房屋抵押貸款分為兩種，一個是個人消費貸款，另外一種就是個人經(jīng)營性貸款。所謂銀行消費貸款就是銀行機構(gòu)對消費者個人發(fā)放的、用于購買耐用消費品或支付其他消費用的貸款。也就是用銀行的錢去辦自家的事、買自家的東西：比如住房、汽車、家具、彩電、冰箱、電腦等等，甚至可以申請銀行消費貸款去旅游度假，求學深造。而個人經(jīng)營性貸款顧名思義就是用自己的房產(chǎn)做抵押獲取銀行融資用于商業(yè)用途。
一、借款準備
當你想要借款時，無論你是個人還是企業(yè)，都應該考慮清楚以下幾點：
你想要在銀行貸多少錢;
你想要貸多長時間;
你有什么樣的資產(chǎn)(包括有產(chǎn)權(quán)證明的房產(chǎn)和土地);
你的資產(chǎn)現(xiàn)市場價值為多少(此價值的70%為你的貸款額度);
你的配偶和資產(chǎn)所有人是否同意你貸款;
你想要申請什么樣的貸款(貸款品種不同，還款方式和利率也是不同的)。
二、準備資料
我們把資料準備這里分為個人基本資料和企業(yè)基本資料兩個部分，以對應個人銀行貸款和企業(yè)銀行貸款：
基本資料：
夫妻雙方身份證、戶口簿、結(jié)婚證/單身證明、收入證明、半年銀行流水、資產(chǎn)證明(房產(chǎn)證、土地證)、評估機構(gòu)出具的資產(chǎn)評估報告。
企業(yè)基本資料：
營業(yè)執(zhí)照正副本、稅務(wù)登記證正副本、組織機構(gòu)代碼證正副本、開戶許可證、企業(yè)簡介、法人和股東身份證和簡歷、公司章程(包括章程、章程修正案、股東決議書)、驗資報告、財務(wù)報表(前兩年+今年到本月)、銀行流水(半年以上)、完稅證明(近三個月)、上下游購銷合同等。
必備資料：
借款用途合同(也就是說你借款是要做什么用)。
三、借款人提出貸款申請
向銀行提出申請，首先要選好一家銀行，選擇標準依次為：有熟人的、服務(wù)態(tài)度好的、人員年輕的、美女較多的、距離近的，這幾點能夠很大程度決定你貸款的速度和貸款期間的心情。
然后你需要找到他們的信貸部，按以上選擇標準找一個信貸經(jīng)理提出貸款申請，把你的資料交給她并填寫銀行制式《貸款申請書》。
貸款申請書的內(nèi)容應當包括我們第一點提到的貸款金額、貸款用途、貸款時間、償還能力及還款方式，所以在你去之前一定要先把這些考慮好了，以避免被直接pass。
四、銀行立項審批
1.立項
該階段的主要是初步審查借款人提供資料的真實性，并確定主要考察事項、制定并開始實施檢查計劃。
2.對借款人進行信用等級評估
信用等級是根據(jù)借款人的信譽狀況(也就是征信系統(tǒng))、經(jīng)濟實力的強弱、資金結(jié)構(gòu)的多少、履約情況的狀況、經(jīng)營效益和發(fā)展前景等因素來評定的。
3.進行可行性分析
這一階段包括發(fā)現(xiàn)借款人的問題、探究原因、確定問題的性質(zhì)及可能的影響程序等。其中，對借款人可抵押固定資產(chǎn)與財務(wù)狀況的分析最為重要，因為它是銀行掌握和判斷銀行風險控制與企業(yè)償還能力的依據(jù)。
4.綜合判斷
檢查人員對調(diào)查人員提供的材料進行核實，判斷借款人目前的狀況、中期的盈虧和長期的發(fā)展，復測貸款的風險度，提出意見，按規(guī)定權(quán)限審批。
5.進行貸前審查，確定能否貸款。
銀行貸前審查的方式多種多樣，主要有直接調(diào)查、側(cè)面調(diào)查等，個人貸款一般為銀行直接實地調(diào)查。貸前審查結(jié)束后，由銀行經(jīng)辦人員寫出貸款審查報告進行審批，并明確能否給予貸款。
五、簽訂借款合同
若銀行對借款申請進行檢查后，認為各項均符合規(guī)定，并同意貸款，便與借款人簽訂《借款合同》。在《借款合同》中約定貸款種類、貸款金額、利率、貸款用途、還款方式、貸款期限、借貸雙方的權(quán)利與義務(wù)、違約責任、糾紛處理及雙方認為需要約定的其他事項。《借款合同》自簽訂之日起即刻有效。
六、辦理抵押
簽訂完借款合同后，銀行會與你約定日期與不動產(chǎn)權(quán)交易中心(房管局)辦理抵押手續(xù)，需要你準備好產(chǎn)權(quán)所有人的身份證原件、產(chǎn)權(quán)證明原件，辦理完后，銀行會收取房管局出具的他項權(quán)利證明，房產(chǎn)證等產(chǎn)權(quán)證明文件會交換給你。
七、發(fā)放貸款
借款合同簽訂并辦理抵押手續(xù)后，雙方即可按合同規(guī)定核實貸款。銀行會根據(jù)你提供借款用途合同上所指定的賬號放款，如果是企業(yè)流貸，那么借款人可以根據(jù)借款合同辦理提款手續(xù)，按合同計劃一次或多次提款。借款人提款時，由借款人填寫銀行統(tǒng)一制定的提款憑證，然后到銀行辦理提款手續(xù)。銀行貸款從提取之日起開始計算利息。借款人取得借款后，必須嚴格遵守借款合同，按合同約定的用途、方式使用貸款。
八、銀行貸后檢查
貸后檢查是指銀行在借款人提取貸款后，對其貸款提取情況和有關(guān)生產(chǎn)、經(jīng)營情況、財務(wù)活動進行監(jiān)督和跟蹤調(diào)查。這個過程是電子的，也就是通過銀行系統(tǒng)的，所以借款人需要按照情況選擇轉(zhuǎn)賬或者借款，銀行是禁止借款人關(guān)聯(lián)人員或企業(yè)的。
九、貸款的收回與延期
貸款到期時，借款人應按借款合同按期足額歸還貸款本息。
1.銀行在貸款到期前1個月，會通知借款人準備歸還貸款。
2.借款人應及時籌備資金，貸款到期時，一般由借款人主動開出結(jié)算憑證，交銀行辦理還款手續(xù)。
3.對于貸款到期而借款人未主動還款的，銀行可采取主動扣款的辦法，從借款人的存款賬戶中收回貸款本息。
4.借款人如因客觀原因不能按期歸還貸款，應按規(guī)定提前的天數(shù)向銀行申請展期，填寫展期金額及展期日期，交由銀行審核辦理。
5.若借款人員不能及時歸還貸款或者想要繼續(xù)貸款，一定要及時跟信貸人員溝通是進行展期還是續(xù)貸，這需要根據(jù)你的個人魅力來進行的，在這個之前，你就應該跟銀行信貸人員成為朋友。