臣財(cái)貸款網(wǎng)7月20日訊，房屋評估價(jià)就是中介機(jī)構(gòu)依據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)對房屋進(jìn)行評估后取得的價(jià)格。房屋評估價(jià)由評估單位進(jìn)行實(shí)地考察之后作價(jià)。
房地產(chǎn)評估不是二手房交易的必備程序，一般情況下二手房的買賣價(jià)格只要雙方協(xié)商確定，房地產(chǎn)管理部門就會(huì)據(jù)此登記過戶，但如果需要向銀行貸款買房，則必須進(jìn)行房產(chǎn)評估:
向銀行申請房地產(chǎn)抵押貸款時(shí)，抵押人以抵押物作為還款的擔(dān)保。有些購房人為了少付首付款而多報(bào)二手房交易價(jià)格，高于實(shí)際價(jià)值的價(jià)格對貸款銀行來說有很大風(fēng)險(xiǎn)，因此，銀行為確定抵押物的擔(dān)保價(jià)值需要對抵押人的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)。
有些借款人為了能比較順利地貸到款項(xiàng)，證實(shí)其擁有的房地產(chǎn)價(jià)值，確定其可能獲得的貸款金額，也會(huì)提前委托評估機(jī)構(gòu)對自己的房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評估。申請公積金貸款[7]的借款人，銀行會(huì)要求其進(jìn)行評估。
房屋評估計(jì)價(jià)方法：以房屋建筑總面積（平方米）、按測定的重置單價(jià)計(jì)算房屋重置完全價(jià)值（原值），根據(jù)評估的房屋新舊程度，計(jì)算房屋現(xiàn)值（凈值）。其計(jì)算公式如下：
1．房屋重置完全價(jià)值（原值）=房屋建筑總面積×房屋重置單價(jià)±房屋的增減價(jià)值
2．房屋現(xiàn)值（凈值）=房屋重置完全價(jià)值（原值）×評估的房屋新舊程度（%）
3．房屋應(yīng)提折舊=房屋重置完全價(jià)值（原值）－房屋現(xiàn)值（凈值）
4．年折舊額=房屋重置完全價(jià)值（原值）×（1－殘值率）÷耐用年限
5．年折舊率=年折舊額÷房屋重置完全價(jià)值（原值）×100%
6．尚可使用年限=房屋的耐用所限×評估的房屋新舊程度（%）
中介估價(jià)采用“市場比較法”，即選擇與待估價(jià)房屋在區(qū)位、權(quán)益和實(shí)物狀況方面相同或相近的數(shù)個(gè)成交價(jià)格進(jìn)行比較和計(jì)算。
所以評估值與交易價(jià)之間上下浮動(dòng)相差5%~10%都是正常的。同時(shí)，不同的評估機(jī)構(gòu)或不同評估人員對同一宗房地產(chǎn)的評估結(jié)果也可能出現(xiàn)差異。
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