燕郊樓市亂象漸平欲從“睡城”轉向產業(yè)發(fā)展

十塊錢，半小時，就能坐到燕郊西端的燕順路口。坐在車上，甫一跨過京冀交界的潮白河，在通燕高速的盡頭往東一看，便仿佛進入了地產一條街。

寬闊的102國道兩旁，大大小小幾十個售樓處、地產中介門店鋪鱗次櫛比。舉目四顧，記者第一眼注意到的，卻是店門口的各式宣傳畫旁，數量不等的中年婦女。

這些衣著簡樸的大媽，手拿樓盤傳單，互相閑聊搭話間，卻不忘時刻巡視周遭路人，目光銳利如鷹脧狼顧。發(fā)現有貌似購房者的，便揮著傳單，一擁而上，“看房嗎？這家挺好，跟我進售樓處看看唄？”倘若路人不言語，一路跟隨勸說個百十米，不成問題。

記者便這樣被其中一位大媽帶進售樓處，到某個售樓導購面前一站，“這人我的！”。待導購員點頭允諾，便興高采烈地出門，尋找下一個獵物。

隨后，這位叫張強(化名)的導購向記者解釋道，“拉到客戶，登記之后，公司給她們提成。不過她們有人可比我有錢多了，燕郊的拆遷戶誰不有個幾套房子。那街上賣卷餅的，說不定都有千萬身家?！?/p>

這，就是被稱為北京“睡城”的燕郊。在京津冀城市群協(xié)同發(fā)展語境下，這座河北小鎮(zhèn)，正深刻展現著大都市圈，乃至城市化建設的變革與探索。

“睡城”亂象

近年來，隨著京津冀一體化的不斷推進，特別是在北京的城市副中心定點通州后，北京的非首都職能正逐步從城六區(qū)向“新中心”轉移。

這也帶動了離北京最近的燕郊，其樓市成為環(huán)京市縣的樓市風向標。從不到1萬元/平方米，到2萬元/平方米，再到3萬元/平方米，這一路漲上來，燕郊僅僅用了2年的時間。甚至在10月9日，央視財經曾報道，在國慶期間，燕郊某樓盤在10月6日開盤，單價高達4萬元/平方米。

市價飛漲，使得燕郊樓市出現了樓盤售價遠高于政府的備案現價的現狀，導致捂盤惜售等諸多惡果，樓市亂象叢生。

十月初記者前往燕郊時，張強告訴記者，整個十月份，燕郊只有三個樓盤會出售新房。

記者隨即以購房者身份走訪了這三個樓盤，其中某樓盤位于燕順路的項目，算上裝修費和產權車位，首付比例接近50%；而在10月29日開盤二期項目的另一樓盤，委托的售樓人員則“私下”告訴購房者身份的記者，他有私人渠道，加價20萬，可以直接從內部任意選房。

該售樓人員甚至“告誡”記者，出于各種原因，最終能夠讓購房者排號購買的房源，可能只有開盤總量的三分之一。

不僅如此，在缺房源的情況下，從業(yè)者間的違規(guī)行為也開始出現。一家廊坊當地地產中介公司的二手房導購馬立生(化名)告訴記者，他在十月份遭遇了“套房源”。

所謂套房源，就是一些導購在沒有購房者需要的房源時，冒充購房者去別的銷售公司尋找需要的房源并上門看房，獲得售房業(yè)主聯(lián)系方式后，通過己方公司與業(yè)主聯(lián)系，然后簽約出售獲得提成的一種手法。

馬立生告訴記者，雖然他的房源并不是專任委托，但以往也很少有人采取這種方式，“這種售后很容易被察覺的惡意競爭，損人利己，很少人會用，也太傷情面?！?/p>

多方博弈

如此現象，在決定穩(wěn)定房價的監(jiān)管層看來，顯然不利于其目標的達成，整頓規(guī)范房地產市場秩序，也自然成為了本輪樓市調控的重要組成部分。

10月中旬，住建部下發(fā)《關于進一步規(guī)范房地產開發(fā)企業(yè)經營行為維護房地產市場秩序的通知》(以下簡稱《通知》)?！锻ㄖ穼Ψ康禺a開發(fā)企業(yè)的9種不正當經營行為作出了明確界定，并要求各地房地產部門“嚴肅查處房地產開發(fā)企業(yè)違法違規(guī)等不正當經營行為”。

最終，在執(zhí)行力度堪稱前所未有的此次調控面前，被各方視作典型的燕郊，房企的市場行為明顯收斂。

比如，大媽發(fā)傳單拉客戶的行為，早被明令禁止，但此前執(zhí)行不佳。但當記者十月末再次前往燕郊時，大媽人數和10月初明顯減少。

雖然整治效果良好，但一些觀點指出，加大整治力度，只能治標。燕郊開發(fā)商此前諸多違規(guī)行為，與其處在住宅用地供應稀缺，庫存緊張的賣方市場地位不無關系。

這種現狀，被認為與廊坊市收緊北三縣土地市場的政策有關。根據《三河市2016年度國有建設用地供應計劃》， 2016年度三河市國有建設用地供應總量為310.2930公頃。而燕郊鎮(zhèn)所在的三河市西市區(qū)，住宅用地供應量為零。

在該計劃中，三河市政府提到，要優(yōu)化該市空間布局和土地供應結構，把項目作為壯產業(yè)、優(yōu)結構、增實力的核心抓手，力推產業(yè)發(fā)展實現新突破。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，燕郊住宅供地數量較少的原因，第一是住宅用地規(guī)模過多，影響城市規(guī)劃內容；第二則不排除當地有地方保護主義色彩，外來房企進入市場十分困難。

土地開發(fā)要與交通協(xié)調

事實上，記者發(fā)現，燕郊嚴控土地政策，其中一個目的明確：不甘心只做“睡城”。

2016年河北省兩會上，河北省委書記趙克志明確指出，廊坊地區(qū)要做北京的衛(wèi)星城和生態(tài)城，“不能搞住在河北、上班在北京的睡城。”

5月27日的中央政治局會議上，北三縣則進一步被要求，與北京城市副中心統(tǒng)一管控，統(tǒng)一規(guī)劃，實現“規(guī)劃一張圖”，共同承接非首都核心職能疏解。

在上述種種原因共同作用下，最終出現了三河市規(guī)劃中，2016年燕郊住宅用地零供給。

但是，北京房價上漲，外溢剛需激增，與當地出于產業(yè)引導、城市結構調整帶來的供給變動之間的矛盾卻日益突出。

而這個矛盾的背后，在一些學者看來，則反映了都市圈與城市群建設，由于內涵不同，帶來的土地發(fā)展模式區(qū)別。

事實上，從慣例和標準來看，燕郊應當屬于北京都市圈的通勤范圍以內。

根據中國工程院城市群交通一體化研究課題組定義，都市圈是一個占明顯優(yōu)勢的核心城市為中心，以通勤范圍維空間區(qū)域，由若干城鎮(zhèn)組成的具有綜合功能社會實體。

清華大學交通研究所所長、教授陸化普認為，都市圈是居民生活的一日通勤圈、生活圈和日常活動圈，是有邊界的。出行一小時點到點的通勤服務，應該是界定都市圈規(guī)模的指標。而城市群，則是相互之間上下游產業(yè)密切關聯(lián)，需要便捷貨運通道滿足產業(yè)物流需求的生產協(xié)作圈，包括都市圈和多個綜合功能的城市，沒有邊界限制。

他指出，都市圈土地開發(fā)，最關鍵的促進土地混合使用，要滿足居民的居住需求、生活配套、就業(yè)崗位和公共服務。要實現交通與土地利用的一體化，推進生態(tài)城市單元建設和混合土地使用。其中，推交通與土地利用的優(yōu)化調整，有利于減少末端時間消耗，滿足都市圈的高頻次、大規(guī)模通勤需求。