從信托到銀行，房地產(chǎn)融資的收緊是近期金融領(lǐng)域的一大熱點(diǎn)。各大金融機(jī)構(gòu)都在相關(guān)監(jiān)管要求之下進(jìn)行嚴(yán)查，同時嚴(yán)格控制流向房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金。從市場和機(jī)構(gòu)反饋的重點(diǎn)來看，主要針對的是房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，比如信托房地產(chǎn)業(yè)務(wù)、銀行開發(fā)貸等對公涉房信貸業(yè)務(wù)。
不過事實(shí)上，此輪調(diào)控覆蓋的范圍以及影響要更為廣泛。
日前，銀保監(jiān)會辦公廳下發(fā)《關(guān)于開展2019年銀行機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項(xiàng)檢查的通知》（簡稱《通知》），重點(diǎn)檢查32個城市的銀行在四大領(lǐng)域的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，涉及土地儲備貸款、開發(fā)貸款、個人房貸、住房租賃貸款等。對銀行而言，目前接受嚴(yán)格監(jiān)管檢查的不僅對公涉房貸款，個人按揭貸款甚至個人信用貸款、消費(fèi)貸都有明顯收緊跡象。
個人貸款管控被盯緊
不過，當(dāng)日也有另一家城商行個貸經(jīng)理對這一需求回復(fù)稱，仍可以操作。對比之下，該行的信用貸貸款利率和額度均較高，正常標(biāo)準(zhǔn)，其一年期個貸利率達(dá)到7.2%，額度為50萬元，上述銀行則分別為6.15%和30萬元。
南京、江蘇、無錫等江蘇的部分城市是今年房地產(chǎn)熱點(diǎn)區(qū)域，房價漲幅較高，也是此輪監(jiān)管的重點(diǎn)之所在。江蘇地區(qū)一位銀行業(yè)人士表示，最近幾個月，個貸額度已經(jīng)明顯收緊，針對信用貸的流向亦監(jiān)管嚴(yán)格，“近期就查出來有信用貸流向了房地產(chǎn)，結(jié)果銀行處罰了貸款經(jīng)理，并且要求申請人立即還上貸款?！?/p>
個貸受沖擊邏輯
事實(shí)上，對個人房貸的收緊也是近期非常明顯的一個現(xiàn)象，具體體現(xiàn)在，一方面，熱點(diǎn)城市的房貸利率呈現(xiàn)上浮跡象，“上半年的時候，我們首套上浮5%-10%，現(xiàn)在在這個基礎(chǔ)上繼續(xù)上浮5%-10%。”上述人士介紹稱。據(jù)了解，南京、杭州、蘇州等地近期房貸利率上浮是較為普遍的現(xiàn)象。
“以前放得太快了，很多二手房交易當(dāng)中，資金到了上家的財(cái)務(wù)賬面上之后，他們會利用這個時間繼續(xù)炒房。上半年房價炒得太熱，現(xiàn)在要求對每天、每個月的額度進(jìn)行控制?！痹撡J款人士介紹。
央行公布的數(shù)據(jù)顯示，2019年二季度末個人住房貸款余額27.96萬億元，同比增長17.3%；個人住房貸款余額新增10900億元，環(huán)比下降2%，同比增長11%，房貸余額新增額目前絕對值仍處于歷史較高位；個人住房按揭貸款新增額占新增境內(nèi)貸款比例為28%，環(huán)比上升9個百分點(diǎn)，同比上升4.6個百分點(diǎn)。
近年來，個人房貸規(guī)模經(jīng)歷了爆發(fā)式增長。央行公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2004年四季度-2014年四季度的10年間，個人住房貸款余額由1.6萬億元上升至11.5萬億元，其間新增房貸余額約9.9萬億；2015年-2017年四季度，短短3年時間，貸款余額迅速攀升至21.9萬億元，其間新增貸款余額約10.4萬億。對比之下，本輪僅用了30%的時間卻增加了105%的貸款。
隨著個人住房貸款余額的快速增長，居民部門杠桿率也迅速攀升。
上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《第二季度全國居民購房杠桿率研究》顯示，2019年二季度，我國住戶部門杠桿率繼續(xù)上升至55.3%。2018年底，我國住戶部門杠桿率為53.2%，相比2008年底增長了35.3個百分點(diǎn)。