這些年，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的火熱，投身買房大軍的人不在少數(shù)，從而使得房產(chǎn)買賣交易市場都較火熱。伴隨著主城區(qū)的地塊越來越少，剛需變改善，以房換房等情況的出現(xiàn)，二手房買賣也越來越平常。但是在房子變?yōu)槎址恐?，相信大部分人都是辦理了按揭貸款，背負(fù)著一定的房貸的，這樣會使房產(chǎn)交易流程時間拉長。
對于尚未還清銀行貸款的房屋，由于處于被抵押的狀態(tài)，是無法正常過戶。在交易過程中，需要賣方將貸款還清解抵押，之后再過戶給買方。所以在賣方有房貸的情況下，一般有這幾種處理方式：賣方提前還貸、資金監(jiān)管、贖樓、轉(zhuǎn)按揭。
一、提前還貸
在房屋買賣雙方簽定房地產(chǎn)買賣合同以后，由賣方自籌資金，一次性提早償還尚欠銀行的悉數(shù)借款余額。后續(xù)銀行進(jìn)行解抵押后，賣方獲得了該房屋的完全所有產(chǎn)權(quán)，然后就可進(jìn)行正常的過戶給買方，依照一般的二手房買賣流程進(jìn)行后續(xù)流程。
二、資金監(jiān)管
一般若賣方資金不足，無法籌集到所有借款余額，會與買方商議，由買方提前支付首付款，賣方拿著首付款去償還貸款余額，這樣比較保險的是選擇資金監(jiān)管方式。資金監(jiān)管買方將付出的首期房款用于協(xié)助賣方償還借款余額，通過雙方都值得信賴的第三方監(jiān)管服務(wù)商進(jìn)行交易。
注意：通過這種方法進(jìn)行二手房買賣的情況，需要找到雙方都可信賴的第三方監(jiān)管服務(wù)公司，全程監(jiān)管交易細(xì)節(jié)，保證雙方交易服務(wù)，降低雙方買賣時交易風(fēng)險。
三、找第三方借款“贖樓”
當(dāng)賣方無力提前還貸，買方也不愿意提前支付首付款時，賣方可以通過向第三人借款提前還貸，以解除房屋抵押，就說很多機(jī)構(gòu)俗稱的“贖樓貸”。為促成買賣雙方之間的交易，不少房屋中介機(jī)構(gòu)會主動向賣方推薦借款機(jī)構(gòu)。一般是借款機(jī)構(gòu)提前將款項借給賣方進(jìn)行償還銀行貸款，賣方支付一定利息，后續(xù)收到買方房款后再還本金。對此，建議賣方謹(jǐn)慎審查，簽訂書面借款協(xié)議，以防止因不能順利得到借款而導(dǎo)致房屋抵押無法解除，造成違約。
四、房貸轉(zhuǎn)按揭
轉(zhuǎn)按揭是指經(jīng)貸款銀行同意，由房子的買方繼續(xù)償還賣方未到期的貸款。簡單說就是仍處在按揭中的房屋進(jìn)行再次買賣，該房屋的買方仍繼續(xù)償還賣方的按揭房款。一般這種轉(zhuǎn)按揭的手續(xù)較復(fù)雜，不少銀行不愿意開展此項業(yè)務(wù)。
總體而言，對于尚未還清貸款的二手房交易中，買賣雙方都是需要承擔(dān)一定風(fēng)險的，對于賣方而言，出售未還清貸款的房屋，最大的風(fēng)險在于不能及時解除房屋抵押。若賣方因逾期不能辦理過戶手續(xù)，可能需承擔(dān)一定違約責(zé)任。對于買方而言，可能面臨房屋遲遲無法過戶以及賣方收到房款后不配合過戶產(chǎn)生的一系列糾紛。針對上述情況，所以比較放心的方式就是資金監(jiān)管，由銀行作為第三方平臺，保障了買賣雙方的資金安全。