網(wǎng)10月21日訊，隨著民間借貸的發(fā)展，房屋作為抵押物的情況越來越多，由此產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)糾紛也成為2015年大連秋季房交會(huì)上市民咨詢的熱點(diǎn)。
大連仲裁委員會(huì)及北京市盈科(大連)律師事務(wù)所在展會(huì)上設(shè)立的公益法律咨詢站臺(tái)，三日解答市民咨詢200多人次。昨日，記者就市民關(guān)心的房屋法律問題采訪了馬文龍律師。
借款不還，能否直接以房屋抵債?
案例：李先生因做生意急需資金，2014年1月1日向某擔(dān)保公司借款兩百萬元，期限一年，同時(shí)雙方簽定一份房屋買賣合同，約定將李先生價(jià)值1000萬元的房屋賣給擔(dān)保公司。借款合同約定，到期不歸還借款，借款自動(dòng)轉(zhuǎn)為購(gòu)房款，房屋歸擔(dān)保公司所有。
借款到期后，李先生無力歸還借款，擔(dān)保公司要求李先生履行房屋過戶手續(xù)，李先生不同意，擔(dān)保公司要起訴李先生要求履行房屋買賣合同。李先生咨詢，擔(dān)保公司是否有權(quán)要求他辦理房屋過戶手續(xù)?當(dāng)時(shí)約定房?jī)r(jià)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)，是否合法?
解答：擔(dān)保公司有權(quán)要求李先生歸還借款本息，但無權(quán)要求履行房屋買賣合同。
根據(jù)2015年9月1日實(shí)施的最高人民法院《關(guān)于審理民間借貸糾紛案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條規(guī)定，當(dāng)事人以簽訂買賣合同作為民間借貸的擔(dān)保，借款到期后借款人不能還款，出借人請(qǐng)求履行買賣合同，人民法院按民間借貸法律關(guān)系審理，并向當(dāng)事人釋明變更訴訟請(qǐng)求，當(dāng)事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。
本案中，擔(dān)保公司與李先生雖然簽訂房屋買賣合同，該買賣合同是借款合同擔(dān)保，在法律上稱為讓與擔(dān)保，我國(guó)擔(dān)保法雖沒有明確規(guī)定，但民間借貸司法解釋予以規(guī)定，擔(dān)保公司只能以借貸關(guān)系起訴，不能直接起訴要求履行房屋買賣合同，也不能直接要求辦理過戶手續(xù)。
至于擔(dān)保公司的權(quán)益如何保障，司法解釋規(guī)定：按照民間借貸關(guān)系審理作出的判決生效后，借款人不履行生效判決確定的還款義務(wù)，出借人可以申請(qǐng)拍賣買賣的房屋，以償還借款本息。就拍賣所得價(jià)款與應(yīng)償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人有權(quán)主張返還或補(bǔ)償。
就本案而言，李先生到期未按法院生效判決歸還擔(dān)保公司借款本息的，擔(dān)保公司有權(quán)申請(qǐng)法院拍賣雙方買賣的房屋，所得價(jià)款如果高于借款本息，應(yīng)當(dāng)返還李先生，如果所得價(jià)款少于借款本息，李先生還應(yīng)當(dāng)繼續(xù)償還。
抵債房屋是餡餅還是陷阱?
案例：市民張先生想全款購(gòu)買一處大面積的商品房，聽說抵債房便宜，便多方打聽，得知某開發(fā)商欠建筑施工企業(yè)工程款，頂了很多房給建筑施工企業(yè)，正常對(duì)外價(jià)格為每平方米10000元至11000元，如果全款為7500元至8000元，這樣一套房屋可以省四五十萬元。銷售方稱，可以同開發(fā)商辦理購(gòu)房手續(xù)，但不能簽訂正式的《商品房買賣合同》，不能開具發(fā)票。張先生問是否合法，如何防范風(fēng)險(xiǎn)?
解答：遼寧省高級(jí)人民法院的參考意見是，債權(quán)人抵債而來的房屋，只有辦理產(chǎn)權(quán)證書后出賣給第三人并辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)方能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效力。債權(quán)人在沒有取得房屋權(quán)屬證書情況下將抵債房屋出售給第三人，第三人又與開發(fā)商簽訂房屋買賣合同，屬于規(guī)避法律行為。
對(duì)于抵債房屋不能一概予以否認(rèn)，有時(shí)建筑公司或材料供應(yīng)商為了及時(shí)回籠資金，很多抵債房屋確實(shí)便宜，但也不會(huì)明顯低于市場(chǎng)價(jià)，如果明顯低于市場(chǎng)價(jià)，則存在一定風(fēng)險(xiǎn)，天上不可能掉餡餅，不符合基本的市場(chǎng)規(guī)律。
本案中，經(jīng)查證，該開發(fā)商共開發(fā)了一千余套房屋，只有幾十套辦理了房屋網(wǎng)簽備案，絕大部分屬于解除抵押可售狀態(tài)，還有部分屬于不可售狀態(tài)，不能簽訂正式商品房買賣合同，不能開具發(fā)票。
一般情況下，購(gòu)房者都是全款購(gòu)買抵債房屋，不用辦理銀行按揭貸款或公積金貸款，因此不用辦理網(wǎng)簽備案。一旦開發(fā)商資金困難，無法辦理解除抵押手續(xù)，將無法辦理權(quán)屬登記，購(gòu)房者的權(quán)益將無法保證。如果開發(fā)商有其他糾紛，房屋被抵押權(quán)人或其他債權(quán)人查封，購(gòu)房者的權(quán)益更是難以保障。
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