等額本息貸款80多萬(wàn)30年，要不要提前還款？
小創(chuàng)先不給明確答案，下邊通過(guò)計(jì)算，來(lái)為大家分析要不要提前還貸。
房貸80多萬(wàn)，貸款方式應(yīng)該是商業(yè)貸款。而貸款已經(jīng)快滿(mǎn)一年，2017年初，各家銀行的商業(yè)貸款利率一般在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上下浮動(dòng)，由于題主并未說(shuō)明自己的房貸利率，我們就按商貸30年基準(zhǔn)利率4.9%來(lái)計(jì)算。我們先按2017年1月1日銀行發(fā)放按揭貸款80萬(wàn)30年期，等額本息還款，貸款利率4.9%，至今剛滿(mǎn)一年來(lái)進(jìn)行計(jì)算：
把上述數(shù)據(jù)代入房貸計(jì)算器，我們可以看到，80萬(wàn)貸30年的總利息支出72.84萬(wàn)元，每月還款金額4245.81元。
我們?cè)侔匆褮w還房貸一年整，我們看一下歸還明細(xì)：
2017年總共還款金額50949.76元，其中利息為38932.49元，那么已歸還本金僅為12017.27元。
也就是你歸說(shuō)還第一年貸款支出的利息占到30年全部利息金額的5.3%，而本金僅還了1.5%的比例。
題主所說(shuō)，手頭當(dāng)前有40萬(wàn)左右資金，如果我們按40萬(wàn)提前還款，剩余貸款本金還會(huì)剩余38.8萬(wàn)左右，我們?cè)儆?jì)算剩余29年期限內(nèi)，每月還款金額：
每月還款金額2090.62元，比之前月供少了一半還多。而剩余貸款總利息支出為33.95萬(wàn)元，總的利息支出為33.95+3.89=37.84萬(wàn)元。
提前歸還40萬(wàn)貸款，相比提前還款的方式少了72.84-37.84=35萬(wàn)元的總利息支出。
我們?cè)倏此氖f(wàn)元購(gòu)買(mǎi)一套公寓出租的租金收益。由于題主也并未說(shuō)明公寓租金是多少，假設(shè)是公寓全款購(gòu)買(mǎi)，月租金在1000-2000元，一年房租就是1.2萬(wàn)-2.4萬(wàn)，即使一直維持該租金水平，那29年租金收益在30-70萬(wàn)之間，再加上房地產(chǎn)價(jià)值的增長(zhǎng)，你投資公寓收益是遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于提前歸還房貸而節(jié)省的利息支出的。
總結(jié)分析：通過(guò)上述假設(shè)計(jì)算分析，公寓總的租金收入雖比不上房貸的月供支出，但是購(gòu)置房地產(chǎn)在當(dāng)下來(lái)說(shuō)，是我們國(guó)人最值得投資、且對(duì)我們的資產(chǎn)進(jìn)行保值增值最佳方式。
而且當(dāng)前的房貸利率一直在上漲，一年前你能拿到的房貸利率可能只有4.9%，而現(xiàn)在動(dòng)輒上浮20%起，利率方面也是具有相當(dāng)?shù)膬?yōu)勢(shì)的。
所以，我的結(jié)論是，有機(jī)會(huì)用手頭的資金買(mǎi)到公寓投資，就不要提前還款。