周日（5月15日），央行和銀保監(jiān)會共同發(fā)布了關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知，要求對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率減20個基點，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。也就是說對于未來新發(fā)放的，首套房貸款利率下限現(xiàn)在允許在5年期LPR（目前是4.6%）基礎(chǔ)上下浮20個基點，就是4.4%。但是已有房貸以及未來的二套房貸均不涉及，二套房貸利率下限依然是LPR上浮60個基點（5.2%）。
貸款利率下限是什么？
貸款利率下限顧名思義就是住房貸款的最低利率。我國個人住房貸款利率遵循“因城施策“原則，主要由“全國+地方+銀行”三層確定。全國定一個統(tǒng)一的貸款利率下限，在此基礎(chǔ)上，地方層面，也就是人民銀行和銀保監(jiān)會各派出機(jī)構(gòu)根據(jù)“因城施策”原則，自主確定轄區(qū)內(nèi)貸款利率的加點下限調(diào)整方向，可以跟隨全國下限下調(diào)，也可以保持不動或者適度上調(diào)，各個銀行再根據(jù)自身特定情況自主決定每筆貸款的具體加點數(shù)值。也就是說全國定一個下限，各地在此基礎(chǔ)上再定一個下限，然后銀行再基于自身情況確定一個大于等于下限利率的真實貸款利率。
本輪房地產(chǎn)下行周期中，銀行層面的加點下調(diào)已經(jīng)非常普遍了，各地方級別的下限利率下調(diào)也不時出現(xiàn)，但全國層面的尚屬首次。
歷史上是否曾有過相似措施？
其實歷史上基本每一輪大的房地產(chǎn)調(diào)整期，中央層面均會采取類似措施。譬如2008年10月，央行發(fā)布《關(guān)于擴(kuò)大商業(yè)性個人住房貸款利率下浮幅度等有關(guān)問題的公告》，明確將商業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，2014年9月，央行發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，也提出對于貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。
只不過當(dāng)時的貸款基準(zhǔn)利率是央行直接公布的，而現(xiàn)在貸款利率掛鉤的是LPR，導(dǎo)致看起來像是一個新的舉措。
政策效果如何？
全國層面的首套房貸款利率下調(diào)20個基點，整體政策力度還是蠻大的，可以提振市場信心，但最終效果仍有待檢驗。
首先，調(diào)整的只是首套房，針對剛需，符合“房住不炒”的大方針，二套房享受不到，投機(jī)性購房需求依然受抑制。
其次，根據(jù)貝殼研究院的數(shù)據(jù)，2022年4月103個重點城市主流首套房貸利率為5.17%，距離此前的利率下限（4.6%）依然有57個基點的差距。因此，即使全國層面不調(diào)整，實際貸款利率下調(diào)的空間也是比較大的。
最后，我們可以與2014年時期做個比較（2014年時期相比2008年時期更接近當(dāng)前情況）。2014年9月，央行出臺類似政策，但房地產(chǎn)開發(fā)投資直到2016年才企穩(wěn)，這中間還配套了非常多的其他房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)支持措施，譬如放款公積金貸款條件、降低首付比例、調(diào)整營業(yè)稅等等。因此，要想看到此輪地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)明顯的好轉(zhuǎn)，不僅要看各地以及銀行自身對貸款利率的調(diào)整情況，也要看到更多其他的地產(chǎn)行業(yè)政策出臺。
可以肯定的是，在經(jīng)濟(jì)壓力加大的同時，地產(chǎn)的利好政策仍將在路上。
重要申明：本報告內(nèi)容及觀點僅供參考，不構(gòu)成任何投資建議。期市有風(fēng)險，入市需謹(jǐn)慎。