房屋房產(chǎn)抵押貸款的材料及流程？全款房？按揭房？怎么做低利率？

隨著前幾年全國(guó)房?jī)r(jià)的不斷上漲，為了控制房子的價(jià)格，國(guó)家開(kāi)始出臺(tái)限購(gòu)政策，貸款收緊，因此為了防止拿抵押款炒房，在房產(chǎn)抵押貸款的用途、利率、額度，可謂是設(shè)置了多項(xiàng)門檻，理解這些就方便我們?nèi)ダ斫忏y行或者機(jī)構(gòu)的不同類型的抵押貸款的大致區(qū)別。

銀行或者機(jī)構(gòu)抵押貸款的分類

按照貸款用途可分為：消費(fèi)型房屋房產(chǎn)抵押貸款與經(jīng)營(yíng)性房屋房產(chǎn)抵押貸款區(qū)別。

按照房產(chǎn)情況可分為：全款房抵押貸款與按揭房(分期還月供的房子)抵押貸款。

（1）消費(fèi)型房屋房產(chǎn)抵押貸款與經(jīng)營(yíng)性房屋房產(chǎn)抵押貸款區(qū)別。

從兩種產(chǎn)品的名字就能發(fā)現(xiàn)，抵押經(jīng)營(yíng)貸款是用于企業(yè)經(jīng)營(yíng)，而抵押消費(fèi)貸是用于個(gè)人消費(fèi)為主。雖然銀行有明確的規(guī)定，?？顚Ｓ?，但是由于目前監(jiān)管不健全，所以大部分貸款人在實(shí)際貸款中會(huì)將經(jīng)營(yíng)貸款或消費(fèi)貸款用于其他目的，也會(huì)有主貸款人找中介把自己包裝成經(jīng)營(yíng)性抵押貸款。

由于經(jīng)營(yíng)貸是針對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)而提供的貸款，所以在貸款年限上給的范圍要大于消費(fèi)貸。一般來(lái)講經(jīng)營(yíng)貸的年限可以做到20-30年，而消費(fèi)性抵押貸款的最長(zhǎng)年限只有10年。我們以同樣的金額和利率來(lái)計(jì)算，如果貸款年限越長(zhǎng)，那么每期還款壓力就會(huì)越小。

由于抵押經(jīng)營(yíng)貸和抵押消費(fèi)貸的主體不同，一般來(lái)說(shuō)企業(yè)花錢能力是大于個(gè)人的，所以銀行或機(jī)構(gòu)在考慮貸款金額的時(shí)候也有不同的照顧。一般來(lái)講抵押經(jīng)營(yíng)貸的最高貸款金額可以達(dá)到3000萬(wàn)，而消費(fèi)型貸款金額一般最高100萬(wàn)。

受國(guó)家政策偏好的影響，大部分的銀行都不做消費(fèi)型或者限制消費(fèi)性抵押貸款用途，所以客戶想挑選適合自己的銀行利率、貸款周期、及額度的難度很大，通常不容易找適應(yīng)的產(chǎn)品。

經(jīng)營(yíng)性抵押貸款本身就是用于運(yùn)營(yíng)企業(yè)且額度比較大，直接目的在于盈利，所以正常來(lái)說(shuō)抵押經(jīng)營(yíng)貸的利率應(yīng)該略高于抵押消費(fèi)貸，而且9成的銀行都偏向于做經(jīng)營(yíng)性抵押貸款，具體體現(xiàn)在審核周期、放款額度、利率、背景材料寬松程度等。機(jī)構(gòu)也類似。

由于經(jīng)營(yíng)性抵押貸款相比于消費(fèi)性抵押貸款在審核周期、放款額度、放款利率、背景材料寬松程度等存在天然的優(yōu)勢(shì)，因此大部分貸款人在貸款的時(shí)候，會(huì)選擇找中介把自己包裝成企業(yè)經(jīng)營(yíng)性貸款，中介會(huì)通過(guò)注冊(cè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、包裝流水等把客戶資質(zhì)提升從而轉(zhuǎn)化成經(jīng)營(yíng)性貸款。

（2）全款房抵押貸款與按揭房抵押貸款的區(qū)別

按揭房也就是首付一部分，然后分期付款還有剩余貸款沒(méi)還完的房子。所謂按揭房，其實(shí)就是銀行的一種杠桿操作，按揭貸款本質(zhì)是一種抵押貸款，把房主的房子放在銀行做抵押然后房主每個(gè)月分期還銀行貸款。所以，按揭房抵押貸款，本質(zhì)是把房子未抵押的剩余價(jià)值拿出來(lái)抵押，因此俗稱二抵，就是把房子再拿去銀行或者機(jī)構(gòu)去抵押。

大部分貸款人在拿按揭房做抵押的時(shí)候，會(huì)找中介把按揭房墊資還掉轉(zhuǎn)換成全款房去抵押。

一般全款房利率在年化3.85%-5.5%，一般來(lái)說(shuō)按揭房抵押比全款房抵押的利率要高1.5%-3.0%；

2.貸款年限、額度不同

一般按揭房的放款額度=(房子市價(jià)*可批比例)-按揭貸款金額 。

二次抵押的貸款期限一般在10年內(nèi)，極少數(shù)銀行可申請(qǐng)到20年。全款房最高可申請(qǐng)到30年

其次還貸款額度也不同，全款房可以貸到60-80%，也就是說(shuō)100萬(wàn)的房屋可以貸到60-80萬(wàn)，而按揭房只能貸到50-70%。

3.可操作的銀行及產(chǎn)品不同

大部分銀行都支持全款房抵押貸款，而按揭房只有少數(shù)銀行可以做，大部分銀行不做按揭貸款。

（1）銀行抵押貸款所需材料

分為兩種貸款主體的抵押貸款，一種是個(gè)人（房子在個(gè)人名下），一種是企業(yè)（房子在公司名下）

夫妻雙方身份證（單身只提供一個(gè)就行）、戶口本、結(jié)婚證（或離婚協(xié)議）、房產(chǎn)證、收入證明、最近六個(gè)月銀行流水、備用房房產(chǎn)證（如有）以及其他資產(chǎn)證明、貸款用途證明

2.企業(yè)做抵押貸款

營(yíng)業(yè)執(zhí)照正副本、稅務(wù)登記證正副本、組織機(jī)構(gòu)代碼證正副本、開(kāi)戶許可證、企業(yè)簡(jiǎn)介、法人和股東身份證和簡(jiǎn)歷、公司章程（包括章程、章程修正案、股東決議書(shū)）、驗(yàn)資報(bào)告、財(cái)務(wù)報(bào)表（前兩年+今年到本月）、銀行流水（半年以上）、完稅證明（近三個(gè)月）、上下游購(gòu)銷合同等。

（2）銀行抵押貸款所需流程

1.貸款前規(guī)劃好額度、利率、還款計(jì)劃、貸款審批可行性分析、銀行流水包裝

貸款前規(guī)劃好需要多少額度，大概多少利率以及還款時(shí)間是在自己承受范圍內(nèi)，然后對(duì)比市場(chǎng)上大部分的銀行抵押貸款產(chǎn)品看自己的征信及個(gè)人資質(zhì)是否適合，做貸款可行性分析（自己不清楚的話可以找中介咨詢），用途證明（貸款用途是要干嘛，出具相關(guān)證明），個(gè)人流水不足的話，還要提前規(guī)劃好找人(中介)幫忙轉(zhuǎn)賬提高流水。

2.向貸款機(jī)構(gòu)/銀行提交房產(chǎn)抵押貸款申請(qǐng)資料

3.銀行對(duì)房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估

4.下戶機(jī)構(gòu)(銀行)去調(diào)查房子實(shí)際情況(有些需要實(shí)際看房)

5.貸款人到銀行面簽，簽訂房產(chǎn)抵押貸款合同及合同公證

6.到房管局及國(guó)土局進(jìn)行房產(chǎn)抵押登記

簽訂完借款合同后，銀行會(huì)與你約定日期與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)交易中心（房管局）辦理抵押手續(xù)，需要你準(zhǔn)備好產(chǎn)權(quán)所有人的身份證原件、產(chǎn)權(quán)證明原件，辦理完后，銀行會(huì)收取房管局出具的他項(xiàng)權(quán)利證明，房產(chǎn)證等產(chǎn)權(quán)證明文件會(huì)交換給你。

7.取得他項(xiàng)權(quán)證后等待放款

借款合同簽訂并辦理抵押手續(xù)后，雙方即可按合同規(guī)定核實(shí)貸款。銀行會(huì)根據(jù)你提供借款用途合同上所指定的賬號(hào)放款。借款人提款時(shí)，由借款人填寫銀行統(tǒng)一制定的提款憑證，然后到銀行辦理提款手續(xù)。銀行貸款從提取之日起開(kāi)始計(jì)算利息。借款人取得借款后，必須嚴(yán)格遵守借款合同，按合同約定的用途、方式使用貸款。

我是推債哥，5年貸款中介，熟悉大部分銀行及機(jī)構(gòu)產(chǎn)品