導(dǎo)語：

今年以來，昆明的商貸利率越漲越高，與公積金利率的差距越來越大，廣大購房者對商貸轉(zhuǎn)組合貸的意愿也愈加急切。

今天我們就來講講商貸轉(zhuǎn)組合貸的好處、申請條件以及對應(yīng)的操作流程。

（1）為什么要把商貸轉(zhuǎn)組合貸？

商貸和組合貸作為貸款的不同方式，由于商貸利率和公積金利率的巨大差異，在還款利息上有很大的不同。

簡單來算筆賬，假如家庭首套房按揭貸款100萬元，按首套房當前利率5.4%貸款30年來計算，要還利息約102.12萬元，月供為5615.31元；

但如果夫妻雙方滿足商貸轉(zhuǎn)組合貸的要求，假如貸款余額為100萬元，就可以轉(zhuǎn)為50萬公積金貸款+50萬商貸的還款方式，同樣是30年的貸款期限，根據(jù)公積金5年期以上首套房貸款利率3.25%、商貸利率5.4%來計算，商貸利息一共還約51.07萬，公積金利息一共還約28.33萬。

總數(shù)加起來，公積金貸款+商業(yè)貸款的組合方式，一共需還約79.4萬（28.33萬+51.07萬）的利息，與單純的商貸利息相比，少還了20多萬，相當于一套小戶型的首付了。

雖然公積金貸款是最劃算的房貸方式，但由于其貸款額度低等廣受詬病，甚至被購房者視為“雞肋”，但如今，商貸轉(zhuǎn)組合貸政策的到來，一定程度上能把公積金很好的利用起來，通過組合的方式，為購房者帶來實惠。

當然，隨著商貸轉(zhuǎn)組合貸系統(tǒng)的不斷完善，該項業(yè)務(wù)覆蓋面或?qū)⑦M一步擴大，因此提前做好攻略很有必要。

（2）商貸轉(zhuǎn)組合貸的申請條件

想要辦理商貸轉(zhuǎn)組合貸，需要滿足的條件不少，根據(jù)其具體要求，可以歸納為兩部分，一部分是所購房子需滿足的條件，另一部分則是對申請人的要求。

商業(yè)性住房貸款所購的住房，需要已取得不動產(chǎn)權(quán)證書并已辦妥不動產(chǎn)抵押登記。也就是說，通過商貸購置的房子要擁有房產(chǎn)證，并辦理了相應(yīng)的銀行抵押登記。

其次，不能設(shè)為抵押物的房屋不得申請公積金貸款，也就意味著著不能申請商貸轉(zhuǎn)公積金貸款。

關(guān)于不能設(shè)為抵押物的房屋，也就意味著住房不宜實現(xiàn)變現(xiàn)處置。房齡超過20年（含）的住房、住房面積低于五十平方米以下且不配套的住房、無土地證（土地信息不完整）的住房都不能進行抵押。

最后，只有一、二套自住住房才可以申請商貸轉(zhuǎn)組合貸，且二套房面積不能大于144平米，首付款比例不能低于50%。首套住房無面積限制，但首付款比例不低于20%。家庭購買第三套及以上住房不能使用公積金貸款（也就是不能申請商貸轉(zhuǎn)組合貸）。

從商貸轉(zhuǎn)組合貸申請人的要求方面看，首先，得按規(guī)定比例正常連續(xù)繳存?zhèn)€人住房公積金滿6個月（含）以上，且個人征信不能連續(xù)逾期3次（累計6次）；

其次，只能向原辦理住房貸款的商業(yè)銀行提出申請，商貸余額不得低于5萬元，且轉(zhuǎn)貸后商貸的余額不得低于1萬元，且不可提前結(jié)清。組合貸中，商貸和公積金貸款是共同存在的，如需提前還款，須將商貸和公積金貸款同時結(jié)清。

最后，婚姻關(guān)系前后要一致。申請人申請商貸轉(zhuǎn)組合貸時婚姻關(guān)系發(fā)生變化的情況，會對申請有一定的影響。具體來看，婚姻關(guān)系由未婚變?yōu)橐鸦榈?，婚姻關(guān)系由已婚變?yōu)閱紊淼?，不予受理。但是如果是男女朋友雙方在婚前共同購房，且雙方為共有產(chǎn)權(quán)人，婚后也可以申請商貸轉(zhuǎn)組合貸。

除此之外，購房合同（協(xié)議）上還有除父母、夫妻之外的其他共同購房人或者直系親屬間進行房產(chǎn)交易是不支持公積金貸款的，就不存在轉(zhuǎn)組合貸一說了。

如果你滿足以上條件，那么就可以向開通此項業(yè)務(wù)的銀行提出商貸轉(zhuǎn)組合貸的申請，申請的貸款年限會根據(jù)借款人的實際情況確定，合同終止日期不得超過商貸到期日。

除了昆明本地繳納公積金的人群，不在昆明市行政區(qū)域內(nèi)繳存住房公積金的借款申請人也比較關(guān)心商貸轉(zhuǎn)組合貸的地區(qū)限制。

按照昆明市公積金中心業(yè)務(wù)辦理點的公告和材料清單，符合條件的異地繳存人是可以申請辦理商貸轉(zhuǎn)組合貸的，具體的地區(qū)限制和額度等要根據(jù)當?shù)氐墓e金中心的規(guī)定執(zhí)行。

（3）商貸轉(zhuǎn)組合貸的具體操作流程

（辦理組合貸所需材料清單）

不同的辦理點能辦理的銀行和服務(wù)人群不同，例如鐵路局分中心只支持鐵路局職工進行辦理，主城管理部則是業(yè)務(wù)最齊全，辦理最方便的網(wǎng)點。

第二步，銀行初步進行審核資料后，填寫“個人住房公積金貸款（組合）申請書”，銀行則根據(jù)借款人提供的資料，評估借款人是否符合貸款條件，計算貸款額度，確定貸款期限。

第三步，提交申請辦理后要辦理貸款公證，一般公證的地方就在辦理點附近。

第四步，銀行審核借款人的申請后，借款人與銀行簽訂借款合同和抵押合同。這里需要用房屋或者用國債、銀行定期存單等貸款銀行認可的有價證券等進行抵押擔(dān)保。

第六步，簽訂借款合同后，到公積金中心辦理住房公積金貸款（組合貸款）。

第七步，組合貸款完成終審后，由申請人自行到不動產(chǎn)登記中心或者由申請人自愿委托的第三方，向不動產(chǎn)登記中心申請辦理抵押權(quán)變更，抵押登記落實后，資料入庫。

第八步，公積金中心發(fā)放貸款至商業(yè)貸款銀行賬戶，由銀行進行劃款。

商貸轉(zhuǎn)組合貸最全攻略，你get了嗎？