個人房屋抵押貸款是指借款人以房屋產(chǎn)權(quán)作為抵押向貸款機(jī)構(gòu)申請貸款,貸款資金的用途可用作個人消費和公司運營。
個人房屋抵押貸款的貸款額度并不是只根據(jù)房屋的價值而定，需要對幾個因素進(jìn)行綜合評估才能確定最終額度：
一，房屋估值
房屋價值是房屋抵押貸款的首要評估數(shù)據(jù)，只有擁有交易價值的房產(chǎn)，貸款機(jī)構(gòu)才會辦理抵押貸款。
要對一套房屋的價值進(jìn)行評估，需要涉及很多方面，比如產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、房屋類型、建筑年代、房屋面積、房屋位置、是否有二套房等等，通常房屋評估會由指定的評估公司來進(jìn)行，評估完成后會給出具體的評估報告，評估公司的不同也會對評估結(jié)果產(chǎn)生一定的影響，但差異一般不大。
房屋估值不一定完全等于房屋的市場價格，為了對抗市場價格波動，評估公司給出的房屋估值往往只能達(dá)到房屋市場價格的90%左右。當(dāng)然也有高評的時候，但這個屬于非正常方式，這里就不具體討論了。
二，負(fù)債情況
大多數(shù)貸款機(jī)構(gòu)的抵押貸款額度=貸款額度-借款人負(fù)債金額，由此看出，負(fù)債情況同樣會對最終貸款額度造成直接影響。
而且當(dāng)負(fù)債高到一定程度，還可能會導(dǎo)致貸款機(jī)構(gòu)拒絕批款，所以建議大家在申請抵押貸款時，盡量降低自身負(fù)債情況。
三，還款能力
貸款機(jī)構(gòu)對于借款方的要求核心就是需要對方按時還款，所以還款能力是決定貸款風(fēng)險的核心。
我們經(jīng)常說到，收入需要覆蓋負(fù)債，也就是這個意思，目前大多數(shù)銀行對負(fù)債容忍度是小于收入的7成，負(fù)債占比越小，貸款額度也就是越能實現(xiàn)滿額度，反之則給出的額度就越低。
四，征信情況
征信情況對于貸款額度的影響也是比較大的，只有當(dāng)借款人有良好信用的情況下，貸款機(jī)構(gòu)才會認(rèn)為貸款風(fēng)險較低，也愿意給出更高的額度。比如有些銀行抵押貸款產(chǎn)品就明確提出，對于評分高的客戶可以做到7成，而對于評分低的客戶只能做到6成。
通常房屋抵押貸款不是特別看重查詢次數(shù)，但大部分銀行對于逾期都是很在意的，基本都有一個最低原則：1、當(dāng)前不能有逾期；2、不能連3累6。
所以大家在使用貸款產(chǎn)品時，一定不要有逾期，一旦產(chǎn)生逾期的情況都可以導(dǎo)致后期一切貸款無法辦理。
五，貸款機(jī)構(gòu)
目前市場上的房屋抵押產(chǎn)品也有很多，而且因為貸款機(jī)構(gòu)的風(fēng)險能力不同，所以給出的具體條件也就不相同，對于借款人來說，不但不同產(chǎn)品的額度會有差異，就是貸款利率也有很大的差異，所以選擇不同的貸款機(jī)構(gòu)也會直接造成貸款額度的不同。
比如現(xiàn)在住宅類的房屋抵押貸款，一般銀行都是做到7成，而少數(shù)銀行的抵押貸款產(chǎn)品卻可以做到房屋估值的9成。
總的來說，個人房屋抵押貸款的貸款額度基本都是受到以上幾種因素的共同作用決定的，建議大家在辦理房屋抵押貸款之前，一定要多多注意這些因素，并有針對性的進(jìn)行優(yōu)化，從而最大程度上獲取實惠。
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