7月27日，有房企人士向觀察者網(wǎng)證實(shí)，鄭州有關(guān)部門近期已組織建業(yè)、康橋、綠地、鑫苑、融創(chuàng)、世茂6家重點(diǎn)房企召開(kāi)會(huì)議，擬對(duì)這些房企在鄭的問(wèn)題樓盤給予棚改統(tǒng)借統(tǒng)還、收并購(gòu)、破產(chǎn)重組、保障性租賃住房4種紓困模式進(jìn)行支持。
據(jù)知情人士透露，目前鄭州市“棚改統(tǒng)借統(tǒng)還”紓困模式資金管理辦法已經(jīng)定審，明確棚改項(xiàng)目的統(tǒng)借統(tǒng)還主體為鄭州地產(chǎn)集團(tuán)或其全資子公司，貸款方為國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行（下稱“國(guó)開(kāi)行”），并從相關(guān)部門職責(zé)分工、資金籌集、資金使用、貸款償還、主體退出、監(jiān)督管理和責(zé)任追究等多個(gè)方面進(jìn)行規(guī)范，用以確保資金使用，確保資金貸得來(lái)、用得好、還得上、無(wú)風(fēng)險(xiǎn)。
同時(shí)，一張標(biāo)注著鄭州市住房保障和房地產(chǎn)局的《關(guān)于我市頭部房企自愿退出項(xiàng)目情況的匯報(bào)》文件顯示，目前已有融創(chuàng)、鑫苑等房企旗下多個(gè)問(wèn)題項(xiàng)目申請(qǐng)選擇棚改統(tǒng)借統(tǒng)還模式。
需要指出的是，文件標(biāo)題中的“退出”是針對(duì)4種紓困模式的統(tǒng)稱，這些問(wèn)題樓盤可能會(huì)由政府相關(guān)部門入場(chǎng)接管，而非要求民營(yíng)房企完全退出項(xiàng)目。
行業(yè)普遍認(rèn)為，鄭州此次迅速出臺(tái)可行性方案，從境內(nèi)頭部房企入手解決問(wèn)題樓盤引發(fā)的危機(jī)，積極履行國(guó)家“保交付、保生產(chǎn)、保民生”的三保要求，對(duì)于企業(yè)和業(yè)主來(lái)說(shuō)，都是解決目前暫時(shí)困局、保證交付的良好契機(jī)，值得其他城市和地區(qū)學(xué)習(xí)。
實(shí)施細(xì)則仍在制定中
具體而言，4種紓困模式分別為：“棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還”模式，由政府平臺(tái)公司接收，后期政府主導(dǎo)；“收并購(gòu)”模式，主要針對(duì)資產(chǎn)大于負(fù)債項(xiàng)目，由政府組織國(guó)企、央企和金融機(jī)構(gòu)對(duì)接，解決企業(yè)現(xiàn)金流問(wèn)題；“破產(chǎn)重組”模式，主要針對(duì)資不抵債項(xiàng)目，由政府組織，確保項(xiàng)目交付；“保障性租賃住房”模式，主要針對(duì)銷售不暢、建設(shè)資金困難的項(xiàng)目，由政府組織專項(xiàng)建設(shè)貸款。
根據(jù)已審定的《統(tǒng)借統(tǒng)還資金管理辦法》，統(tǒng)借統(tǒng)還主體負(fù)責(zé)向國(guó)開(kāi)行申請(qǐng)安置房項(xiàng)目貸款資金，總體資產(chǎn)負(fù)債率不超過(guò)80%。統(tǒng)借統(tǒng)還主體將資金撥付給其與區(qū)級(jí)投融資主體共同出資設(shè)立的項(xiàng)目公司，再由項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)貸款使用、統(tǒng)籌推動(dòng)項(xiàng)目綜合利用開(kāi)發(fā)。
在此期間，資金按照國(guó)開(kāi)行和相關(guān)監(jiān)管規(guī)定，通過(guò)市場(chǎng)化方式進(jìn)行籌集、使用、償還，遵循“統(tǒng)借統(tǒng)還、借用分離、?？顚Ｓ谩⒙鋵?shí)責(zé)任”的原則進(jìn)行管理。
項(xiàng)目公司或其全資子公司需利用已取得土地的綜合收益（通過(guò)處置全資子公司股權(quán)、在建工程轉(zhuǎn)讓、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、商業(yè)經(jīng)營(yíng)等多種方式取得的經(jīng)營(yíng)收入等）或其他方式籌措資金，向統(tǒng)借統(tǒng)還主體支付還本付息資金，按期足額償還國(guó)開(kāi)行貸款本息。
項(xiàng)目公司當(dāng)期歸集資金不足，存在流動(dòng)性缺口的，由區(qū)級(jí)投融資主體負(fù)責(zé)補(bǔ)足。鼓勵(lì)區(qū)政府及區(qū)級(jí)投融資主體通過(guò)合法合規(guī)方式，增強(qiáng)項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)能力。
同時(shí)，由“鄭州市安置房建設(shè)和問(wèn)題樓盤攻堅(jiān)化解工作領(lǐng)導(dǎo)小組”負(fù)責(zé)督導(dǎo)協(xié)調(diào)各區(qū)及區(qū)級(jí)投融資主體做好資金全流程使用，防范風(fēng)險(xiǎn)。
值得注意的是，“棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還實(shí)施細(xì)則”亦在完善和審理過(guò)程中，對(duì)各級(jí)政府及相關(guān)部門職責(zé)、項(xiàng)目公司管理、統(tǒng)借統(tǒng)還資金使用與監(jiān)督進(jìn)一步細(xì)化。其中要求“鄭州市安置房建設(shè)和問(wèn)題樓盤攻堅(jiān)化解工作領(lǐng)導(dǎo)小組”統(tǒng)一部署鄭州市統(tǒng)借統(tǒng)還工作，市政府統(tǒng)籌協(xié)調(diào)為統(tǒng)借統(tǒng)還主體注入足額資產(chǎn)，確保主體資產(chǎn)規(guī)模滿足國(guó)開(kāi)行項(xiàng)目資金申請(qǐng)要求。
克而瑞河南區(qū)域總經(jīng)理王歡向觀察者網(wǎng)表示，目前細(xì)則仍未發(fā)布，但問(wèn)題樓盤危機(jī)爆發(fā)的核心因素是缺少資金，只要解決了這個(gè)問(wèn)題，對(duì)于穩(wěn)定樓市信心意義巨大。
紓困對(duì)象是項(xiàng)目而非房企
據(jù)觀察者網(wǎng)了解，此次首次參與紓困的與會(huì)6家房企中，建業(yè)、康橋、鑫苑均為河南本土頭部房企，融創(chuàng)、世茂、綠地3家更是近年來(lái)重倉(cāng)鄭州的全國(guó)龍頭房企，這6家企業(yè)的爛尾樓盤數(shù)量占鄭州問(wèn)題樓盤總量近半。
而根據(jù)網(wǎng)傳“退出項(xiàng)目名單”，融創(chuàng)集團(tuán)日前共向鄭州市相關(guān)主管部門提出7個(gè)項(xiàng)目退出申請(qǐng)，其中6個(gè)選擇棚改統(tǒng)借統(tǒng)還模式，1個(gè)選擇并購(gòu)模式；鑫苑集團(tuán)同樣在鄭有7個(gè)項(xiàng)目申請(qǐng)退出，其中3個(gè)選擇棚改統(tǒng)借統(tǒng)還模式。
有鄭州市某政府部門工作人員向觀察者網(wǎng)直言，鄭州與絕大多數(shù)省會(huì)城市一樣，近年來(lái)過(guò)度依賴土地財(cái)政，導(dǎo)致如今危機(jī)爆發(fā)得更為猛烈，事實(shí)上各地早就開(kāi)始著手解決這一問(wèn)題，只是問(wèn)題太多、責(zé)任劃分也不明確，一時(shí)無(wú)從下手。如今從國(guó)家到地方對(duì)這一問(wèn)題的重視度已經(jīng)上升到最高，對(duì)于鄭州而言，最為緊要的資金問(wèn)題有了著落，具體救援細(xì)節(jié)也馬上就能落實(shí)，多個(gè)樓盤已經(jīng)順利復(fù)工，化解危機(jī)只是時(shí)間問(wèn)題，無(wú)需過(guò)度擔(dān)憂。
就在幾天前，鄭州地產(chǎn)集團(tuán)與河南資產(chǎn)管理有限公司達(dá)成合作，雙方將聯(lián)合設(shè)立鄭州市地產(chǎn)紓困基金，通過(guò)資產(chǎn)處置、資源整合、重組顧問(wèn)等方式，參與問(wèn)題樓盤盤活、困難房企救助等解圍紓困工作。
不過(guò)需要指出的是，化解問(wèn)題樓盤危機(jī)并不代表幫助暴雷房企化解債務(wù)危機(jī)。
廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，民生和社會(huì)穩(wěn)定是國(guó)家必須堅(jiān)守的底線，因此暴雷房企項(xiàng)目會(huì)在保交樓層面得到充分的紓解。但房地產(chǎn)行業(yè)還將繼續(xù)完成市場(chǎng)化出清，市場(chǎng)化、法制化，商業(yè)可持續(xù)的原則不會(huì)調(diào)整，已經(jīng)暴雷的房企很難再被救起。
有房企人士向觀察者網(wǎng)分析稱，政府部門選擇問(wèn)題樓盤之前會(huì)進(jìn)行充分背調(diào)，往往會(huì)根據(jù)樓盤凈資產(chǎn)剩余多少進(jìn)行權(quán)益劃分，負(fù)資產(chǎn)還要收到相應(yīng)處罰。即便出手也僅僅是在保證項(xiàng)目交付層面，暴雷房企幾乎難以從中獲利。
因此他認(rèn)為，這些房企要想度過(guò)眼前危機(jī)，除了積極配合完成保交付任務(wù)，等待樓市回暖之外，別無(wú)它途。
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