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臣財(cái)貸款網(wǎng)(https://loan.cngold.org/)12月28日訊,2017房?jī)r(jià)走勢(shì)最新消息:2017年上海樓市會(huì)回調(diào)多少。臨近年末,大家都在作總結(jié),回顧過往,展望將來。對(duì)于上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的總結(jié)分析文章,各個(gè)媒體也早已鋪天蓋地,離不開那幾個(gè)關(guān)鍵詞――“調(diào)控”、“地王”、“盤整”。目前比較一致的結(jié)論,在11.28新政之后,信貸極度收緊,新房預(yù)售價(jià)格管控嚴(yán)厲,市場(chǎng)正式步入調(diào)整期。

在這個(gè)背景之下,很多人都在問,明年的市場(chǎng)你怎么看?如果上海(樓盤)住宅市場(chǎng)將面臨調(diào)整,那么會(huì)調(diào)整多少呢?

看到今天的主標(biāo)題,很多吃瓜群眾不禁疑惑,巍立不是一直號(hào)稱屬于理性看多派嗎,怎么也承認(rèn)明年樓市要跌?

別急,慢慢往下讀完,你自然會(huì)懂。

目前的政策已是高壓極限

對(duì)于3.25滬九條、11.28新政,不用巍立再來逐一解讀了,有關(guān)部門主要還是為了響應(yīng)中央防止資產(chǎn)泡沫、遏制過多資金流入樓市的基調(diào)來調(diào)控上海市場(chǎng)。目前從解決規(guī)避限貸政策、嚴(yán)格叫停首付貸融資、提高首付比例等等措施已經(jīng)是將購(gòu)房信貸政策提到歷史最嚴(yán)水平。有過貸款記錄即視為二套,雖然購(gòu)買普通住宅能貸款5成,但事實(shí)上,市場(chǎng)上成交的已經(jīng)絕大部分屬于非普通住宅。

首付7成購(gòu)房,這幾乎是全世界最嚴(yán)厲的購(gòu)房貸款政策了。

2016年12月,全市一手住宅成交均價(jià)為44000元/平方米,按照購(gòu)買一套主流房型100平方米計(jì)算,購(gòu)房預(yù)算需要從132萬提高到308萬,瞬間需要多支付176萬元,相當(dāng)于上海平均工資年收入的23倍。這還是理論數(shù)據(jù),實(shí)際對(duì)于改善人群來說,需要拿出的更多的自有資金。本月新開的住宅項(xiàng)目,面臨的購(gòu)房客戶流失,主要就是倒在“二套房”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)上,而且接力貸已經(jīng)在各銀行叫停。

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和身邊很多潛在購(gòu)房朋友作了交流,面對(duì)這樣的新政,改善客戶表示很受傷,超自凈剛需客戶表示依舊買不起。一部分朋友選擇了觀望,因?yàn)橹辽佼?dāng)前售樓處已經(jīng)很少有搶房的人群,各區(qū)房產(chǎn)交易中心也不再人頭攢動(dòng);還有一部分堅(jiān)定出手的朋友,毅然會(huì)選擇全款買房,不再貸款,當(dāng)然這樣的“土豪”,畢竟只是少數(shù)。

這樣的調(diào)控措施,自然防范了高杠桿的金融風(fēng)險(xiǎn),問題是面對(duì)市場(chǎng)的超剛性入市需求,大量資金會(huì)沉淀其中,而原先是銀行超優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的房貸金額會(huì)大幅下降,巍立預(yù)計(jì)明年上半年會(huì)出現(xiàn)較大業(yè)績(jī)衰退的未必是房企,而是在本輪快速上揚(yáng)行情中迅速做大資產(chǎn)包的各大銀行。

對(duì)于中央層面的信貸政策放松,巍立持偏悲觀預(yù)判,小伙伴們也不用幻想在2017年會(huì)有任何實(shí)質(zhì)性放水動(dòng)作了。因?yàn)槊缆?lián)儲(chǔ)已經(jīng)正式加息,而歐洲、日本也相繼結(jié)束貨幣寬松政策,過去兩年的貨幣外部環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了變化。

沒有在11.28新政前購(gòu)房的朋友們,對(duì)不起,你將持續(xù)面對(duì)購(gòu)房的高準(zhǔn)入門檻,除非你手上持有足夠的現(xiàn)金,或者你的二手舊房能在低迷期中順利出手,否則你即使面對(duì)優(yōu)惠價(jià)格也有心無力。

目前“被二套”的購(gòu)房者大概占到市場(chǎng)40%的比例,而隨著二手房交易的繼續(xù)萎靡,市場(chǎng)觀望情緒加重,后續(xù)的延緩買房的比例會(huì)更加加大。同時(shí)對(duì)于這部分客戶來說,房?jī)r(jià)下跌不是購(gòu)買動(dòng)因,因?yàn)橄碌?,他們本身?gòu)買力也會(huì)下降,其原有的房產(chǎn)出售價(jià)降低了。

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但對(duì)于銀行來說,巍立真不看好按照當(dāng)前的貸款政策,會(huì)嚴(yán)格執(zhí)行超過半年以上。

緊到無法再緊的政策,在執(zhí)行一段時(shí)間后,往往還是會(huì)松弛一下。

對(duì)于購(gòu)買能力的限制會(huì)貫穿2017全年,而執(zhí)行層面的放松會(huì)從明年下半年開始從其他各個(gè)渠道滲透。

市場(chǎng)面對(duì)調(diào)控高壓的歷史回顧

市場(chǎng)面對(duì)多年的調(diào)控,確實(shí)產(chǎn)生了耐藥性。

3.25新政后,巍立也參加了多場(chǎng)業(yè)內(nèi)討論會(huì)議,對(duì)于后市發(fā)展大家各執(zhí)一詞,其中有言論就稱上海市場(chǎng)好比打不死的小強(qiáng),在多年的宏觀調(diào)控中越挫越勇。確實(shí),我們看一下這10年的樓市成交發(fā)展軌跡,在遭遇金融危機(jī)的2008年,在限購(gòu)、房產(chǎn)稅重拳出擊的2011年,包括我們還記憶猶新的2014年,市場(chǎng)的成交量雖然同比上年大幅下挫,但是價(jià)格依然保持堅(jiān)挺。

不過,各位小伙伴注意,堅(jiān)挺的是年度均價(jià),并不是單月成交均價(jià),在面對(duì)全球金融海嘯危機(jī)的2008年,上海樓市的月成交價(jià)格下跌了10個(gè)月,從2008年的5月一直盤整到2009年的3月,而最近一次的月度房?jī)r(jià)調(diào)整則幾乎維持了一年半左右,從2011年3月一直到2012年9月。

上海近10年商品住宅成交走勢(shì)(點(diǎn)擊圖片查看原圖)

過去的2015和2016年全市一手住宅總成交接近2800萬方,相當(dāng)多的需求已經(jīng)提前釋放,目前的信貸政策嚴(yán)于2010和2014年的調(diào)控周期,而潛在需求也處于歷史高位,所以巍立推測(cè),11.28新政頒布前的當(dāng)月成交均價(jià)即是后續(xù)一整年的最高成交均價(jià),價(jià)格回落的周期將維持在10個(gè)月至15個(gè)月之間。即從時(shí)間點(diǎn)上判斷,2017年的9月―11月,會(huì)出現(xiàn)全市住宅成交的月度房?jī)r(jià)低點(diǎn)。

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那么這個(gè)低點(diǎn)可能會(huì)“跌”到多少呢?(注意:低點(diǎn)是指住宅月度成交均價(jià)的變化,非全年價(jià)格漲跌,也非單個(gè)樓盤漲跌)

價(jià)格回調(diào)的底線在哪里?

2016年全年的成交均價(jià)為39115元/平方米,環(huán)比去年上漲25%,而2017年的年度均價(jià)將不會(huì)低于這個(gè)價(jià)格,甚至可能出現(xiàn)微漲。因?yàn)橛捎?6年10月份之后的行政干預(yù),大量的中高價(jià)項(xiàng)目被延遲開盤,或者無法開盤,這些項(xiàng)目將不得不轉(zhuǎn)為明年上半年入市,開盤后對(duì)于均價(jià)拉升有很大干擾。

從成交量比重來看,2017年的三、四季度會(huì)優(yōu)于上半年,所謂的明年上半年出現(xiàn)有價(jià)無量,而下半年則有量無價(jià)。無法出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的狀況。而之前巍立指出,2016年的11月成交均價(jià)為短期高點(diǎn),房?jī)r(jià)為45154元/平米,后續(xù)開始一路盤整,雖然每月相比前后會(huì)有價(jià)格起伏,但已經(jīng)很難超出這個(gè)單價(jià)。而且市場(chǎng)的調(diào)整會(huì)把之前漲得過快的區(qū)域和板塊實(shí)現(xiàn)價(jià)格回落,回調(diào)到之前6個(gè)月的市場(chǎng)水準(zhǔn)。再參照2017年全年均價(jià)依然會(huì)高于2016年度均價(jià),則出現(xiàn)月度低點(diǎn)的均價(jià)范圍為37500―38400元之間,即月度均價(jià)會(huì)最大回落17%。

但千萬記住,月度成交均價(jià)不等于你計(jì)劃購(gòu)買的樓盤房?jī)r(jià),同一板塊、同一小區(qū)不會(huì)出現(xiàn)這么大的價(jià)格調(diào)整。然而在市場(chǎng)的情緒推動(dòng)和房企出貨完成指標(biāo)的壓力之下,相同項(xiàng)目的價(jià)格調(diào)整幅度相對(duì)于高點(diǎn)也會(huì)有10%以內(nèi)的空間。其實(shí)當(dāng)前能夠批到預(yù)售證的項(xiàng)目,不少價(jià)格已經(jīng)離房企心理價(jià)位相差了不止10%,當(dāng)然所謂的“房?jī)r(jià)”永遠(yuǎn)是市場(chǎng)成交說了算。

房企想賣多少,和二手房東想掛多少一樣,并沒有太大意義,一切要看市場(chǎng)。

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我們研究?jī)r(jià)格漲跌,也不會(huì)去看那些無意義的水分,就好比調(diào)控之前,所有人都告訴周浦要賣8萬、新江灣賣12萬、新靜安要賣20萬,那么現(xiàn)在呢?

讀到這里,大家又要問了,那么王老師,你還是看空了?

非也,非也。

上文分析的是明年市場(chǎng)調(diào)整的判斷,并非對(duì)于后市一蹶不振的悲觀,而且對(duì)于每一個(gè)項(xiàng)目來說,由于位置差異、產(chǎn)品差異、裝修差異等因素,本身就會(huì)有不止10%的價(jià)格差別,明年購(gòu)房者會(huì)買到一個(gè)相對(duì)低的價(jià)格,但未必是一個(gè)相對(duì)好的產(chǎn)品。而且巍立一直論定,全年均價(jià)不會(huì)出現(xiàn)回落,而房地產(chǎn)交易對(duì)于絕大部分普通人來說,是一個(gè)長(zhǎng)周期,持有時(shí)間會(huì)在3―8年,從未來幾年的市場(chǎng)發(fā)展情況分析,單月環(huán)比的價(jià)格漲跌不影響長(zhǎng)期持有上海住宅的保值收益。

在16年末入手的朋友們不必?fù)?dān)心高位站崗,而遲遲沒有入手的朋友們,現(xiàn)在政策之手、信貸之手在幫你按住魔都房?jī)r(jià)這頭猛獸,你還要猶豫多久呢?

那些有房票、有貸票的小伙伴們,你們明白在2017年應(yīng)該怎么做了吧。

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