假設(shè)首付30萬(wàn)，貸款35萬(wàn)，10年期商業(yè)貸款還利息9.34萬(wàn)，10年后共計(jì)支出約80萬(wàn)，漲到140萬(wàn)才能保本，即10年賺60萬(wàn)。若是這樣的前提，有很大的投資收益，故很多人急著買(mǎi)。但現(xiàn)階段已不太可能出現(xiàn)這么大的漲幅。

1.若10年漲到140萬(wàn)，我們來(lái)算算大賬，看賺不賺？ 10年后140萬(wàn)賣掉房子，我們計(jì)算一下收入與支出，看看到底是賺是賠？ 支出：首付30萬(wàn)，貸款35萬(wàn)，還貸利息9.34萬(wàn)，30萬(wàn)及還利息的資金成本，以年化利率5%計(jì)算，30萬(wàn)*5%*10=15萬(wàn)，共計(jì)95萬(wàn)。 收入：賣房140萬(wàn)，每年租金算2萬(wàn)，即租金收入20萬(wàn)，共計(jì)160萬(wàn)。 那么10年賺了160-95=65萬(wàn)，平均一年賺6.5萬(wàn)。30萬(wàn)投入，每年6.5萬(wàn)，20%收益率，賺大了，所以大家會(huì)爭(zhēng)相買(mǎi)房。核心是，未來(lái)10年可以漲到140萬(wàn)嗎？ 2.以史鑒今，過(guò)去20年投資房產(chǎn)如何賺錢(qián)的？ 過(guò)去買(mǎi)房的人，幾乎沒(méi)有虧本的，買(mǎi)的越早賺的越多，并且造富了一代人。過(guò)去買(mǎi)房是通過(guò)加杠桿實(shí)現(xiàn)的。 舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子，房?jī)r(jià)100萬(wàn)，首付30萬(wàn)，杠桿率3.33倍。當(dāng)房子快速長(zhǎng)到200萬(wàn)，不考慮其他因素，賣掉，賺了100萬(wàn)，本金30萬(wàn)，賺了70萬(wàn)，即2.5倍，有什么能與之前房?jī)r(jià)上漲更賺錢(qián)？ 3.投資房產(chǎn)青銅期都過(guò)去了，建議遠(yuǎn)離投資房市。 過(guò)去20年，投資房產(chǎn)給大家的印象就是穩(wěn)賺不賠，甚至可以發(fā)家致富，走過(guò)路過(guò)不要錯(cuò)過(guò)！但這個(gè)時(shí)代在2016年開(kāi)始在一線城市宣告結(jié)束，2018年開(kāi)始逐步會(huì)在全國(guó)范圍內(nèi)更多城市出現(xiàn)。 在國(guó)家房住不炒，因城施策的大背景下，未來(lái)短期內(nèi)房?jī)r(jià)大跌不太可能出現(xiàn)，但大漲更不可能出現(xiàn)。 總體而言，投資房產(chǎn)穩(wěn)賺不賠的時(shí)代已經(jīng)落幕了，接下來(lái)房產(chǎn)更多的是實(shí)現(xiàn)保值的作用，能夠穩(wěn)定保值就已經(jīng)很不錯(cuò)了。