5月“降息”如期來了。據(jù)中國貨幣網(wǎng)5月20日公布的最新數(shù)據(jù)，5年期LPR（貸款市場報價利率）為4.45%，下降15個基點(diǎn)，是2019年LPR改革增設(shè)5年期指標(biāo)以來單次最大降幅。本次1年期LPR沒有調(diào)整，仍為3.7%。
由于多數(shù)房貸期限超過5年，5年期LPR關(guān)系著“房貸一族”的月供。根據(jù)上周末出臺的最新規(guī)則，新發(fā)放的首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為“不低于LPR減20個基點(diǎn)”。以5月LPR計算，首套房貸利率最低可至4.25%。
中國貨幣網(wǎng)官網(wǎng)上LPR歷次報價走勢。
5月LPR報價的“意料之中”與“預(yù)期之外”
本次報價前，LPR參考的貨幣政策工具M(jìn)LF（中期借貸便利）利率，在5月16日最新一次續(xù)作中保持不變，已是自今年1月下調(diào)后連續(xù)4個月“按兵不動”。不過由于金融機(jī)構(gòu)面臨資產(chǎn)荒，大量資金淤積在銀行間，貨幣市場利率走低，加上前不久監(jiān)管層引導(dǎo)存款利率下行，這些都增加了銀行報價下降的可能性，而銀行報價是LPR報價的另一個重要組成部分。
光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華表示，本月LPR調(diào)整在“意料之中，預(yù)期之外”。“意料之中”是由于國內(nèi)面臨復(fù)雜形勢超預(yù)期，實體經(jīng)濟(jì)融資需求偏弱，年內(nèi)穩(wěn)增長與穩(wěn)就業(yè)壓力較大，國內(nèi)有必要進(jìn)一步引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)合理降低實體經(jīng)濟(jì)融資成本，激發(fā)微觀主體活力，促進(jìn)投資與消費(fèi)穩(wěn)步恢復(fù)。
“預(yù)期之外”是5年期LPR利率單獨(dú)調(diào)整且下降幅度超預(yù)期。周茂華認(rèn)為主要有三方面原因：一是近幾個月實體經(jīng)濟(jì)中長期貸款需求偏弱，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)降低中長期貸款利率成本，提振實體經(jīng)濟(jì)融資需求；二是近幾個月國內(nèi)房地產(chǎn)復(fù)蘇不理想，5年期報價利率下降有助于降低按揭貸款成本提振剛需住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)運(yùn)行；三是此前央行穩(wěn)增長政策靠前發(fā)力，降準(zhǔn)、上繳結(jié)存利潤、專項再貸款、優(yōu)化存款利率等為銀行提供長期限、低成本資金，為銀行金融機(jī)構(gòu)降低中長期貸款利率成本營造良好條件。
首套房貸利率最低可至4.25%，100萬30年月供有望低于5000元
對于“房貸一族”來說，LPR直接關(guān)系著月供。根據(jù)央行和銀保監(jiān)會上周末調(diào)整的標(biāo)準(zhǔn)，新發(fā)放的首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限由“不低于相應(yīng)期限的LPR”調(diào)整為“不低于LPR減20個基點(diǎn)”，本周天津、蘇州、鄭州等地都傳出首套房貸利率降至4.4%的消息（按4月5年期LPR報價4.6%減去20個基點(diǎn)得出）。以5月5年期LPR報價4.45%計算，首套房貸利率最低可至4.25%。
“部分城市若執(zhí)行4.25%利率，購房者100萬貸30年期的月供有望低于5000元，約為4919元。以執(zhí)行4.45%標(biāo)準(zhǔn)計算，從上個月基準(zhǔn)4.6%降低15個基點(diǎn)，購房者100萬貸30年期的月供也將減少約90元，約為5037元，累積30年月供將減少3.2萬元?！睆埓髠シQ。值得一提的是，由于大多數(shù)房貸利率是一年調(diào)整一次，因此今年年內(nèi)LPR累計下調(diào)減少的月供額，存量用戶會在2023年才能享受到。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙表示，5月LPR下調(diào)疊加央行差別化的信貸政策，對市場的回穩(wěn)有著重要的作用，當(dāng)前房地產(chǎn)市場需求端市場動力不足一個重要原因在于市場信心不足，央行多次實質(zhì)性的支持，對提振購房者的市場信心起到很好的支撐，在中央信貸寬松的支持下，市場回穩(wěn)的速度會加快，預(yù)計疫情好轉(zhuǎn)后積累的需求將會逐步釋放，下半年房地產(chǎn)市場銷售逐步走高。
張大偉認(rèn)為，在出現(xiàn)政策底部后，5年期房貸“降息”意味著市場底部或也會很快出現(xiàn)，只要疫情能快速穩(wěn)定，預(yù)計市場底部開始出現(xiàn)的時間將在今年下半年。他同時稱，本次降息不會導(dǎo)致樓市過熱，因為目前房地產(chǎn)行業(yè)面對的并非簡單的資金問題，拿地、銷售、客源、貸款乃至同質(zhì)化產(chǎn)品競爭都存在壓力。從當(dāng)前監(jiān)測的數(shù)據(jù)看，多個城市利率均出現(xiàn)了輕微的變化。但當(dāng)前購房者收入穩(wěn)定問題、人口結(jié)構(gòu)問題等依然影響房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。
LPR是所有貸款的“錨”。周茂華表示，除了房地產(chǎn)業(yè)，5年期LPR報價利率下調(diào)也直接利好制造業(yè)，市場信心逐步回暖，年內(nèi)房地產(chǎn)與制造業(yè)復(fù)蘇加快將帶動國內(nèi)消費(fèi)和投資反彈，內(nèi)需動能有望穩(wěn)步恢復(fù)。民生銀行首席研究員溫彬表示，預(yù)計下一階段貨幣政策將繼續(xù)發(fā)揮總量和結(jié)構(gòu)雙重功能，加大力度為困難行業(yè)、企業(yè)和人群紓困，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)加快企穩(wěn)回升，運(yùn)行在合理區(qū)間。