隨著銀行年報(bào)的發(fā)布,銀行涉房貸款的全貌逐漸顯現(xiàn)。數(shù)據(jù)顯示,2018年六大行投向房地產(chǎn)業(yè)的貸款及個(gè)人住房貸款總規(guī)模達(dá)19.56萬億元,較2017年末的16.66萬億元增長(zhǎng)17.44%。一方面,個(gè)人住房貸款占全部新增貸款的一半;另一方面,個(gè)人住房貸款增速及其在新增貸款中的占比持續(xù)下降,反映了房地產(chǎn)嚴(yán)監(jiān)管下銀行信貸政策的結(jié)構(gòu)性調(diào)整。
值得注意的是,在個(gè)人按揭貸款增速放緩的同時(shí),銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款逆市上漲,部分銀行相關(guān)貸款出現(xiàn)不良增長(zhǎng)跡象。對(duì)此,多家上市銀行表示,在警惕相關(guān)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí),將重點(diǎn)針對(duì)重點(diǎn)客戶和重點(diǎn)區(qū)域?qū)嵤┎町惢刨J政策。專家表示,房地產(chǎn)政策的嚴(yán)格控制并沒有松動(dòng),“房住不炒”仍然是銀行信貸政策的基本底線。
大銀行新增個(gè)人住房貸款增速普遍下降4%至5%。
作為個(gè)人住房貸款的主要來源,2018年六大行個(gè)人住房貸款新增2.5萬億元,占全部新增貸款5.13萬億元的49.39%。
從六大行新增個(gè)人住房貸款量來看,工行、建行、農(nóng)行、中行、郵儲(chǔ)、交行分別為0.65萬億、0.54萬億、0.53萬億、0.44萬億、0.26萬億、0.11萬億。其中,除建行和交行外,其他四大行個(gè)人住房貸款在新增貸款中的占比均有明顯下降,工行從2017年的59.31%降至54.89%,農(nóng)行從57.48%降至43.2%,中行從54.29%降至49.6%,郵儲(chǔ)銀行從60.64%降至40.62%,降幅均為200%。
目前,在披露相關(guān)數(shù)據(jù)的股份制銀行中,個(gè)人住房按揭貸款占新增貸款的比例各不相同。如中信銀行2018年個(gè)人住房貸款新增0.13萬億元,占比33.16%,較2017年增長(zhǎng)11%;浦發(fā)銀行2018年個(gè)人住房貸款新增0.08萬億元,占比23.65%,較2017年增長(zhǎng)13%;招商銀行新增個(gè)人住房貸款0.09萬億,占比26%,較2017年下降約8%;平安銀行新增個(gè)人住房貸款0.029萬億,占比10%,較2017年下降19%。
值得注意的是,盡管個(gè)人住房貸款增長(zhǎng)可觀,仍是新增銀行貸款的重點(diǎn),但房地產(chǎn)調(diào)控仍體現(xiàn)在個(gè)人住房貸款的占比和增速上。一方面,銀行新增貸款占個(gè)人住房貸款的比重連續(xù)兩年下降。工行、中行、農(nóng)行、郵儲(chǔ)銀行新增貸款占個(gè)人住房貸款的比重分別從2016年的64.51%、70.47%、78.17%、60.64%下降到2017年的59.31%、54.29%、57.48%、60.64%,之后進(jìn)一步下降到20。
另一方面,銀行個(gè)人住房貸款增速連續(xù)兩年下降。2016年,工、農(nóng)、建、交四大國(guó)有銀行個(gè)人住房貸款均增長(zhǎng)30%左右;2017年工行、農(nóng)行房貸增速在20%以上,建行、交行2017年在15%以上。2018年,各大銀行房貸增速繼續(xù)降低4%至5%,農(nóng)行、工行、建行、交行增速分別為16.8%、16.5%、12.8%、12.3%。中國(guó)銀行并未披露相關(guān)具體數(shù)據(jù),但其2018年年報(bào)表示,將繼續(xù)實(shí)施差別化個(gè)人住房貸款政策,穩(wěn)步投放個(gè)人貸款。股份制銀行增速下滑更為明顯。平安銀行2018年房貸增幅較2017年下降60%,光大銀行和民生銀行降幅均超過22%。
某銀行貸款業(yè)務(wù)人士告訴記者,無論去年還是今年,房地產(chǎn)政策都沒有放松的跡象,房貸基調(diào)不變,依然以嚴(yán)控為主?!安贿^,因?yàn)檎w利率下降,流動(dòng)性確實(shí)有所改善,業(yè)務(wù)發(fā)展相對(duì)平穩(wěn),放貸效率有所提高。一些銀行在
一位券商分析師表示,更多的抵押貸款是由銀行提供的,主要是因?yàn)樵诋?dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下,銀行自身的風(fēng)險(xiǎn)偏好有所下降,他們傾向于風(fēng)險(xiǎn)較低的零售業(yè)務(wù)。房貸占個(gè)人貸款存量的3/4,還有住房按揭。歷史上不良率在0.3%-0.4%之間,遠(yuǎn)低于行業(yè)整體水平,實(shí)際損失率更低。受風(fēng)險(xiǎn)偏好下降的影響,銀行有動(dòng)力進(jìn)行更多的抵押貸款。
多銀行對(duì)公房地產(chǎn)貸款余額和比例均為雙升。
與個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)增速下滑不同的是,雖然房企融資渠道收緊已成既定事實(shí),但去年房地產(chǎn)行業(yè)上市銀行貸款總額普遍逆勢(shì)增長(zhǎng)。不同銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)貸款的統(tǒng)計(jì)略有不同,主要包括開發(fā)貸款、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款和對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)發(fā)放的其他非房地產(chǎn)用途貸款,其中以開發(fā)貸款為主。
除郵儲(chǔ)銀行外,2018年工農(nóng)中建交五大國(guó)有銀行對(duì)公房地產(chǎn)貸款余額和占比均呈雙升趨勢(shì)。
中國(guó)銀行房地產(chǎn)貸款余額接近9158億元;工商銀行達(dá)到8500億元;農(nóng)行和建行均超過6000億元,交行和郵儲(chǔ)銀行分別為2165億元和563億元。其中,郵儲(chǔ)銀行房地產(chǎn)貸款僅為1%,遠(yuǎn)低于其他大行。
中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款占比為9.4%,而2017年為8.4%。根據(jù)其年報(bào),該行房地產(chǎn)貸款的統(tǒng)計(jì)口徑包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款和對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的其他非房地產(chǎn)貸款。建行的房地產(chǎn)貸款從3.2%升至3.7%。2018年,房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額3656.54億元,比2017年增加466.54億元。年報(bào)顯示,重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)客戶和普通商品住房項(xiàng)目。
相比大銀行個(gè)位數(shù)的增長(zhǎng),股份制銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的放貸似乎更為積極。2018年,民生銀行新增房地產(chǎn)貸款1318.15億元,位列上市銀行。
行之首,占全部新增貸款的比重高達(dá)52.22%。招商銀行和光大銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)貸款投放力度亦較大。2018年末,招商銀行房地產(chǎn)業(yè)貸款余額3164.9億元,同比增長(zhǎng)25.58%;光大銀行房地產(chǎn)業(yè)貸款余額1920.75億元,同比增長(zhǎng)35.25%。在房地產(chǎn)業(yè)貸款增長(zhǎng)有所提速的同時(shí),多家銀行年報(bào)顯示,房地產(chǎn)業(yè)貸款不良有抬頭跡象。例如,平安銀行2018年末房地產(chǎn)業(yè)不良率1.56%,較上一年增加0.79個(gè)百分點(diǎn)。
對(duì)于其中風(fēng)險(xiǎn),銀行也在年報(bào)中表示會(huì)有相應(yīng)關(guān)注和調(diào)整。例如,交行年報(bào)表示,部分領(lǐng)域潛在風(fēng)險(xiǎn)的防控任務(wù)較重,債務(wù)壓力較大的房地產(chǎn)企業(yè)存在的風(fēng)險(xiǎn)需要警惕。招行也預(yù)計(jì),2019年房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)主要集中在部分去庫存速度慢的三、四線城市,以及個(gè)別高杠桿、中小房地產(chǎn)企業(yè)。
涉房業(yè)務(wù)已現(xiàn)“觸頂”跡象
對(duì)于銀行而言,“房住不炒”仍然是其信貸政策的基本底線,其年報(bào)中均提及“落實(shí)差異化信貸政策”和“支持自主性購房需求”,加之監(jiān)管層強(qiáng)監(jiān)管持續(xù),整體來看,銀行涉房業(yè)務(wù)已現(xiàn)“觸頂”跡象。
農(nóng)行表示,該行嚴(yán)格落實(shí)各項(xiàng)監(jiān)管要求,實(shí)行差異化個(gè)人住房信貸政策。此外,該行開發(fā)零售貸款欺詐風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別系統(tǒng),精準(zhǔn)識(shí)別住房貸款假按揭等。中行表示,認(rèn)真執(zhí)行住房金融政策,嚴(yán)格執(zhí)行差異化信貸政策。
央行在2019年金融市場(chǎng)工作會(huì)議上表示,加強(qiáng)房地產(chǎn)金融審慎管理,落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。
中國(guó)銀行業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)合普華永道發(fā)布的《2018年中國(guó)銀行家調(diào)查報(bào)告》對(duì)2380位銀行家的調(diào)查顯示,盡管地產(chǎn)公司抵押擔(dān)保品大部分時(shí)候是土地儲(chǔ)備或樓宇,理論上是中國(guó)較優(yōu)質(zhì)的擔(dān)保品,不過,依然有45%的銀行家認(rèn)為2018年信貸投資應(yīng)該首先要限制房地產(chǎn)行業(yè)。
對(duì)于2019年信貸投放,上述券商分析師認(rèn)為,個(gè)人住房按揭貸款方面,我國(guó)居民杠桿率仍處于安全水平,預(yù)計(jì)按揭貸款今年仍將維持平穩(wěn)增速。房地產(chǎn)企業(yè)貸款方面,在“因城施策”差異化調(diào)控原則下,房企資金可得性或?qū)⒂兴岣摺?/p>