房地產(chǎn)最新消息：樓市去杠桿有賴于整體金融環(huán)境變穩(wěn)健

在10月初出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控措施之后不到兩個(gè)月的時(shí)間，就有多個(gè)城市將調(diào)控力度加碼，這顯示了這些地方的政府部門(mén)抑制房?jī)r(jià)、調(diào)控樓市的決心。這也說(shuō)明，10月初以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)并未達(dá)到預(yù)期。

10月房?jī)r(jià)漲幅其實(shí)是普遍下降的。以上海為例，10月新建商品住宅價(jià)格指數(shù)的環(huán)比漲幅為0.5%，較9月的2.7%大大下降，更是遠(yuǎn)低于8月的5.2%。而且，10月下半月，上海房?jī)r(jià)環(huán)比下降0.1%。

那為什么10月的調(diào)控還不能令人完全滿意，需要采取更嚴(yán)厲的措施呢？首先，一些城市雖然房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅下降，但同比漲幅仍然非常高；一些城市環(huán)比漲幅仍然處于高位。上海10月新建商品住宅價(jià)格指數(shù)的同比漲幅為37.4%。另外幾個(gè)調(diào)控加碼的城市環(huán)比漲幅居高不下，例如，杭州、武漢的環(huán)比漲幅超過(guò)3%，折算成年率會(huì)超過(guò)40%。其次，由于房?jī)r(jià)同比或環(huán)比漲幅仍然高，房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期沒(méi)有明顯改變。很多分析人士認(rèn)為，即使房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量大幅下降，房?jī)r(jià)也不會(huì)出現(xiàn)真正的下調(diào)。再次，由于房?jī)r(jià)上漲預(yù)期仍然強(qiáng)烈，資金還在持續(xù)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。這突出地反映在土地市場(chǎng)，近期開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆楦邼q、土地拍賣屢屢突破限價(jià)。另外，10月住房貸款的增量還是比較高，11月的數(shù)據(jù)還沒(méi)有發(fā)布，應(yīng)該也不是明顯減少。資金持續(xù)流入將使房地產(chǎn)領(lǐng)域繼續(xù)加杠桿。

因此，雖然10月房地產(chǎn)調(diào)控使房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅普遍下降，但其中隱藏的風(fēng)險(xiǎn)實(shí)際上并沒(méi)有隨之降低。樓市越來(lái)越高的杠桿推動(dòng)了房?jī)r(jià)持續(xù)、大幅上漲，這是本輪房?jī)r(jià)周期有別于以往的突出特點(diǎn)。但這是難以持續(xù)的，而一旦房?jī)r(jià)有所回調(diào)，就會(huì)沖擊金融體系，進(jìn)而殃及實(shí)體經(jīng)濟(jì)。本輪房地產(chǎn)調(diào)控的首要任務(wù)，應(yīng)該是降杠桿，以抑制資產(chǎn)泡沫和防范經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)。既然資金流入沒(méi)有明顯減緩，杠桿還在上升，那么，調(diào)控目標(biāo)就遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)能實(shí)現(xiàn)，加大調(diào)控力度就具有必要性和緊迫性。

調(diào)控加碼要起到兩方面的作用，一是改變房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，進(jìn)而降低資金進(jìn)入的意愿；二是限制資金流入，直接起到降杠桿的作用。上調(diào)首付比例就是限制銀行信貸資金進(jìn)入樓市的措施。除此之外，多個(gè)城市在嚴(yán)查首付貸，嚴(yán)禁用非自有資金繳付土地出讓價(jià)款。這些都是降杠桿的措施，體現(xiàn)了本輪房地產(chǎn)調(diào)控的特點(diǎn)和關(guān)鍵所在。

地方政府升級(jí)房地產(chǎn)調(diào)控，能夠起到抑制資金流入、降低樓市杠桿的作用。特別是像上海這樣的金融業(yè)發(fā)達(dá)的城市，能夠比較及時(shí)地抓住問(wèn)題關(guān)鍵，并采取比較有效的措施。上海10月8日出臺(tái)調(diào)控措施時(shí)就提出，銀行貸款、信托資金、資本市場(chǎng)融資、資管計(jì)劃配資、保險(xiǎn)資金等不得用于繳付土地競(jìng)買保證金、定金及后續(xù)土地出讓價(jià)款。這是先于其他城市的。

但是，流動(dòng)性不是從一地一域產(chǎn)生，也不會(huì)限于一地一域，只有地方政府的調(diào)控，難以真正降低樓市的整體杠桿。當(dāng)一些城市進(jìn)行調(diào)控時(shí)，資金就會(huì)去其他的城市拉高房?jī)r(jià)。例如，長(zhǎng)沙之前不是熱點(diǎn)城市，但在熱點(diǎn)城市進(jìn)行調(diào)控之后，長(zhǎng)沙的樓市就變熱了，10月房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅比9月上升，高居全國(guó)第二。資金從一個(gè)城市流到另一個(gè)城市，使不同城市輪流領(lǐng)漲，是本輪房?jī)r(jià)周期的又一特點(diǎn)。因此，要降低樓市整體杠桿，需要在宏觀層面收緊流動(dòng)性，而這又有賴于整體金融環(huán)境變得穩(wěn)健。這包括兩方面的含義，一方面，貨幣政策應(yīng)該真正穩(wěn)??；另一方面，金融業(yè)的發(fā)展應(yīng)該穩(wěn)健，金融工具的發(fā)展不能過(guò)快。

目前還需要警惕一種情況，房地產(chǎn)調(diào)控越來(lái)越嚴(yán)厲之后，流動(dòng)性可能大規(guī)模進(jìn)入期市、股市等其他領(lǐng)域，這同樣有滋生資產(chǎn)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)。只有營(yíng)造穩(wěn)健的金融環(huán)境，才能從根源上抑制資產(chǎn)泡沫和防范經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)。