近年樓市調(diào)控持續(xù)高壓，監(jiān)管對(duì)銀行信貸資金流向?qū)彶閺膰?yán)，涉房貸款全面整頓清理。繼互金平臺(tái)房抵貸全面停擺之后，近期甚至有銀行暫停房抵貸業(yè)務(wù)。但市場(chǎng)上仍然有一種“有房就貸”產(chǎn)品，這類產(chǎn)品俗稱“業(yè)主貸”。
一、業(yè)主貸簡(jiǎn)介
市場(chǎng)上面對(duì)有房產(chǎn)人群的貸款產(chǎn)品，分為房產(chǎn)抵押貸款和無抵押貸款。
“業(yè)主貸”是業(yè)內(nèi)俗稱，又稱為“物業(yè)貸”，是機(jī)構(gòu)針對(duì)有房產(chǎn)或房貸人群而推出的一款無需抵押和擔(dān)保的純信用類貸款產(chǎn)品。
貸款產(chǎn)品由于是機(jī)構(gòu)自行定義及命名，不少機(jī)構(gòu)的“業(yè)主貸”、“物業(yè)貸”中又細(xì)分為抵押和無抵押兩種，只看名稱不看產(chǎn)品內(nèi)容極易混淆。招商銀行曾經(jīng)推出的“有房就貸”產(chǎn)品，與現(xiàn)在市場(chǎng)上無抵押的業(yè)主貸產(chǎn)品宣傳口號(hào)看起來很像，其實(shí)是一款按揭住房二次抵押貸款產(chǎn)品。
業(yè)主貸名義上“有房就貸”，但這類產(chǎn)品不需要房產(chǎn)抵押，資金流向也往往明確規(guī)定不得用于房產(chǎn)交易。麻袋理財(cái)研究院認(rèn)為，業(yè)主貸與大額度的房產(chǎn)抵押貸款產(chǎn)品有根本區(qū)別，實(shí)際上屬于中等額度的無抵押信用借款。
1、業(yè)主貸和房抵貸四大區(qū)別：
1）無抵押。
2）期限短。業(yè)主貸期限一般為1-3年，而房抵貸最高可達(dá)30年。
3）利率高。業(yè)主貸屬無抵押信貸，定價(jià)較高。如中信銀行“業(yè)主貸”月費(fèi)率達(dá)1.45%，而中信銀行房抵貸月費(fèi)率僅為0.75%。
4）額度低。業(yè)主貸額度遠(yuǎn)低于房抵貸，最高額度一般在二三十萬元，屬于中等額度信貸。
2、與月供貸的區(qū)別
針對(duì)有房貸的客戶群體，曾經(jīng)還有一類無抵押信用貸款產(chǎn)品較為流行，即“月供貸”。月供貸是依據(jù)借款人現(xiàn)有月供進(jìn)行的一款無抵押貸款，該產(chǎn)品主要針對(duì)已在銀行辦理按揭或抵押貸款的房主或車主。
麻袋理財(cái)研究院認(rèn)為，月供貸區(qū)別于業(yè)主貸的特征是額度與月供金額高度掛鉤，最高達(dá)到房貸月供的45倍，明顯高于業(yè)主貸。
月供貸因?yàn)檫@一特點(diǎn)，很早就被認(rèn)為是可以幫助房產(chǎn)交易加杠桿的“涉房”產(chǎn)品類型之一。由于監(jiān)管壓力，提供這類產(chǎn)品的機(jī)構(gòu)越來越少，未來可能逐漸被其他無抵押信貸產(chǎn)品取代或者改頭換面。例如平安銀行官網(wǎng)沒有月供貸產(chǎn)品，但借款人提供房貸材料進(jìn)件的話，實(shí)際可通過無抵押信貸的“新一貸”產(chǎn)品來做，最高額度50萬。
二、在機(jī)構(gòu)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)中的定位
當(dāng)個(gè)人信貸市場(chǎng)逐步覆蓋長(zhǎng)尾市場(chǎng)時(shí)，面對(duì)海量個(gè)人客戶，很多個(gè)人信貸機(jī)構(gòu)通過提供標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品來提高運(yùn)營(yíng)效率。但隨著市場(chǎng)的不斷成熟以及數(shù)據(jù)技術(shù)的持續(xù)發(fā)展，互聯(lián)網(wǎng)端“千人千面”的特征逐漸體現(xiàn)，因?yàn)椴煌蛻羧后w的關(guān)鍵需求是差異化的，管理理念也逐漸從“以產(chǎn)品為中心”向“以客戶為中心”轉(zhuǎn)變，根據(jù)不同客群的客戶需求不斷豐富產(chǎn)品體系，在貸款產(chǎn)品上為客戶提供多種額度、多種期限、多種還款方式的選擇。
目前市場(chǎng)上主要機(jī)構(gòu)開始按不同的客群來設(shè)計(jì)產(chǎn)品，以不同的產(chǎn)品來覆蓋多種客群。其中針對(duì)有房產(chǎn)的客群，提供了房產(chǎn)抵押借款和無抵押信貸兩種方式選擇，即房抵貸和業(yè)主貸。
有房產(chǎn)的客群有幾大特點(diǎn)：1、穩(wěn)定 2、有信用記錄 3、有授信參考 4、有資產(chǎn)證明
這類客戶群體在客群普遍定位較低的P2P、小貸公司等機(jī)構(gòu)中是客群結(jié)構(gòu)金字塔的頂層。
麻袋理財(cái)研究院發(fā)現(xiàn)，這并沒有影響各種機(jī)構(gòu)的定價(jià)策略。例如中信銀行的業(yè)主貸產(chǎn)品明顯定價(jià)高于房抵貸，與小貸、P2P沒有明顯的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。從產(chǎn)品定價(jià)可看出，業(yè)主貸作為無抵押信貸產(chǎn)品，在機(jī)構(gòu)的產(chǎn)品體系中仍然是高定價(jià)、高利潤(rùn)產(chǎn)品。但在無抵押產(chǎn)品體系中，業(yè)主貸是面向優(yōu)質(zhì)客群的高端產(chǎn)品。
小貸公司、P2P推出業(yè)主貸的主要目的是覆蓋有房、房貸人群，但并沒有為了擴(kuò)大對(duì)高端用戶覆蓋而降低業(yè)主貸產(chǎn)品定價(jià)，銀行也沒有特意推廣業(yè)主貸產(chǎn)品。
三、業(yè)主貸的市場(chǎng)格局
麻袋理財(cái)研究院通過市場(chǎng)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，業(yè)主貸產(chǎn)品主要由小貸公司、P2P提供，商業(yè)銀行、消費(fèi)金融公司開展此類業(yè)務(wù)的較少，可能與監(jiān)管高壓有關(guān)。但不少銀行通過豐富其他無抵押信貸產(chǎn)品的進(jìn)件條件，實(shí)際上也在做業(yè)主貸業(yè)務(wù)，如平安銀行。
銀行“涉房”業(yè)務(wù)最積極的是中信銀行，擁有最全面的房屋抵押、無抵押產(chǎn)品線，其中較激進(jìn)的房抵貸產(chǎn)品已經(jīng)開始收縮，如降低貸款期限、限制地區(qū)等。業(yè)主貸產(chǎn)品定價(jià)較高，實(shí)際費(fèi)率與非銀機(jī)構(gòu)相比并無優(yōu)勢(shì)。
業(yè)主貸產(chǎn)品面臨銀行針對(duì)房貸客群的消費(fèi)貸產(chǎn)品的強(qiáng)烈競(jìng)爭(zhēng)。這類產(chǎn)品定價(jià)更低，額度與業(yè)主貸相當(dāng)，資金流向銀行并不嚴(yán)格監(jiān)控。并且銀行普遍積極地針對(duì)已辦理房貸業(yè)務(wù)的客戶定向推廣，對(duì)用戶有較高的吸引力。正是因?yàn)檫@類產(chǎn)品政策風(fēng)險(xiǎn)不高，但對(duì)“涉房”產(chǎn)品有很強(qiáng)的替代性，所以很多銀行并不開展業(yè)主貸業(yè)務(wù)。
小貸公司中平安普惠擁有小貸公司中最全面的產(chǎn)品線，覆蓋各類人群。平安普惠副總裁兼首席產(chǎn)品官倪榮慶曾透露，無抵押貸款、互聯(lián)網(wǎng)貸款和有抵押貸款的比例大概為4：3：3。也就是說，平安普惠以無抵押中額貸款產(chǎn)品為主，占比高達(dá)40%。平安普惠無抵押貸款根據(jù)不同的申請(qǐng)條件又分為薪金貸、業(yè)主貸、壽險(xiǎn)貸、車主貸等細(xì)分產(chǎn)品，其中業(yè)主貸進(jìn)件條件最高，覆蓋的有房客群最為高端。進(jìn)一步細(xì)分為“優(yōu)房貸”、“業(yè)主貸”，分別覆蓋有按揭房、有房無按揭的客群。2017年底，平安普惠突然宣布暫停的房抵類貸款宅e貸，至今仍在處在全面暫停狀態(tài)。這樣包括業(yè)主貸在內(nèi)的中等額度無抵押貸款業(yè)務(wù)占比和重要性進(jìn)一步提升。
消費(fèi)金融公司招聯(lián)金融產(chǎn)品特色在于隨借隨還按日計(jì)息。是此次調(diào)研中發(fā)現(xiàn)的唯一推廣業(yè)主貸的機(jī)構(gòu)，額度、利率較旗下其他產(chǎn)品有優(yōu)勢(shì)。說明招聯(lián)金融想通過產(chǎn)品來覆蓋有房貸的更高端客群，有客群上移的意圖。
P2P等非持牌機(jī)構(gòu)開展業(yè)主貸業(yè)務(wù)的較多，但主要是原來房抵貸為主要產(chǎn)品的機(jī)構(gòu)。在房抵貸產(chǎn)品受限后，轉(zhuǎn)型的主要方向就是針對(duì)有房、房貸客戶群體的無抵押信用借款業(yè)務(wù)，以便發(fā)揮原有的客群優(yōu)勢(shì)。例如捷越聯(lián)合、房速貸。
四、非持牌機(jī)構(gòu)開展業(yè)主貸業(yè)務(wù)的意義
機(jī)構(gòu)決定是否開展新業(yè)務(wù)的原則是“對(duì)內(nèi)彌補(bǔ)供給空白，對(duì)外滿足市場(chǎng)需求”。麻袋理財(cái)研究院認(rèn)為，業(yè)主貸作為面向有房群體無抵押中等額度信貸產(chǎn)品，非持牌機(jī)構(gòu)的意義主要是兩點(diǎn)：
1、房抵類網(wǎng)貸機(jī)構(gòu)的轉(zhuǎn)型方向
在網(wǎng)貸單筆限額和樓市調(diào)控雙重限制之下，網(wǎng)貸機(jī)構(gòu)已經(jīng)無法開展房抵類業(yè)務(wù)，原來以這類業(yè)務(wù)為主的平臺(tái)必須轉(zhuǎn)型。鑒于原有的客群優(yōu)勢(shì)，推出業(yè)主貸業(yè)務(wù)是很好的轉(zhuǎn)型方向，能夠快速填補(bǔ)供給空白。
2、客群上移，覆蓋優(yōu)質(zhì)客群
調(diào)研發(fā)現(xiàn)，除了轉(zhuǎn)型的房抵貸平臺(tái)以外，非持牌機(jī)構(gòu)以往較少有針對(duì)有房、房貸客群的產(chǎn)品。主要原因是這類優(yōu)質(zhì)客戶是銀行的客群，非持牌機(jī)構(gòu)在資金成本、品牌方面都難以競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)產(chǎn)品的定價(jià)不高，盈利能力不如現(xiàn)金貸產(chǎn)品。隨著行業(yè)逐漸走向正規(guī)化發(fā)展，一些有資金成本優(yōu)勢(shì)的持牌機(jī)構(gòu)嘗試通過產(chǎn)品來覆蓋優(yōu)質(zhì)客群，從銀行不重視的市場(chǎng)分得蛋糕。這對(duì)有資金成本優(yōu)勢(shì)、風(fēng)控優(yōu)質(zhì)卻始終沒有覆蓋有房產(chǎn)優(yōu)質(zhì)客群的非持牌機(jī)構(gòu)來說，有一定啟發(fā)。
五、業(yè)主貸“涉房”風(fēng)險(xiǎn)防范
近年來，監(jiān)管持續(xù)保持高壓，防止違規(guī)資金流入房地產(chǎn)，各種“涉房”貸款產(chǎn)品及可能涉嫌房產(chǎn)的產(chǎn)品都有監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)。
其中網(wǎng)貸平臺(tái)面臨網(wǎng)貸監(jiān)管大額標(biāo)限制、樓市調(diào)控加碼的雙重限制，房產(chǎn)抵押類產(chǎn)品已經(jīng)逐漸消失。2017年9月司法部印發(fā)的《關(guān)于公證執(zhí)業(yè)“五不準(zhǔn)”的通知》，沒有金融牌照的房貸機(jī)構(gòu)難以辦理合同公證，非持牌機(jī)構(gòu)被踢出房抵貸市場(chǎng)。
監(jiān)管高壓蔓延至持牌機(jī)構(gòu)。2017年底，平安普惠暫停房抵貸產(chǎn)品，2018年初，中信銀行暫停北京地區(qū)房抵貸產(chǎn)品。
無抵押信貸產(chǎn)品也不能幸免，曾經(jīng)流行的月供貸，因?yàn)榕c房貸高度相關(guān)而逐漸消失或者改頭換面。
業(yè)主貸產(chǎn)品雖然與房產(chǎn)關(guān)聯(lián)度不高，但因?yàn)椴幌拗瀑Y金流向，仍然存在監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)。目前主要機(jī)構(gòu)在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上的主要防范手段如下：
1、降低期限
業(yè)主貸產(chǎn)品期限多為3年以內(nèi)，不適合房產(chǎn)投資。
2、降低額度
額度多在20萬以下，不適合房產(chǎn)投資。
3、提高定價(jià)
銀行的業(yè)主貸產(chǎn)品定價(jià)高，提高炒房資金成本。
4、改頭換面
例如平安銀行 “新一貸”產(chǎn)品，看似普通的無抵押信貸產(chǎn)品，通過豐富進(jìn)件條件，借款人提供房貸材料，實(shí)際上能變身為業(yè)主貸、月供貸。
5、限制流向
目前銀行的業(yè)主貸產(chǎn)品多數(shù)歸類為消費(fèi)貸，規(guī)定資金不可用于房產(chǎn)，但與消費(fèi)貸不同，并不會(huì)實(shí)質(zhì)上監(jiān)控資金流向，例如提供消費(fèi)發(fā)票。
6、限制產(chǎn)品地域
各主要機(jī)構(gòu)的業(yè)主貸產(chǎn)品普遍不是全國(guó)范圍內(nèi)推廣，有產(chǎn)品地域限制，這也有風(fēng)控方面的考慮。
六、總結(jié)和建議
1、對(duì)來非持牌機(jī)構(gòu)來說，開展業(yè)主貸能覆蓋優(yōu)質(zhì)客群，達(dá)到客群上移的效果。
2、產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議參考平安普惠，對(duì)有房、房貸客群進(jìn)一步細(xì)分。
3、建議開展此類業(yè)務(wù)采取措施回避“涉房”風(fēng)險(xiǎn)，可參考的方式有平安銀行的“新一貸”。