最新房價(jià)走勢：高房價(jià)在嚴(yán)控之下價(jià)格或許會(huì)更高

臣財(cái)貸款網(wǎng)（https://loan.cngold.org/）11月30日訊，最新房價(jià)走勢：高房價(jià)在嚴(yán)控之下價(jià)格或許會(huì)更高。由騰訊證券支持，格隆匯主辦的“2016海外投資嘉年華系列峰會(huì)”北京站與11月29日舉行。安信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家高善文在演講中表示，

以下是高善文演講實(shí)錄：

2016在經(jīng)濟(jì)層面最為熱鬧的話題，房價(jià)的問題，我們知道，在今年大部分時(shí)間里面，中國有十幾個(gè)二線城市的房價(jià)出現(xiàn)非?？焖俚纳蠞q，到了10月初的時(shí)候，中央被迫啟動(dòng)新一輪非常嚴(yán)的調(diào)控政策，房價(jià)非常快速的上升，引起大家對泡沫的這個(gè)普遍擔(dān)憂，無論是日本90年代的教訓(xùn)，還是美國的話，2008年以后的這個(gè)教訓(xùn)，都體型我們房地產(chǎn)泡沫對經(jīng)濟(jì)金融穩(wěn)定的這個(gè)潛在破壞力是非常大的，對普通老百姓來講房價(jià)也是避不開的話題，在年輕人涌入城市的情況下，對于剛剛城市中的窮人，特別是沒有房子的窮人來講，在雙活質(zhì)量上，帶來了非常大的甚至是非常長久的壓力，也有很多人的話，把房價(jià)的上漲普遍歸結(jié)為超發(fā)的貨幣，寬松的流動(dòng)性和高度投機(jī)性的基金和炒作的行為。那么這樣的看法呢，毫無疑問都引起非常多非常廣泛的共鳴，但是我們在今天想給大家分享一個(gè)略微不一樣的視角，我們想從這樣的視角來看一看，中國的房價(jià)問題。我們看一下在中國一二三線城市房價(jià)的分化非常大，一線城市在2011年以來，總體來講是小跌大漲的格局，每一輪的回調(diào)都非常的淺，每一次的回升都迅速超過前一輪，但是這個(gè)房價(jià)還是于2013年的高點(diǎn)，以及三線以下的城市，房地產(chǎn)的泡沫化并不是非常明顯。對于中國二線城市合并起來看，在2015年年底地時(shí)候，實(shí)際上房價(jià)比2013年年底的這個(gè)高點(diǎn)還是要明顯的更低，但是今年特別是今年年初以來經(jīng)歷了特別極速的上升，現(xiàn)在房價(jià)總體上明顯高于三年前的水平。

但是這個(gè)結(jié)果在一線城市不是這樣的，在2015年年底的時(shí)候，房價(jià)的話就已經(jīng)闖破了歷史新高，在中國不同城市之間，在房價(jià)上漲的同時(shí)，分化是另外一個(gè)特別顯著的特征，這種分化首先表現(xiàn)為一線城市分化是單兵突進(jìn)，在今年以來，在二三線城市房價(jià)出現(xiàn)非常大的分化，我們用貨幣寬松的資金和投機(jī)的角度來解釋它，一個(gè)繞不開的問題是為什么在大量三線以及以下的這個(gè)城市，房價(jià)來講還是相對比較穩(wěn)定的。

但是在三線及以下的這個(gè)市場，在全國房地產(chǎn)體量來看，這個(gè)體量在開工面積上占到80%，實(shí)際上現(xiàn)在的這個(gè)房價(jià)漲得非?？斓某鞘?，合在一起的話房地產(chǎn)開工面積，在全國占比只有20%，一線城市只有4%，把一線城市整個(gè)割掉，宏觀來講對整個(gè)經(jīng)濟(jì)來講影響并不是太大，但是有一部分二線城市漲得非常大，但是在房地產(chǎn)的占比只有17%，不能說那么大，但是在中國房地產(chǎn)市場占比達(dá)到80%的這個(gè)主流的部分，實(shí)際上它的房價(jià)的壓力也很大，房地產(chǎn)市場仍然在非常緩慢的上漲，漲速比一般的這個(gè)消費(fèi)物價(jià)還要低一些。

在這里我相信大家也有各種各樣的解釋，在這里我給大家分享一個(gè)快速的解釋。

我分享一個(gè)在數(shù)據(jù)上的觀察，這是一個(gè)散點(diǎn)圖，在橫軸上我們計(jì)算了中國大量的一二線城市，他們2015年小學(xué)在校人數(shù)的數(shù)量，相對于2013年小學(xué)在校人數(shù)的數(shù)量的增長，就2015年1到6年級有多少學(xué)生，2013年1到6年級有多少學(xué)生，然后我們算的話，大量的二線城市大量的增長，我們計(jì)算的話，從2016年8月份到2013年底8月份我們計(jì)算了這個(gè)城市的漲幅，合并在一起累計(jì)的這個(gè)房價(jià)的漲幅，然后我們可以明顯的看到，在兩個(gè)變量之間存在著非常緊密的關(guān)系，總體上來講，小學(xué)生的增速非常高的地區(qū)，房價(jià)的漲幅要大得多，而且小學(xué)生的增幅非常多的地區(qū)，房價(jià)相對來講它的表現(xiàn)呢，要弱得多，那么為例進(jìn)一步的深入理解這個(gè)問題的話，我補(bǔ)充幾個(gè)背景知識(shí)。

第一個(gè)背景知識(shí)從2013年到2015年中國大陸合并在一起的小學(xué)在校人數(shù)的增速，2年時(shí)間是1%，是1到6年級的這個(gè)增速，但是在全國增速1%的情況下，我們看深圳，深圳小學(xué)生兩年的增速是8%，廈門是8%，然后的話，北京是7%，南京，鄭州，長沙，這些房價(jià)漲速非?？?，高達(dá)5%，全國是1%，5%的增速比全國的增速，加上2倍方差還要大得多，換句話來講在統(tǒng)計(jì)上不太是一個(gè)隨機(jī)事件。

我們看南昌、呼和浩特、西寧甚至包括蘭州、貴陽這些地區(qū)，小學(xué)生的增速都是負(fù)的，甚至在1%以下的水平，比全國平均的水平明顯要更低，在這些地區(qū)的話，房價(jià)的表現(xiàn)要弱得多。

我們可以合理的推斷一個(gè)小朋友在這個(gè)城市上學(xué)的話，那么它的父母的話，一定在這個(gè)城市至少是離這個(gè)城市不遠(yuǎn)的地方居住甚至很可能具有工作，而且小學(xué)生的這個(gè)速度增長，非常生動(dòng)的顯示他們的父母，青壯年的在大量涌入這個(gè)城市，在這個(gè)圖上大家熟悉統(tǒng)計(jì)手段的話，代表一個(gè)簡單相關(guān)的系數(shù)是在0.7，R平方是0.5，在統(tǒng)計(jì)上這是一個(gè)非常強(qiáng)的這個(gè)結(jié)果，至少在我們關(guān)注的這個(gè)時(shí)間段里面，青壯年流入的一部分城市，而相對來講離開另一部分城市，而在集中流入的這部分城市，在不遠(yuǎn)時(shí)間的話，這個(gè)房價(jià)出現(xiàn)非?？焖俚纳蠞q，而在青壯年相對離開的那個(gè)城市的話房價(jià)表現(xiàn)的要弱得多，這是在橫斷面的數(shù)據(jù)所提出的推斷。

那么這樣的推斷，有沒有更進(jìn)一步的數(shù)據(jù)來支持這一點(diǎn)，包括這樣的模式，在時(shí)間序列上會(huì)是什么樣的特點(diǎn)呢，我們再來分享一下，在時(shí)間序列上，它的一些特點(diǎn)，以及這個(gè)過程的更加豐富的細(xì)節(jié)。

首先的話我們把中國的二線城市，按照房價(jià)的漲幅，從高到低，做一個(gè)排序，我們知道呢，中國大概22個(gè)二線城市，然后我們基本上的話，在他的正中間就可以把中國的二線城市分解成為兩組，一組二線城市就是房價(jià)漲得比較快的二線城市，另外一組就是房價(jià)漲得比較慢或者說不漲的二線城市，房價(jià)漲得比較快的二線城市我們用紅線來表示，如果漲得慢用藍(lán)線表示，我們研究這兩組的城市小學(xué)生的增速，我們可以看到2001年和2011年是明顯的分水兩，在2001年開始，這小學(xué)生的這個(gè)走向是一樣的，用什么特征的話，就是藍(lán)線從來都是在紅線上面，但是2011年以后，紅線翻到藍(lán)線上面，而且比藍(lán)線的水平大得多，差距之大，維持的時(shí)間之長，在歷史上來看是沒有前例的，以前藍(lán)線都是在紅線上面，這個(gè)情況說明，就是以小學(xué)生為觀察視角，年輕的人口，大量的涌入一部分城市的現(xiàn)象并不是從來都有的，是2011年以后中國開始出現(xiàn)的，在2011年之前在中國不同城市之間的流動(dòng)沒有非常明顯的選擇性，但是呢在2012年以后，2011年以后的話，流動(dòng)人口表示非常強(qiáng)的流動(dòng)性，這是在離開另外的這個(gè)城市，在房地產(chǎn)的這個(gè)影響是什么，房地產(chǎn)銷售增速的差別，也就是這個(gè)增速的差，然后這一差的話，我們看到2011年同樣是一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，在2011年之前，這兩組城市的住宅銷售增速的差，平均是在0附近，甚至略低于0，這兩組城市差基本上是一樣的，甚至低于0，但是2012年以后，兩組城市住宅銷售的差，開始拉大，這個(gè)城市集中的流入這住宅銷售相對于另外的城市，出現(xiàn)急劇上升，而且這個(gè)上升以后這個(gè)差距沒有掉下來，這個(gè)差有多大，增速維持在15%到20%，這銷售增速的差維持在15%到20%，首先在2011年我們可以看到，小學(xué)生的流動(dòng)增速出現(xiàn)一個(gè)斷裂，緊接著這個(gè)斷裂在住宅銷售市場開始表現(xiàn)出來，我們再看，在新開工的市場上，這個(gè)也有非常強(qiáng)的反映，在2012年之前兩組城市住宅新開工的數(shù)差不多的，藍(lán)線絕大多數(shù)比紅線要略高一些，但是在2012年以后，紅線也顯著的翻到藍(lán)線的上邊，而且這個(gè)差特別大。

所以在房地產(chǎn)新開工的市場上，我們也看到一個(gè)斷裂，我們看到斷裂以后，2012年以后的情況，有一個(gè)反轉(zhuǎn)，非常大的裂口。

這是從房地產(chǎn)市場的角度來看問題我們從房地產(chǎn)看完問題以后，我們的感受是人口流動(dòng)變化影響到房地產(chǎn)銷售，影響到房地產(chǎn)開工，我們已經(jīng)看到了，它強(qiáng)烈的影響到房地產(chǎn)的價(jià)格，那么人口流動(dòng)的原因是什么，一個(gè)很樸素的想法，人口集中向這個(gè)城市流入，是因?yàn)檫@些城市有更好的就業(yè)機(jī)會(huì)，有更好的收入前景，更好的收入增長，所以向這些城市流動(dòng)，但是這種看法的話，實(shí)際上是錯(cuò)誤的，我們再來看這兩組城市的居民可支配收入，我們看到的，同樣是2011年或者2012年，它是一個(gè)明顯的斷點(diǎn)，在2011年之前從居民可支配的收入增速來講，這兩組城市基本上是一樣的，甚至的話，紅線比藍(lán)線要略高一些，但是在2012年以后，紅線摔了下來，藍(lán)線是在上邊，紅線是代表居民可支配的收入，相對于藍(lán)線明顯變得更低，換句話來講，在人口相對集中流入的這座城市，實(shí)際上居民可支配收入增速一直是在惡化。

所以這樣的一個(gè)觀察的話，它支持了幾個(gè)看法，第一個(gè)看法它的斷點(diǎn)同樣出現(xiàn)在2012年，2011年，小學(xué)生的斷點(diǎn)，房地產(chǎn)銷售和開工斷點(diǎn)，包括房價(jià)，居民可支配收入，斷點(diǎn)都是在2011年和2012年，不是因?yàn)槭杖霗C(jī)會(huì)吸引人口流入，如果是收入機(jī)會(huì)吸引流入，那么居民可支配收入更高，而實(shí)際上我們看到的是更低，那么一個(gè)重要的解釋，是因?yàn)樵诮?jīng)濟(jì)以外的其他的因素，導(dǎo)致年輕人口集中向這些城市流入，那么對這些城市來講的話，因?yàn)榇罅康哪贻p人口在集中流入，所以勞動(dòng)力市場變得更加具有競爭性，勞動(dòng)力的供應(yīng)在增加，增加的話，導(dǎo)致居民收入增速的放緩，所以對進(jìn)入城市的年輕人來講從經(jīng)濟(jì)的角度里講，相對而言生活質(zhì)量是在惡化，一方面收入增速在變得更慢，另一方面房價(jià)在非?？焖俚纳仙?，為什么這些城市愿意進(jìn)去呢，為什么在經(jīng)濟(jì)上沒有非常明顯的吸引力的條件下，大量的年輕人口，青壯年人口愿意流向這個(gè)城市，我們回答這個(gè)問題之前來看一看在中國的版圖上這是什么樣的特點(diǎn)。

在這里的話我們用紅線和藍(lán)線標(biāo)注的區(qū)域，由紅線和藍(lán)線標(biāo)注的區(qū)域就是青壯年集中流入的城市，其中紅線是全國均值＋2倍方差，這是隨機(jī)事件概率5%，藍(lán)色區(qū)域是全國水平＋上1倍方差到2倍的方差，是隨機(jī)事件，概率也不大，其他沒有標(biāo)注的區(qū)域就是跟全國的水平差不多，或者說比全國的平均水平還明顯的要更低。

我們從中國的地理版圖來看，中國東三省，從小學(xué)生角度來講，是沒有人口流入的，我們在中國非常遼闊的西北地區(qū)，幾乎也是沒有人口流入的，實(shí)際上大家對這個(gè)結(jié)果的大部分應(yīng)該不是非常的陌生，在中國非常廣闊的西南地區(qū)，只有一個(gè)城市人口在加速流入，就是成都，其他的城市的話，它的人口流入都看不出來，在非常大的西北地區(qū)幾乎沒有，勉強(qiáng)有一個(gè)是西安，它也是介于1倍到2倍方差之間。

在中國的這個(gè)長江以北，泛泛的來說，準(zhǔn)確來說是淮河以北，人口集中流入的城市實(shí)際上只有3個(gè)，北京、天津和鄭州，鄭州人口流入的速度比天津還大得多，鄭州的房價(jià)漲速也非常大，在中國東南沿海，大家不會(huì)奇怪廣州和深圳有非常大的這個(gè)人口流入，實(shí)際上這個(gè)結(jié)果可以看到，多多少少會(huì)有一些奇怪的就是廈門的人口流入的速度非常的高，那么除了這些特點(diǎn)之外，在這張地理版圖之上最為突出的特點(diǎn)是中國長江中下游城市群的興起，大量的人口，實(shí)際上比較密集和突出的流入到中國長江中下游的城市群，在中國長江中下游不是非常大的版圖和面積上，我們看到武漢、長沙、合肥、南京、杭州包括上海的周邊這些城市彼此之間的地理距離非常的近，本來人口密度就非常的大，在2012年人口流入在進(jìn)一步的這個(gè)加速，那么這個(gè)的話，在我們版圖上來看這個(gè)問題，那么地理版圖就可以看到剛才的主題，就是中國的人口的集中，開始向城市流動(dòng)實(shí)際上這個(gè)已經(jīng)開始了非常長的時(shí)間，然后中國城市化的加速呢，最晚的話，從2000年就開始了，中國城市化開始加速，未來從2000年就開始了，但是從2000年到2012年，中國的城市化是沒有選擇性的，在人口的流動(dòng)性是沒有選擇性的，人口向大城市去，中小城市去，沒有一個(gè)明顯的選擇性，大城市的擴(kuò)張和中小城市的擴(kuò)張的速度，總體上它是差不多的，但是2012年以后，中國城市化開始表現(xiàn)出明顯的選擇性，人口在集中流入一部分的城市，特別是流入我們在這里標(biāo)出來的城市，相對而言的話，在離開另外一部分的城市我們把這個(gè)現(xiàn)象就歸結(jié)為我們的這個(gè)演講的題目，就是叫都市化。

都市化的趨勢給我們帶來的挑戰(zhàn)是什么，最重要的挑戰(zhàn)是中國城市化的基本策略，是建立在大力發(fā)展中小城鎮(zhèn)的基礎(chǔ)上，中國城市化的策略，始終是建立在大力發(fā)展中小城鎮(zhèn)的基礎(chǔ)上，人口集中的向都市流動(dòng)，那么這些都市需要蓋更多的房子，需要更多的農(nóng)田轉(zhuǎn)為住宅，轉(zhuǎn)為商業(yè)地產(chǎn)，轉(zhuǎn)為其他的東西，需要建很多的學(xué)校公共資源，適應(yīng)人口流動(dòng)的壓力，我們在城市規(guī)劃的話，我們迄今為止的這個(gè)規(guī)劃方向是把人口引導(dǎo)或者說就地安置在中小城鎮(zhèn)，如果說這樣的政策在2012年是沒有問題，這個(gè)流動(dòng)是沒有選擇性的，所以說這樣的政策并沒有特別大的問題，在2012年以后，這種政策的問題，開始表現(xiàn)得越來越嚴(yán)重，人口流入一部分的城市，但是這部分的城市的住宅用地，這個(gè)城市的公共配套，缺乏相應(yīng)的規(guī)劃，而且難以非?？焖俚脑鲩L上來，所以說帶來的壓力，對這些城市來講的話，就是這種供求壓力，集中的通過房價(jià)非?？焖俚纳仙l(fā)出來，而相對人口離開的城市來講，原來供地的指標(biāo)，其他的配套指標(biāo)都不差，但是相對來講，人口越來越少，面對房價(jià)極速上升，我們迄今為止采取的政策都是打壓，嚴(yán)格的限制需求，以至于的話，你只能通過離婚的方法，才能獲得這個(gè)購買資格，說現(xiàn)在的感情不好都不敢離婚說明在這個(gè)市場上投機(jī)是非常難的，只有離婚才獲得這個(gè)資格，但是在投機(jī)這么難的情況下，房子上漲壓力這么大，基本上是來源于人口流入，和這個(gè)供求需求相應(yīng)的這個(gè)矛盾，而現(xiàn)在的這個(gè)需求能把城市需求逆轉(zhuǎn)嗎，限制需求，在中期之內(nèi)能刺激供應(yīng)響應(yīng)和增長嗎，建立這兩個(gè)懷疑基礎(chǔ)上，幾年以后，這個(gè)城市的房價(jià)會(huì)怎么樣，在城市嚴(yán)格限制條件下，房價(jià)會(huì)更高。