金九銀十本應(yīng)該是一年之中的房產(chǎn)銷售旺季，也是很多中小企業(yè)用款需求最旺盛的時候，每年這個時候各種貸款需求的客戶都非常多，但是今年是個例外，由于國家下重手鎖死二手房的流動性，導(dǎo)致這兩個月成交量下降嚴(yán)重，銀行風(fēng)控端在這個時候就會放低房產(chǎn)的評估價，并且對抵押貸款的可貸成數(shù)嚴(yán)格控制。上半年動不動就能貸75成，8成的產(chǎn)品尺度說變臉就變臉，以上變化將導(dǎo)致一個現(xiàn)象，很多下半年到期的一些抵押貸款無法完成轉(zhuǎn)貸。因為沒有人能接得住了。
按照每個季度的慣例，本文將對各種貸款需求的近期產(chǎn)品進(jìn)行盤點。
1、購房需求。本團(tuán)隊三季度處理了兩個商業(yè)地產(chǎn)買賣的案子，思路都是墊資將房產(chǎn)全款買入，然后再做經(jīng)營貸變現(xiàn)，一處是位于中山北路的半層寫字樓，另一處是位于下馬坊地鐵站附近的一個商鋪，由于全款墊資涉及空墊，所以整個流程的墊資費用不低，但這也意味著買家確實是以遠(yuǎn)低于市場的價格購得房產(chǎn)，這種購房需求涉及的銀行產(chǎn)品全年比較穩(wěn)定，利息在年化5%左右，優(yōu)勢之一是評估價可以適當(dāng)溝通，并且可貸額度是南京地區(qū)最高的6成。另外消失半年之久的20年等額本息產(chǎn)品重出江湖，受限于合規(guī)的要求，該產(chǎn)品在還款方式方面有所調(diào)整，但是整體變化不大，跟去年持平，利息最低可放寬至4.8%
【產(chǎn)品信息1】商鋪抵押，年化5%，三年期先息后本，可貸金額為評估價6成。
【產(chǎn)品信息2】20年等額本息，年化4.8%，可貸金額最高7成。
2、做生意及投資需求。10月份某國有銀行由于放款任務(wù)沒有完成，放寬了審批尺度，部分支行新辦營業(yè)執(zhí)照可以進(jìn)件，但是要有針對經(jīng)營的合理解釋，該產(chǎn)品近期放款量大，但是根據(jù)我的經(jīng)驗，此行歷史上很少有這種放款尺度的操作，如果有更好的選擇最好不要選擇這個產(chǎn)品，因為后期抽貸風(fēng)險較高（懂的自然懂）。
【產(chǎn)品信息】住宅、拆遷安置房、經(jīng)濟(jì)適用房，年化4.25%，三年期先息后本，可貸金額為評估價6-65成。
3、轉(zhuǎn)貸需求。作為近期轉(zhuǎn)貸操作的明星產(chǎn)品，10月份放款一如既往的穩(wěn)定，線上審批，10分鐘出結(jié)果，線下提交材料有更多溝通權(quán)限，可貸金額最高達(dá)到8成，年化5.6%的利息也低于目前的按揭貸款。目前抵押在民間或者機(jī)構(gòu)或者綜合年息在10%以上的可以考慮轉(zhuǎn)貸到該產(chǎn)品。
【產(chǎn)品信息】住宅，年化5.6%，三年期先息后本，可貸金額為評估價8成。
4、消費需求。10月份比較火的純消費型抵押，最高7成，年化3.6%，8年等額本息還款，適合購車等大額消費，由于該產(chǎn)品上市不久，目前審批較為寬松，而且流程比較快。
【產(chǎn)品信息】住宅，年化3.6%，8年期等額本息，可貸金額為評估價7成。
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