10月26日訊，房?jī)r(jià)最新消息：控制不住的人口將決定未來(lái)房?jī)r(jià)。除貨幣超發(fā)、土地供給限制等因素外，我們預(yù)測(cè)的一個(gè)重要邏輯是基于城市化進(jìn)程中人口遷移的規(guī)律趨勢(shì)，可分兩個(gè)階段：第一個(gè)階段是人從農(nóng)村到城市，房?jī)r(jià)普漲，只是漲幅大小跟人口聚集多少有關(guān)；第二個(gè)階段是人從農(nóng)村和三四線城市向一二線大都市圈遷移聚集，一二線大都市圈人口繼續(xù)增加，三四線城市會(huì)出現(xiàn)人口增長(zhǎng)放緩甚至停滯，第二個(gè)階段房?jī)r(jià)分化日趨明顯。這是國(guó)際城市化進(jìn)程中人口遷移的基本規(guī)律。繼《控不住的人口：從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看北京上海等超大城市人口發(fā)展趨勢(shì)》后，本文繼續(xù)詳述相關(guān)的邏輯和證據(jù)。這對(duì)理解未來(lái)人口遷移趨勢(shì)和預(yù)測(cè)區(qū)域房?jī)r(jià)具有啟發(fā)意義。 1 人口遷移的主要邏輯
拉文斯坦遷移法則。英國(guó)學(xué)者拉文斯坦（E. G. Ravenstein）基于英國(guó)人口遷移特點(diǎn)在1880年代中后期提出人口遷移的主要法則：1）大多數(shù)遷移主要基于經(jīng)濟(jì)因素；2）鄉(xiāng)村居民較城鎮(zhèn)居民更具遷移傾向；3）遷移人口數(shù)量與遷移距離成反比；4）人口遷移具有階梯特征，即城市周邊居民先遷入城市，留下的空隙地區(qū)由遷移的偏遠(yuǎn)地區(qū)居民占據(jù)；5）每一次移民潮發(fā)生后，總有一次反向的、補(bǔ)償性的移民潮出現(xiàn)；6）女性偏好短距離遷移；7）經(jīng)濟(jì)與交通發(fā)展刺激移民增加；8）長(zhǎng)距離遷移以向大城市為主；9）向外遷移主要發(fā)生在20-35歲。
推拉理論。博格（DonaldJ. Bogue）、李（E.S.Lee）等人提出的推拉理論認(rèn)為，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和人口自由流動(dòng)的情況下, 人口遷移的原因是人們可以通過(guò)搬遷改善生活條件。人口遷移的發(fā)生是由遷入地的拉力因素和遷出地的推力因素共同作用的結(jié)果，包括自然、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等多方面原因。
發(fā)展經(jīng)濟(jì)學(xué)理論。劉易斯（W.A. Lewis）認(rèn)為，由于工農(nóng)業(yè)部門(mén)之間的勞動(dòng)生產(chǎn)率和收入水平存在較大差異，使得勞動(dòng)力不斷從傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)部門(mén)流向工業(yè)部門(mén)；當(dāng)工農(nóng)業(yè)部門(mén)的勞動(dòng)生產(chǎn)率相等時(shí)，人口遷移將達(dá)平衡。費(fèi)景漢（John C. H. Fei）和拉尼斯（Gustav Ranis）補(bǔ)充到，農(nóng)村勞動(dòng)生產(chǎn)率提高，也將促使剩余勞動(dòng)力向城市工業(yè)部門(mén)遷移。
經(jīng)濟(jì)-人口分布平衡法則。中國(guó)社科院人口所學(xué)者張車(chē)偉和蔡翼飛以經(jīng)濟(jì)-人口分布平衡討論區(qū)域發(fā)展差距。我們由此引申出城市人口集聚規(guī)律：在長(zhǎng)期，決定一國(guó)范圍內(nèi)一個(gè)城市人口集聚規(guī)模的關(guān)鍵是城市經(jīng)濟(jì)規(guī)模及該城市與本國(guó)其他地區(qū)的人均收入差距，即經(jīng)濟(jì)-人口分布平衡。在完全市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和同質(zhì)性假設(shè)下，一個(gè)城市較高的人均收入將不斷吸引區(qū)外人口凈遷入，直至該城市人均收入與其他地區(qū)持平。
2 國(guó)際人口遷移規(guī)律
根據(jù)對(duì)美國(guó)日本人口流動(dòng)的趨勢(shì)研究，可以發(fā)現(xiàn)人口遷移呈兩大階段：第一階段，人口從農(nóng)村向城市遷移，一二線和三四線城市都有人口遷入，這可能跟這一階段產(chǎn)業(yè)以加工貿(mào)易、中低端制造業(yè)和資源性產(chǎn)業(yè)為主有關(guān)。第二階段，人口從農(nóng)村和三四線城市向一二線大都市圈及衛(wèi)星城遷移，三四線人口面臨遷入停滯，大都市圈人口繼續(xù)增加，集聚效應(yīng)更加明顯，這可能跟產(chǎn)業(yè)向高端制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)升級(jí)，以及大都市圈學(xué)校醫(yī)院等公共資源富集有關(guān)。值得注意的是，在第一階段到第二階段過(guò)程中，會(huì)出現(xiàn)短期的大都市圈向區(qū)域中心城市回流現(xiàn)象，但不改變大的趨勢(shì)。這也就是意味著，控制大城市人口、中小城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略和大規(guī)模西部造城運(yùn)動(dòng)可能是不符合人口遷移規(guī)律的，而且大城市比小城市更有效率、更有活力、更節(jié)約用地、更節(jié)約資源。
2.1 美國(guó)人口遷移
美國(guó)城市化歷程漫長(zhǎng)，期間城鄉(xiāng)劃分標(biāo)準(zhǔn)多次調(diào)整。當(dāng)前城市的基本定義為：50000人以上的城市化區(qū)域（Urbanization Areas，UAs），和2500-50000人的城市簇（Urban Clusters，UCs）。1790-1840年，美國(guó)城市化率從5.1%緩慢增至10.8%；之后城市化進(jìn)程明顯加快，到1880年代初期達(dá)到30%，到1910年代末期達(dá)到50%，到1970年達(dá)73.6%；之后城市化速度放緩，到2010年為80.7%。
基于經(jīng)濟(jì)社會(huì)高度聯(lián)系的城市功能聯(lián)系思想，美國(guó)人口調(diào)查局于1910年開(kāi)始逐漸形成都會(huì)區(qū)統(tǒng)計(jì)（Metropolitan StatisticalAreas，最小規(guī)模為5萬(wàn)人以上）。1910-2010年，美國(guó)都市區(qū)人口比重從28.4%增至83.7%。在美國(guó)人口向都會(huì)區(qū)集聚的過(guò)程中，美國(guó)人口郊區(qū)化和大都會(huì)區(qū)化態(tài)勢(shì)明顯。
1）人口向郊區(qū)（suburbs）集聚明顯。1910-1930年，美國(guó)市區(qū)（central cities）人口比重提高約10個(gè)百分點(diǎn)，明顯超過(guò)郊區(qū)人口比重增幅（7個(gè)百分點(diǎn)）。但之后，市區(qū)人口比重基本保持不變，而郊區(qū)人口比重從14%增至51%。這意味著：1930年之前，人口主要遷入美國(guó)都會(huì)區(qū)的市區(qū)；但在之后，人口主要遷入郊區(qū)，包括市區(qū)人口外遷郊區(qū)。美國(guó)人口郊區(qū)化以小汽車(chē)的大規(guī)模使用為通勤的技術(shù)條件，其主要原因是中產(chǎn)階級(jí)為尋求更好的中小學(xué)教育、更安全的鄰里環(huán)境和更穩(wěn)定的財(cái)產(chǎn)價(jià)值；而市區(qū)人口多為低收入者，包括黑人。不過(guò)2008年金融危機(jī)后，美國(guó)市區(qū)人口比重明顯上升，主要原因可能在于就業(yè)考慮和市區(qū)房產(chǎn)不便出售等。
2）人口向大都市區(qū)集聚明顯。1950-2010年，5-25萬(wàn)人的都會(huì)區(qū)人口比重減少0.3個(gè)百分點(diǎn)，25-100萬(wàn)人的都會(huì)區(qū)人口比重增加2.9個(gè)百分點(diǎn)，而100-500萬(wàn)人、500萬(wàn)人以上的都會(huì)區(qū)人口比重分別增加12.2、12.4個(gè)百分點(diǎn)。特別是在1970-2010年，500萬(wàn)人以上都會(huì)區(qū)人口比重增加9.4個(gè)百分點(diǎn)，遠(yuǎn)高于100-500萬(wàn)人都市區(qū)的4.0個(gè)百分點(diǎn)、25-100萬(wàn)人都市區(qū)的1.0個(gè)百分點(diǎn)和5-25萬(wàn)人都市區(qū)的0.3個(gè)百分點(diǎn)，人口向大都市區(qū)集聚明顯。
2.2 日本人口遷移
日本存在兩個(gè)版本的城市化率統(tǒng)計(jì)：
1）市部人口比重。該比重為國(guó)內(nèi)學(xué)界廣泛引用及世界銀行數(shù)據(jù)庫(kù)收錄，但受行政區(qū)劃調(diào)整影響太大。1898年日本市部人口比重僅為10.7%，1940年為37.7%，受戰(zhàn)爭(zhēng)影響1947年降至33.1%，1950年回升至37.3%。受1950年代行政區(qū)劃調(diào)整影響、市個(gè)數(shù)大幅增加，導(dǎo)致1960年日本市部人口比重激增至63.3%，之后增至2000年的78.7%。再次受行政區(qū)劃調(diào)整影響，2010年日本市部人口比重達(dá)90.7%。
2）DID人口比重。為克服行政區(qū)劃影響、更好地了解城鎮(zhèn)情況，日本統(tǒng)計(jì)部門(mén)在1960年定義人口集中地區(qū)（Densely Inhabited Districts, DID），即人口密度高于4000人/平方公里的調(diào)查區(qū)，和市區(qū)町村內(nèi)互相鄰接、人口合計(jì)超過(guò)5000人的調(diào)查區(qū)。日本DID人口比重從1960年的43.3%快速增至1990年的63.2%，再增至2010年的67.3%。
在日本城市化進(jìn)程中，人口持續(xù)向都市區(qū)集聚，人口遷移從向“三極”集中轉(zhuǎn)為向“一極”集中。
1）在1970年代日本經(jīng)濟(jì)增速換擋以前，除1944-1945年受戰(zhàn)爭(zhēng)影響外，日本東京圈、大阪圈、名古屋圈三大都市圈人口保持大規(guī)模凈遷入狀態(tài)，人口持續(xù)快速增長(zhǎng)。東京圈人口從1844年的406萬(wàn)人增至1973年的2607萬(wàn)人，占比從10.8%增至23.9%；大阪圈人口從308萬(wàn)人增至1399萬(wàn)人，占比從8.2%增至12.8%；名古屋圈人口從224萬(wàn)人增至735萬(wàn)人，占比從6.0%增至6.7%。
2）1973年后，東京圈人口繼續(xù)保持凈遷入狀態(tài)，大阪圈人口基本處于凈遷出狀態(tài)，名古屋圈人口基本呈現(xiàn)遷入遷出平衡狀態(tài)。到2014年，東京圈人口增至3592萬(wàn)人，占比為28.3%；大阪圈人口為1575萬(wàn)人，占比為12.4%；名古屋圈人口為928萬(wàn)人，占比為7.3%。顯然，該時(shí)期大阪圈和名古屋圈人口增長(zhǎng)主要源于自然增長(zhǎng)。
期間，日本主要核心城市整體呈凈遷入狀態(tài)，但分化明顯。在1965年之前，各核心城市基本保持人口凈遷入；之后，差異明顯。作為日本第一大城市、東京圈核心，東京都區(qū)人口在1965-1995年間持續(xù)外遷出至東京都其他區(qū)域、周邊區(qū)域等，人口從889萬(wàn)降至797萬(wàn)；1995年后重新呈凈遷入，2015年增至910萬(wàn)。作為日本第二大城市、東京圈第二大城市，橫濱市人口持續(xù)增長(zhǎng)，從1950年的95萬(wàn)增至2015年的372萬(wàn)。作為日本第三大城市、大阪圈第一大城市，大阪市人口在1965-1980年持續(xù)凈遷出，人口從316萬(wàn)降至265萬(wàn)，2000年又降至260萬(wàn)，之后回升至267萬(wàn)。作為日本第四大城市、名古屋圈第一大城市，名古屋市人口從1950的103萬(wàn)增至1975年的208萬(wàn)，之后緩慢增至2015年的226萬(wàn)。
此外，人口在100萬(wàn)人以上的神戶(hù)市、福岡市、川崎市、琦玉市、廣島市、仙臺(tái)市均長(zhǎng)期保持人口凈流入；京都市在1975年之前為人口凈流入，之后基本穩(wěn)定，但2010年以來(lái)凈遷出明顯。
3 中國(guó)人口遷移趨勢(shì)
改革開(kāi)放前，中國(guó)城市化進(jìn)展緩慢，特別是在“文革”期間，基本處于停滯狀態(tài)。改革開(kāi)放后，中國(guó)城市化進(jìn)程逐漸啟動(dòng)，從1978年的17.9%增至1995年的29.0%。1990年代中期以來(lái)，城市化速度明顯加快，2015年末城市化率達(dá)56.1%。
在快速城市化進(jìn)程中，中西部地區(qū)人口長(zhǎng)期主要向東部地區(qū)的長(zhǎng)三角、珠三角及京津地區(qū)集聚；但2011以來(lái)，在東部地區(qū)的外來(lái)務(wù)工人員部分回流中西部地區(qū)，人口主要遷入一線城市和部分二線區(qū)域中心城市。對(duì)照國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，中國(guó)正處于人口遷移的第二個(gè)階段。
需要注意的是，由于城鄉(xiāng)區(qū)劃劃分標(biāo)準(zhǔn)不同，中國(guó)城市化率與美國(guó)、日本等其他國(guó)家的可比性較差。
3.1 1985-1995年：主要遷入珠三角、滬蘇、北京
據(jù)1990年人口普查資料，1985-1990年省際凈遷入規(guī)模最大的是廣東，高達(dá)100.7萬(wàn)人。其他凈遷入人口超過(guò)10萬(wàn)人的省（市、區(qū)）有5個(gè)?。罕本?4萬(wàn)人）、上海（53萬(wàn)人）、遼寧（25萬(wàn)人）、天津（17萬(wàn)人）、江蘇（17萬(wàn)人）。其中，廣東、北京、上海的省際凈遷入人口合計(jì)占比高達(dá)67.4%。而凈遷出規(guī)模最大的則是四川（含尚未直轄的重慶），為85萬(wàn)人。其他凈遷出人口超過(guò)13萬(wàn)人的?。ㄊ?、區(qū)）有5個(gè)：廣西（45萬(wàn)人）、浙江（30萬(wàn)人）、湖南（26萬(wàn)人）、黑龍江（24萬(wàn)人）、安徽（20萬(wàn)人）。其中，浙江常住人口主要遷往上海、江蘇、福建、江西等地。
據(jù)1995年1%抽樣調(diào)查資料，1990-1995年省際人口凈遷入規(guī)模最大的依然是廣東，增至168萬(wàn)人；其他凈遷入人口超過(guò)20萬(wàn)人的有4個(gè)：上海（59萬(wàn)人）、北京（56萬(wàn)人）、江蘇（51萬(wàn)人）、新疆（41萬(wàn)人）、遼寧（23萬(wàn)人）。省際人口凈遷出規(guī)模最大的仍然是四川（含尚未直轄的重慶），為103萬(wàn)人；其他凈遷出人口超過(guò)15萬(wàn)的有：安徽（57萬(wàn)人）、湖南（48萬(wàn)人）、河南（46萬(wàn)人）、廣西（42萬(wàn)人）、黑龍江（38萬(wàn)人）、江西（38萬(wàn)人）、貴州（24萬(wàn)人）。該時(shí)期浙江人口依然凈遷出，但凈遷出規(guī)模已減少至不到5萬(wàn)人。
3.2 1995-2010年：主要遷入珠三角、長(zhǎng)三角、京津
1995-2000年，人口主要遷往珠三角、長(zhǎng)三角、京津、新疆、福建等地區(qū)，浙江從之前的凈遷出變?yōu)閮暨w入。伴隨著改革開(kāi)放深入推進(jìn)，1990年代中期以來(lái)省際遷移人口規(guī)模大幅增長(zhǎng)。據(jù)2000年人口普查資料，1995-2000年省際凈遷入人口主要集中在廣東（1165萬(wàn)人）、長(zhǎng)三角地區(qū)（465萬(wàn)人）、京津地區(qū)（221萬(wàn)人），三者合計(jì)占87.1%。此外，新疆、福建、遼寧和云南也有大量的凈遷入人口，分別為97、76、39、35萬(wàn)人。凈遷出人口主要來(lái)自四川（401萬(wàn)人）、湖南（305萬(wàn)人）、安徽（272萬(wàn)人）、江西（257萬(wàn)人）、河南（194萬(wàn)人）、湖北（169萬(wàn)人）、廣西（163萬(wàn)人）、貴州（102萬(wàn)人）、重慶（69萬(wàn)人）、黑龍江（67萬(wàn)人）等地。
5）除了人口遷入、貨幣超發(fā)、城市經(jīng)濟(jì)活力等因素外，一二線大城市房?jī)r(jià)還跟住宅用地供給有關(guān)，目前供給不足，房地產(chǎn)越來(lái)越貨幣金融化。在土地財(cái)政制度下，地方政府壟斷土地市場(chǎng)和用途管制，土地出讓收入最大化符合地方政府利益。土地財(cái)政為城鎮(zhèn)化融資作出了巨大貢獻(xiàn)，但也推高房?jī)r(jià)，如不改革，將使城鎮(zhèn)化和高房?jī)r(jià)走向畸形，拉大收入差距，綁架政策。
6）大城市不是控制人口的問(wèn)題，而是應(yīng)改善城市規(guī)劃和公共交通?？山梃bOECD的城市功能區(qū)視角，超越行政邊界解決存在難題。優(yōu)化人口年齡結(jié)構(gòu)，放棄人口總量調(diào)控目標(biāo)，保持相對(duì)開(kāi)放的人口遷徙政策，吸引區(qū)外年輕人口、特別是高素質(zhì)年輕人口。優(yōu)化人口的空間分布，并促進(jìn)職住平衡，嚴(yán)格控制中心城人口增長(zhǎng)，推進(jìn)新增人口向新城集聚，并積極在新城布局相應(yīng)產(chǎn)業(yè)，包括向新城特別是重點(diǎn)新城疏解中心城部分功能及部分優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)資源。進(jìn)一步發(fā)展城市軌道交通，大力提高城市軌道交通路網(wǎng)密度，推進(jìn)軌道交通系統(tǒng)制式多元化發(fā)展，改變當(dāng)前以中心城為核心的放射型軌道交通體系為環(huán)狀“井”字形。
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