房地產(chǎn)最新消息：加拿大樓市泡沫已快到破滅零界點(diǎn)

對(duì)于加拿大來說，盡管在2016年的聯(lián)邦預(yù)算中，堅(jiān)持適度擴(kuò)張的貨幣政策立場(chǎng) ，使得該國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)表現(xiàn)不俗。但經(jīng)合組織已經(jīng)發(fā)出了嚴(yán)厲警告：房地產(chǎn)價(jià)格、房地產(chǎn)投資和家庭債務(wù)居高不下的情況，會(huì)給（加拿大）金融系統(tǒng)穩(wěn)定性帶來風(fēng)險(xiǎn)。

由經(jīng)合組織提供的圖表顯示了溫哥華市和多倫多市的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)。與加拿大國(guó)內(nèi)其他地方相比，這兩大城市的指數(shù)占加拿大全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)指數(shù)的三分之一。注意紅線頂端的彎鉤：一個(gè)微弱的跡象表明，溫哥華的房地產(chǎn)價(jià)格可能會(huì)掉頭向下。

亞太經(jīng)合組織的這份報(bào)告還警告稱：對(duì)于加拿大房地產(chǎn)市場(chǎng)無序情況的調(diào)整，將會(huì)存在風(fēng)險(xiǎn)，特別是在房?jī)r(jià)居高不下的多倫多和溫哥華市 。而這種風(fēng)險(xiǎn)何時(shí)會(huì)到來？上個(gè)月，有業(yè)內(nèi)人士指出，現(xiàn)在，溫哥華和多倫多房地產(chǎn)市場(chǎng)存在一種價(jià)格的分歧和動(dòng)蕩現(xiàn)象。

正如經(jīng)合組織所指出的那樣，對(duì)一個(gè)無序房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整 ，需要壓縮房地產(chǎn)投資，而這已成為加拿大經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展中的一個(gè)關(guān)鍵所在。同時(shí)，如果壓縮房地產(chǎn)投資、通過對(duì)財(cái)富效應(yīng) 的扭轉(zhuǎn)，個(gè)人消費(fèi)將會(huì)遭受打擊，而銀行最終也要經(jīng)歷風(fēng)險(xiǎn)，而這種行為也會(huì)威脅金融系統(tǒng)的穩(wěn)定性 。

目前，加拿大國(guó)內(nèi)的利率已經(jīng)降至極低水平。對(duì)溫哥華和多倫多過熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，這種低利率政策完全是火上澆油，也鼓勵(lì)加拿大家庭去承擔(dān)更多的債務(wù)。但這些債務(wù)的償還可能會(huì)成為一個(gè)問題。這兩種效應(yīng)都加劇了加拿大金融系統(tǒng)所存在的不穩(wěn)定性。當(dāng)使用加拿大居民家庭可支配收入衡量其債務(wù)時(shí)，就會(huì)發(fā)現(xiàn)這些債務(wù)繼續(xù)處在已有高水平的邊緣之上 ，而且也鼓勵(lì)和支持著低利率政策。

在經(jīng)合組織的成員國(guó)中，只有6個(gè)國(guó)家的個(gè)人債務(wù)-可支配收入比率處于較高水平，這6個(gè)國(guó)家分別是：愛爾蘭、瑞典、澳大利亞、挪威、荷蘭和丹麥（最后兩個(gè)國(guó)家的比率超過250%）。這些國(guó)家都有氣勢(shì)磅礴的政府支持力量 ，和對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)泡沫化的支持。對(duì)于那些美國(guó)債務(wù)的奴隸們 來說，其個(gè)人債務(wù)-可支配收入比率也僅僅超過100%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于加拿大2000年時(shí)的水平！

這份報(bào)告還表示：非常低的貸款利率鼓勵(lì)了家庭貸款額度的增加，也支撐了資產(chǎn)價(jià)格的上升，特別是在房地產(chǎn)市場(chǎng)尤為明顯 。對(duì)于金融穩(wěn)定性問題 ，經(jīng)合組織的報(bào)告考慮了金融業(yè)規(guī)模在GDP組成中的占比，非金融業(yè)規(guī)模在GDP組成中的占比，住房貸款在銀行許可貸款總額中的占比，流動(dòng)性資產(chǎn)在短期負(fù)債中的占比。

在一份單獨(dú)的提示中，經(jīng)合組織經(jīng)濟(jì)部門的負(fù)責(zé)人彼得路賈勒特（Peter Jarrett），對(duì)加拿大的房地產(chǎn)泡沫給出了一個(gè)特別的說法--有多少需要的家庭債務(wù)，就有多少金融系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)。

目前，加拿大國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)具有高度的分散性，而多數(shù)中小城市的房地產(chǎn)價(jià)格處于相當(dāng)穩(wěn)定的水平，也沒有超過基本面（收入和房租）。在加拿大抵押和住房公司（CMHC）監(jiān)控的，15個(gè)人口比較稠密的大城市中， 10個(gè)城市出現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格高估的跡象，有7個(gè)城市出現(xiàn)過度開發(fā)適度或強(qiáng)烈的證據(jù)。

要補(bǔ)充強(qiáng)調(diào)的是，經(jīng)合組織還警告稱，過度開發(fā)將會(huì)導(dǎo)致供應(yīng)過剩。而供應(yīng)過剩將會(huì)產(chǎn)生非常無序 的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)節(jié)。

在多倫多和溫哥華（特別是溫哥華），其房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)共同構(gòu)成加拿大全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的三分之一，由此也產(chǎn)生了較高的家庭債務(wù)（在2015年年末，這些地區(qū)的債務(wù)與可支配收入的比率已接近167.6%，接近經(jīng)合組織所有國(guó)家排名的頂端）。這種情況也代表著一種顯著的金融不穩(wěn)定性。由市場(chǎng)波動(dòng)造成房地產(chǎn)價(jià)格的直線下跌，會(huì)觸發(fā)失業(yè)率的大幅增加。失業(yè)率增加將會(huì)削弱家庭償還債務(wù)的能力，而由此也會(huì)引發(fā)抵押貸款違約率的上升。最終，這一連鎖反應(yīng)將會(huì)危及金融系統(tǒng)的穩(wěn)定性。

在溫哥華和多倫多，驅(qū)動(dòng)市場(chǎng)力量的另一個(gè)因素是來自國(guó)外投資者的房地產(chǎn)購(gòu)買行為（需要補(bǔ)充強(qiáng)調(diào)的一點(diǎn)，暗指中國(guó)購(gòu)房者）。不幸的是，對(duì)于這些購(gòu)買行為的可用數(shù)據(jù)非常有限。但是加拿大聯(lián)邦政府已經(jīng)分配了部分資金給統(tǒng)計(jì)部門，以支持他們對(duì)這些數(shù)據(jù)的收集整理。此外，英屬哥倫比亞地區(qū)已經(jīng)開始整治由境外投資者購(gòu)買行為造成的房地產(chǎn)價(jià)格扭曲問題。該地區(qū)已經(jīng)出臺(tái)了針對(duì)非本地居民投資者征收轉(zhuǎn)讓稅的政策和其他措施。他們的行動(dòng)讓溫哥華的房地產(chǎn)開始陷入困境。然后就是與房地產(chǎn)價(jià)格泡沫相關(guān)的其他典型風(fēng)險(xiǎn)：建筑市場(chǎng)的火熱，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)崩潰后給經(jīng)濟(jì)發(fā)展和銀行帶來的問題。

目前，在經(jīng)合組織所有成員國(guó)中，加拿大國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資在其GDP總值中的占比份額是最高的。理論上來說，強(qiáng)勁的房地產(chǎn)投資可能反映了人口的強(qiáng)勁增長(zhǎng)，但是在加拿大，房地產(chǎn)投資強(qiáng)勁的增長(zhǎng)速度似乎超過了潛在人口的增長(zhǎng)速度。隨著房地產(chǎn)投資在GDP總值中的占比逐步增加，當(dāng)金融危機(jī)出現(xiàn)并造成繁榮結(jié)束時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格也會(huì)出現(xiàn)急劇下降。

另外的一件事：飛漲的房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)下降時(shí)，會(huì)成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的一種風(fēng)險(xiǎn)。而抵押貸款違約和建筑市場(chǎng)債務(wù)違約出現(xiàn)，也會(huì)引爆銀行存在的問題。但是這些風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)在高房?jī)r(jià)的市場(chǎng)中，壓榨著中產(chǎn)階級(jí)家庭的財(cái)富 。就如同一句經(jīng)典的話所說--一個(gè)壓榨中產(chǎn)階級(jí)家庭財(cái)富 的經(jīng)濟(jì)體，不是一個(gè)偉大的經(jīng)濟(jì)體。

那么，經(jīng)合組織對(duì)加拿大的房地產(chǎn)市場(chǎng)、家庭債務(wù)和銀行業(yè)是否感到一種諷刺性的絕望嗎？也許是的，因?yàn)檫@份報(bào)告將低利率政策 看做是不斷重復(fù)的罪魁禍?zhǔn)?。經(jīng)合組織對(duì)加拿大當(dāng)局 所提的建議卻主要集中在宏觀調(diào)控方面，但這份報(bào)告沒有指出面對(duì)資產(chǎn)泡沫日益猖獗的、最明顯的解決方案就是：更高的利率。而更高利率即將出現(xiàn)在美國(guó)，因?yàn)槊缆?lián)儲(chǔ)已經(jīng)準(zhǔn)備開始加息。