01

LPR迎最大降幅

從過去經(jīng)驗(yàn)上看,“逆回購利率-MLF(中期借貸便利)利率-LPR”的同步調(diào)降,完成一次完整的降息過程。此前逆回購利率和MLF利率曾在3月30日及4月15日分別調(diào)降20個(gè)基點(diǎn)。4月20日,1年期LPR報(bào)價(jià)較上期下降20個(gè)基點(diǎn),也符合市場預(yù)期。

對(duì)于1年期LPR的同步調(diào)降,中國民生銀行首席研究員溫彬指出,這表明了從政策利率向貸款市場利率傳導(dǎo)機(jī)制的暢通。這次LPR下調(diào)20個(gè)基點(diǎn),是自去年8月LPR改革以來,降息幅度最大的一次,有利于進(jìn)一步降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本。

4月17日,中共中央政治局召開會(huì)議,會(huì)議作出“降準(zhǔn)、降息”的明確表述并對(duì)接下來的貨幣政策定調(diào)。會(huì)議表示,穩(wěn)健的貨幣政策要更加靈活適度,運(yùn)用降準(zhǔn)、降息、再貸款等手段,保持流動(dòng)性合理充裕,引導(dǎo)貸款市場利率下行,把資金用到支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)特別是中小微企業(yè)上。

另外,中共中央政治局會(huì)議提出“降息”的同時(shí),還明確強(qiáng)調(diào)“要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位,促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”在分析人士看來,這表示,房地產(chǎn)要發(fā)揮穩(wěn)定器作用。考慮到“房住不炒”的紅線,預(yù)計(jì)不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行大放水,但同時(shí)也要認(rèn)識(shí)到我國各地的情形不一,需要因城施策。

02

貸款百萬月供少還59元

根據(jù)央行此前公告,自2019年10月8日起,新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。這就意味著,最終實(shí)際房貸利率取決于LPR與加點(diǎn)共同變化的結(jié)果。

具體就北京而言,目前銀行執(zhí)行的是首套房商貸利率為LPR加55個(gè)基點(diǎn),二套房商貸加105個(gè)基點(diǎn)。此次5年期以上LPR降息10個(gè)基點(diǎn),具體到個(gè)人房貸會(huì)有哪些變化?

而對(duì)于存量房貸而言,按照安排,2020年3月1日起推進(jìn)存量浮動(dòng)利率貸款的定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為LPR。參考LPR定價(jià)的轉(zhuǎn)換方式需重新約定重定價(jià)周期(一般為一年)和重定價(jià)日。

假如A的重定價(jià)周期為1年,重定價(jià)日為5月1日(A已辦理了轉(zhuǎn)換),那么2020年5月1日-2021年4月31日,A的房貸將根據(jù)2020年4月LPR重新來計(jì)算利率,這一利率水平在這期間保持不變。在分析人士看來,目前LPR下行空間已打開,存量房貸利率下降趨勢也可以期待。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出,降息會(huì)導(dǎo)致資金成本降低,真實(shí)購房者的購房成本降低,有助于這部分群體入市。對(duì)于購房者來說,4月20日的降息只是開始。

對(duì)于本次LPR下調(diào)對(duì)于樓市的影響,易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,此次下調(diào)刺激購房需求釋放,近期各地預(yù)售證的發(fā)放節(jié)奏加快,銀行貸款也比較積極,配合此次月供壓力減少的效應(yīng),購房需求有望積極釋放,進(jìn)而帶動(dòng)市場成交量的上升。

另外,嚴(yán)躍進(jìn)還提出,需要注意一些潛在的風(fēng)險(xiǎn)。近期商業(yè)銀行貸款相對(duì)積極,但更偏好投向房地產(chǎn)。容易出現(xiàn)一些小額貸款違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn),或者經(jīng)營貸款違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)的現(xiàn)象,所以預(yù)計(jì)后續(xù)嚴(yán)查違規(guī)資金進(jìn)入房地產(chǎn)成為可能。換而言之,近期購房者在獲得此類低成本貸款的時(shí)候,一定要注意資金的合規(guī)性。尤其是1年期LPR利率為3.85%,已經(jīng)屬于比較低的水平,這個(gè)時(shí)候要嚴(yán)禁通過獲得此類1年期短期貸款來支付購房首付款的做法。

03

降息、降準(zhǔn)迎來政策兌現(xiàn)期

3月下旬以來,央行貨幣政策進(jìn)入了加大逆周期調(diào)節(jié)力度階段,在中共中央政治局會(huì)議之后,降息、降準(zhǔn)等政策工具有望迎來兌現(xiàn)期。

溫彬表示,下階段降準(zhǔn)和降息仍有空間和必要,隨著通脹繼續(xù)回落,政策利率還有進(jìn)一步下調(diào)的空間,存款基準(zhǔn)利率也需適時(shí)適度下調(diào),帶動(dòng)LPR報(bào)價(jià)中銀行點(diǎn)差部分收窄,繼續(xù)釋放LPR改革潛力,切實(shí)降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本。

全年來看,中信證券研報(bào)進(jìn)一步提出,中共中央政治局會(huì)議進(jìn)一步明確了具體的政策工具,即“降準(zhǔn)”和“降息”,預(yù)計(jì)2020年二季度和三季度分別降準(zhǔn)50基點(diǎn),預(yù)計(jì)到年底一年期LPR報(bào)價(jià)有望下調(diào)至3.6%-3.7%左右。