買了拆遷安置房，結果賣家偷偷把房子抵押出去了。
源自（2019）蘇02民終2418號民事判決書
2009年9月，平某父子所有的村樓遇到政府動遷，獲得了兩套拆遷安置房，拆遷安置合同上約定平某父子二人是房屋的共同共有人。在入住房屋后尚未辦理產(chǎn)權登記前，平某見另一套房屋空置，索幸將該房屋出售給了蔣某夫妻，合同上平某以兒子名義一同簽名并蓋章。
蔣某夫妻二人購買該房屋后，由于政策尚未出臺，暫時不能辦理產(chǎn)權證明。在2015年2月，平某兒子又找到蔣某夫妻二人補簽了協(xié)議，確認平某與蔣某夫妻的房屋買賣合同和房款已經(jīng)給付的事實。
2016年，當?shù)卣雠_了關于拆遷安置房買賣相關規(guī)定，該規(guī)定安置房買賣后可以作產(chǎn)權變更登記。規(guī)定出臺一年后，平某父子二人把已經(jīng)出售的房屋權屬登記在自己名下。蔣某夫妻二人發(fā)現(xiàn)后，要求平某父子更改權屬登記，但被置之不理。
在平某父子二人拒不配合情況下，蔣某夫妻二人只能起訴至相關部門，要求對方配合辦理產(chǎn)權變更手續(xù)，并賠償延誤變更出讓費用上漲的損失。在審理前，平某父子二人又以該房屋為抵押標的，向第三人王某借款22萬元，并辦理的抵押登記。審理過程中，蔣某夫妻增加了消除王某抵押權的訴訟請求，王某則辯稱，抵押權應當優(yōu)先與蔣某夫妻二人的合同債權。
本例關鍵焦點在于，1、拆遷的安置房是否可以買賣，買賣合同是否有效？2、抵押權作為物權經(jīng)過登記后，其效力是否必然優(yōu)先于一般債權？
內(nèi)容總結：
首先，拆遷安置房不同于農(nóng)村宅基地房屋一體建筑，依據(jù)民法典總編關于合同效力的規(guī)定，只要雙方的意思表示不存在無效的事由，則合同成立并生效。
而針對平某父子二人在審理前突擊將房屋進行抵押的行為，雖然民法典物權編原則上規(guī)定了物權的順序優(yōu)于一般債權，但是購買房屋合同形成地對房屋債權請求權屬于“物權期待權”，在符合特定情況下，其優(yōu)先于后設立的物權。那拆遷安置房是否適用于這一規(guī)定呢？依照相關審理人員的觀點，答案是肯定的。
具體理由如下：
1、依據(jù)《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》《全國法院民商事審判工作會議紀要》等文件，雖然“物權期待權”適用與商品房買賣當中，但拆遷安置房并不同于農(nóng)村宅基地一體房屋，買合同并不當然無效。且各地雖針對拆遷安置房的上市都出具了不同的規(guī)定，但歸根結底是允許安置房上市交易。因此拆遷安置房也理所應當使用“物權期待權”的原則性規(guī)定。
2、從交易安全角度來看，房屋作為大件消費商品，許多家庭窮極一生才能拼搏一處安身立命之所，而在拆遷安置房買賣過程中，又往往因當?shù)氐恼邷?，導致無法及時辦理產(chǎn)權證書，在這段時間差中極易滋生糾紛矛盾。因此如果買受人在合理的時間范圍內(nèi)，積極主張了“物權期待權”，那么其債權是可以優(yōu)先于抵押物權。
3、“物權期待權”雖然有利于保護買受人的利益，但是也打破了物權先于債權的常規(guī)，因此“生于”購房合同債權的“物權期待權”應當嚴格審慎地適用?！拔餀嗥诖龣唷睔w根結底是為了保護房屋買受人的生存利益，其指向的是基本的居住權，若買受人為投資或者其他非必要生存居住的目的時，其債權仍應當遵循物權優(yōu)先原則。我國法律對此也做了一定的描述規(guī)定，例如在《全國法院民商事審判工作會議紀要》中，規(guī)定了在同一設區(qū)的市內(nèi)，未滿足基本生活住房需求時或者面積未達到基本生活住房需求時，仍應視為符合法律的保護范圍。
以上便是今日風云的分享，本例中，相關專業(yè)人員引入最高法相關處理案例精神，最終在二審支持了蔣某夫妻二人的訴訟請求，保護了弱勢一方的權益，打擊了平某父子二人不誠信的行為，不得不說是一位專業(yè)與德行并重的好法官。希望大家能從中學習到部分法律知識，在日后遇到相似情況時，也能從容應對。