房產(chǎn)抵押養(yǎng)老可行嗎？
抵押是指房產(chǎn)所有人以地契作為抵押，獲得貸款并按期支付利息。房屋產(chǎn)權(quán)仍由產(chǎn)權(quán)人本人管理，債權(quán)人只是按期計(jì)息，對(duì)房屋沒(méi)有使用權(quán)和管理權(quán)。貸款還清后，產(chǎn)權(quán)人收回房屋產(chǎn)權(quán)證抵押。債務(wù)人不能履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法處分抵押的房屋，并以處分抵押房屋所得的價(jià)款優(yōu)先受償。提供抵押房屋的當(dāng)事人稱(chēng)為抵押人，接受抵押房屋的原債權(quán)人稱(chēng)為房屋抵押人。房屋抵押人必須具有完全民事行為能力，無(wú)民事行為能力人或者限制民事行為能力人不得設(shè)定房屋抵押。
房產(chǎn)抵押養(yǎng)老可行嗎？
把房子抵押給保險(xiǎn)公司，每個(gè)月能拿到幾千甚至上萬(wàn)元的保險(xiǎn)金。房子不僅可以自己住，還可以再次出租。日前，記者從北京長(zhǎng)安公證處了解到，北京一些“時(shí)髦”的老人已經(jīng)選擇投?！耙苑筐B(yǎng)老”保險(xiǎn)，以改善晚年生活。但這種“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)還是處于問(wèn)多做少的局面，參保人基本都是沒(méi)有子女或者子女不指望繼承的老人。
房貸險(xiǎn)改善人民生活，還是“為子孫后代節(jié)約土地”？是老年人的選擇題。他們給出的答案，決定了“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)這種新方式，是他們晚年幸福的曙光，還是一塊吃不到的蛋糕。
30多萬(wàn)的房子抵押給保險(xiǎn)公司，老太太每個(gè)月拿到1.3萬(wàn)多的保險(xiǎn)金。
70多歲的林太太在市中心有一所小房子。房子雖然不大，但也值400多萬(wàn)。早在30多年前，她離婚后就再也沒(méi)有結(jié)婚，膝下無(wú)子，一個(gè)人生活了幾十年。
林老太太退休前是一家事業(yè)單位的部門(mén)經(jīng)理，現(xiàn)在每個(gè)月有3000多元的退休金。老太太雖然年紀(jì)大了，但身體強(qiáng)壯，平日在家照顧幾條狗。老人雖然一個(gè)人住，但是養(yǎng)這么多狗，吃喝開(kāi)銷(xiāo)很大。林老太太一度很煩，經(jīng)濟(jì)條件不好，讓狗跟著她過(guò)緊日子。
在了解到一款針對(duì)老年人的反向抵押貸款保險(xiǎn)產(chǎn)品后，林太太的老年生活開(kāi)始好轉(zhuǎn)。她和保險(xiǎn)公司簽了合同，把房子抵押給了保險(xiǎn)公司。保險(xiǎn)公司每個(gè)月給林太太15000多元的保險(xiǎn)金，直到她去世。
除了每個(gè)月能有一筆錢(qián)改善生活，更讓林太太踏實(shí)的是，房子雖然抵押了，但還能住在里面。如果她愿意，她甚至可以再租一次，把房租吃掉。未來(lái)房?jī)r(jià)上漲，保險(xiǎn)公司不分享增值收益，房?jī)r(jià)下跌，風(fēng)險(xiǎn)由保險(xiǎn)公司承擔(dān)。
根據(jù)保險(xiǎn)合同，林太太在世時(shí)仍可隨時(shí)贖回房屋，而在她去世后，指定繼承人也有權(quán)贖回。屆時(shí)，保險(xiǎn)公司將計(jì)算歷年支付給林太太的保險(xiǎn)費(fèi)、利息及相關(guān)費(fèi)用。林太太或其指定繼承人向保險(xiǎn)公司還款后，可以解除合同，收回房屋。
如果他們放棄贖回權(quán)，保險(xiǎn)公司可以在林太太去世后，將抵押財(cái)產(chǎn)變賣(mài)，用變賣(mài)所得的錢(qián)償還。其余部分將歸還給老人指定的繼承人。如果房款不足，林太太的繼承人就不用交任何費(fèi)用了。
林太太無(wú)兒無(wú)女，不用考慮給后代留多少財(cái)產(chǎn)。她指定的繼承人是她最好朋友的孩子。林太太去世后，如果財(cái)產(chǎn)處理完畢，償還給保險(xiǎn)公司后還有余額，指定繼承人會(huì)幫她完成遺愿，將余額捐出，用于小動(dòng)物保護(hù)。
林太太很高興。她住在自己的房子里，每個(gè)月都有很多錢(qián)。她和她的狗可以有更好的生活。
以房養(yǎng)老保險(xiǎn)是一種新的養(yǎng)老方式。
在北京，t
“以房養(yǎng)老”的概念在近幾年被“玩出來(lái)”，很多人會(huì)直接想到那些覬覦老人財(cái)產(chǎn)的以房養(yǎng)老騙局。事實(shí)上，林老太等人投保的“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)，是一種真正得到保險(xiǎn)監(jiān)管部門(mén)認(rèn)可的保險(xiǎn)。是一種將住房抵押貸款和終身年金相結(jié)合的商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，在國(guó)外已經(jīng)非常成熟。對(duì)于中國(guó)來(lái)說(shuō)，“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)還是一塊試驗(yàn)田。
2014年6月，保監(jiān)會(huì)發(fā)文，當(dāng)年7月1日起，在北京、上海、廣州、武漢開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)，為期兩年。
然而，有限的市場(chǎng)需求、住房政策的不確定性、住房貶值的風(fēng)險(xiǎn)以及預(yù)期壽命的增加，使得一些保險(xiǎn)公司對(duì)設(shè)立“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)持謹(jǐn)慎態(tài)度。
直到試點(diǎn)第9個(gè)月，幸福人壽首款“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)產(chǎn)品才獲準(zhǔn)銷(xiāo)售。
2016年7月，兩年試點(diǎn)期滿(mǎn)，保監(jiān)會(huì)發(fā)文將試點(diǎn)期限再延長(zhǎng)兩年，并將試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到直轄市、省會(huì)(自治區(qū))、計(jì)劃單列市以及江蘇、浙江、山東、廣東四省部分地級(jí)市。
此次試點(diǎn)旨在豐富養(yǎng)老保障方式，探索養(yǎng)老保障新途徑，提高老年人養(yǎng)老保障水平。
對(duì)于這樣一個(gè)時(shí)間跨度長(zhǎng)、涉及老年人的保險(xiǎn)項(xiàng)目，法律保障尤為重要。2014年保險(xiǎn)推出前，幸福人壽公司找到北京長(zhǎng)安公證處，希望公證處能對(duì)保險(xiǎn)合同進(jìn)行公證。
長(zhǎng)安公證處副主任章昊告訴記者，在北京，許多老人都生活在這樣一種狀態(tài)中：他們一生沒(méi)有多少積蓄，養(yǎng)老金有限。如果他們身體不好，他們會(huì)回來(lái)。
要負(fù)擔(dān)不少醫(yī)藥費(fèi)。老了老了，日子還得精打細(xì)算，甚至摳摳索索地過(guò)。世界那么大想經(jīng)常去看看，或者日常請(qǐng)個(gè)保姆照顧起居，沒(méi)有額外的資金支持，都是可望而不可及的。他們最值錢(qián)的財(cái)富，便是他們住的那套房子。因?yàn)橐宰。績(jī)r(jià)漲得再高，與他們都沒(méi)有太大關(guān)系。房子賣(mài)了，確實(shí)能立馬得到一大筆錢(qián)，但租房或者去養(yǎng)老院，他們又覺(jué)得心里不踏實(shí)。所以，他們只能選擇住著幾百萬(wàn)的房子，過(guò)著比較差的生活，等著死后留給子女繼承，沒(méi)有子女的只能留給親屬。
“正規(guī)的以房養(yǎng)老保險(xiǎn)對(duì)于增加老人養(yǎng)老方式、充分利用社會(huì)資產(chǎn)等方面都是有積極意義的。”張浩副主任說(shuō)，三年來(lái)，長(zhǎng)安公證處一直在為這個(gè)保險(xiǎn)項(xiàng)目提供公證服務(wù)。
老人投保，一個(gè)是要做合同公證，借助公證審查的手段，確保老人自愿投保，以防日后出現(xiàn)說(shuō)不清楚的麻煩。
另外還要做一個(gè)遺囑公證，明確老人身故后房產(chǎn)處置剩余的財(cái)產(chǎn)留給誰(shuí)。因?yàn)榈盅悍慨a(chǎn)牽涉到保險(xiǎn)公司的債權(quán)，而處置財(cái)產(chǎn)又是在老人去世之后，提前訂立遺囑，對(duì)繼承人進(jìn)行確定，能確保日后房產(chǎn)順利處置，老人及其繼承人都能如愿以?xún)敚苊鉃槔^承財(cái)產(chǎn)發(fā)生糾紛，為保障各方權(quán)益奠定法律基礎(chǔ)。
公證獨(dú)特且不可替代的證明作用，為“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)的順利落地，為老人妥當(dāng)安排生前身后事提供了強(qiáng)有力的保障。
雖說(shuō)是一個(gè)商業(yè)性的保險(xiǎn)合同，但考慮到其帶有公益屬性，長(zhǎng)安公證處并沒(méi)有按一般合同公證以標(biāo)的額來(lái)收費(fèi)，只是按件收費(fèi)。而70歲以上老人做遺囑公證又免費(fèi)，進(jìn)一步降低了公證成本。
問(wèn)的多辦的少 投保老人特性鮮明
從2015年5月18日辦理了第一個(gè)“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)合同公證以來(lái)，長(zhǎng)安公證處在三年間共為29個(gè)老人辦理了公證，目前還有三四個(gè)家庭確定要投保，正在和公證處約時(shí)間進(jìn)行公證。與北京龐大的老年人群體相比，選擇“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)的老人還很少。
“不少人打聽(tīng)，但問(wèn)的多辦的少。也有個(gè)別老人‘拉抽屜’，投保之后解約的。”張浩副主任分析說(shuō)，老人如果有兒有女的去抵押房產(chǎn)養(yǎng)老，會(huì)讓人覺(jué)得子女不孝，而且子女可繼承的財(cái)產(chǎn)也縮水甚至沒(méi)有了，影響親情關(guān)系。另外就是中國(guó)人的傳統(tǒng)觀(guān)念問(wèn)題，有的老人即便節(jié)衣縮食，也想盡可能留些遺產(chǎn)給孩子。
而這幾十位選擇“以房養(yǎng)老”的老人，有著鮮明的共性——無(wú)子女，或者有子女、但沒(méi)有遺產(chǎn)繼承的憂(yōu)慮。
公證員介紹說(shuō)，在已經(jīng)投保的29個(gè)老人中，9個(gè)是沒(méi)有子女的，對(duì)于房產(chǎn)處置的余額，他們有的留給侄子侄女，有的留給原單位，還有兩三個(gè)直接就給保險(xiǎn)公司了。而有子女的老人，子女也不多，且子女都有穩(wěn)定的工作和家庭，甚至長(zhǎng)期定居國(guó)外，可以自己照顧自己，完全不指望著老人的遺產(chǎn)。
“這些老人普遍文化素質(zhì)比較高，有的還是搞研究的高級(jí)知識(shí)分子，思想也很開(kāi)明。”公證員說(shuō)，在做公證時(shí)，他們特別注意審查老人的神智是否清楚，是否知悉保險(xiǎn)條款，是否自愿投保等關(guān)乎老年人自身權(quán)益的問(wèn)題，并對(duì)公證過(guò)程進(jìn)行錄像留檔。“這些老人不僅腦子特別清楚，而且對(duì)保險(xiǎn)條款比我們還明白，完全理解。”公證員說(shuō)。
在辦理公證手續(xù)時(shí)，公證員都會(huì)仔細(xì)詢(xún)問(wèn)老人是否了解這款保險(xiǎn)產(chǎn)品，為什么要投保這款產(chǎn)品？“合算”是老人們大都會(huì)給出的答案。
老人們抵押的房產(chǎn)大多是五六十平米的老舊福利房，面積不大，但地段都不錯(cuò)，評(píng)估價(jià)不低。有的老人還不止這一套房子。保險(xiǎn)公司根據(jù)房產(chǎn)價(jià)值和老人的年齡等條件來(lái)計(jì)算養(yǎng)老金給付金額，多的能拿到一萬(wàn)七八，最少的也能拿到五六千。
有一對(duì)80多歲的老夫妻，抵押了一套500萬(wàn)元的房產(chǎn)投保，倆人每月各領(lǐng)上萬(wàn)元的保險(xiǎn)金，加起來(lái)一個(gè)月能拿到25000元。再加上老人自己原有的退休金，收入水平簡(jiǎn)直秒殺一眾“白領(lǐng)”。
每個(gè)月進(jìn)賬一大筆錢(qián)，老人們的“花錢(qián)”計(jì)劃各不相同。有的老人想去住養(yǎng)老院，有的為了看病。
有個(gè)老人早年喪夫，獨(dú)自拉扯一雙兒女，吃了不少苦。如今兒女都事業(yè)有成，家庭幸福，衣食無(wú)憂(yōu)。老人便把一套房子抵押投保，自己三天兩頭去旅游，過(guò)以前想過(guò)卻過(guò)不了的生活。
留給未來(lái)的待解之題
張浩副主任告訴記者，由于老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)才剛剛開(kāi)始3年，老人們抵押了房產(chǎn)，按月拿著養(yǎng)老金，也都還健在，因此尚未進(jìn)入到房產(chǎn)處置這個(gè)最終環(huán)節(jié)。目前老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)還沒(méi)有一例閉環(huán)案例。而房產(chǎn)處置這個(gè)環(huán)節(jié)，才是真正的法律難點(diǎn)。
“目前，老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)并沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的法律去規(guī)范。早先實(shí)施的物權(quán)法中雖然有關(guān)于抵押的相關(guān)規(guī)定，但也沒(méi)有住房反向抵押的概念。”張浩副主任說(shuō)，按照目前的法律規(guī)定，老人去世了，賣(mài)他的房產(chǎn)，應(yīng)該先辦繼承。老人負(fù)債的，繼承人在遺產(chǎn)范圍內(nèi)償還債務(wù)后，可以繼承遺產(chǎn)的剩余部分。沒(méi)有繼承人，或者繼承人放棄繼承的，可以把房屋拍賣(mài)償債。
“但老年人住房反向抵押的房產(chǎn)怎么變更房屋產(chǎn)權(quán)？誰(shuí)來(lái)出文書(shū)？依據(jù)是什么？我們也在考慮公證可否憑借自身的審查職責(zé)和中立公正的地位，在房產(chǎn)處置環(huán)節(jié)發(fā)揮積極的法律作用。比如由公證處出具權(quán)益繼承公證書(shū)，明確保險(xiǎn)公司的債權(quán)，房產(chǎn)權(quán)益由保險(xiǎn)公司承繼，出售給誰(shuí)，然后拿著去辦理過(guò)戶(hù)。”張浩副主任說(shuō)，當(dāng)然，這種設(shè)想是否可行，確權(quán)、解押等房產(chǎn)處置的操作難點(diǎn)，都是留給未來(lái)的待解之題。
目前，老年人住房方向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)還是小眾且特殊的一些老人的養(yǎng)老選擇，雖然案例不多，但也確實(shí)解決了一些老人的養(yǎng)老難題。業(yè)內(nèi)人士表示，發(fā)達(dá)國(guó)家“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)用了20多年才趨于成熟，而我國(guó)的“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)業(yè)務(wù)不過(guò)才開(kāi)展三年多，就像個(gè)剛滿(mǎn)月的嬰兒一樣，還需要時(shí)間，慢慢發(fā)展壯大。