<body> 臣財(cái)貸款網(wǎng)（https://loan.cngold.org/）12月30日訊，房地產(chǎn)最新消息：2016年進(jìn)入樓市資金 2017年會(huì)流向哪里。2016年上半年，在政府房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸優(yōu)惠政策刺激下，不僅造就了今年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)前所未有的繁榮，比如2016年111月份國(guó)內(nèi)商品房銷售面積13.6億平方米，同比增長(zhǎng)24.3%；而全國(guó)商品房的銷售總額111月份為10.2萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)37.5%，其中住宅銷售額更是增長(zhǎng)39.3%，而且國(guó)內(nèi)各城市的房?jī)r(jià)紛紛上漲，一線城市及部分熱點(diǎn)二線城市的房?jī)r(jià)更是瘋狂上漲。
而上半年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮完全是信貸過(guò)度增長(zhǎng)的結(jié)果。從已經(jīng)公布的數(shù)據(jù)可以看到，2016年111月銀行貸款達(dá)10萬(wàn)億元以上，而銀行貸款絕大多數(shù)都流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，比如11月人民幣貸款增加7946億元，其中住戶部門貸款增加6796億元，住戶中長(zhǎng)期貸款增加5692億元，住戶的中長(zhǎng)期貸款占比達(dá)70%以上，這種情況今年也是常態(tài)，及差不多都流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。當(dāng)大量的涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，房?jī)r(jià)自然會(huì)推高，房地產(chǎn)泡沫自然也越吹越大。如果再放任自由，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)及金融市場(chǎng)的危機(jī)隨時(shí)都可能爆發(fā)。
所以，面對(duì)今年以來(lái)國(guó)內(nèi)住房的市場(chǎng)瘋狂，中央政府不得在在9月30日之前給地方政府下了死命令，即凡是今年上半年房?jī)r(jià)瘋狂上漲的城市都得出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策，都得讓過(guò)高的房?jī)r(jià)遏制住。所以，930房地產(chǎn)調(diào)控立即在全國(guó)鋪開(kāi)。
但是，930房地產(chǎn)調(diào)控的核心是“因城施策”，中央政府希望針對(duì)不同的市場(chǎng)采取不同的政策，以便達(dá)到房地產(chǎn)調(diào)控能夠讓市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的目的。但是，地方政府則不是這樣想，也不情愿通過(guò)房地產(chǎn)調(diào)控讓繁榮的市場(chǎng)打壓下來(lái)，但不希望這種調(diào)控影響當(dāng)?shù)氐腉DP增長(zhǎng)。所以，930不少城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，除了一些城市因?yàn)檎{(diào)控政策讓住房銷售下降之外，對(duì)于多數(shù)城市來(lái)說(shuō)，不僅沒(méi)有讓調(diào)控來(lái)穩(wěn)定房?jī)r(jià)，反之讓這些調(diào)控成了一種地方政府的饑餓營(yíng)銷。一些城市的房地產(chǎn)調(diào)控反其道而行之。
1 2 3 4 下一頁(yè) 末頁(yè)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)研究院的資料顯示，11月21個(gè)主要城市成交量按月和按年分下降16%和22%，其中一、二、三線城市成交量按月分下降22%、7.6%和38.7%。廣州和深圳按月降幅超過(guò)30%，杭州和蘇州降幅超過(guò)50%。但國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)70個(gè)大中城市中，10月份新建商品住宅價(jià)格指數(shù)按月下降的，只有成都和烏魯木齊等6個(gè)城市，而繼續(xù)上升的有54個(gè)，或10月份絕大多數(shù)城市的房?jī)r(jià)還上漲。而房地產(chǎn)協(xié)會(huì)發(fā)布的中國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)更是顯示，全國(guó)有有42個(gè)城市房?jī)r(jià)按月上張超過(guò)了5%，天津、石家莊和武漢，房?jī)r(jià)單上漲都在7.8%以上。
也就是說(shuō)，930房地產(chǎn)調(diào)控，盡管聲勢(shì)浩大，波及全國(guó)，但這些房地產(chǎn)調(diào)控政策起到作用十分有限，有如前十幾年來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)一樣，房地產(chǎn)越是調(diào)控，房?jī)r(jià)上漲得越快。其根本原因就是930許多城市的房地產(chǎn)調(diào)控政策基本上沒(méi)有涉及這輪房?jī)r(jià)上漲的原因（即信貸政策），只是采取更多的行政手段而不觸及經(jīng)濟(jì)杠桿，地方政府也不情愿對(duì)繁榮的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。在這種情況下，作為一個(gè)以投機(jī)炒作為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，所謂的房地產(chǎn)調(diào)控只能讓投資者涌入，房?jī)r(jià)也會(huì)越調(diào)越高。
因?yàn)椋壳笆袌?chǎng)都在擔(dān)心，這輪房地產(chǎn)的調(diào)控會(huì)不會(huì)如早幾年那樣由于對(duì)GDP增長(zhǎng)影響而停止，所以，對(duì)于當(dāng)前以投資為主導(dǎo)的住房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，不少城市的住房銷售量是突然急劇下降，但房?jī)r(jià)則仍然挺拔在高處不變化，甚至于很多人都在說(shuō)，中國(guó)許多城市的房?jī)r(jià)只是會(huì)上漲而不會(huì)下跌。事實(shí)上，只要市場(chǎng)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期不改變，房?jī)r(jià)是不會(huì)下跌的。如果房?jī)r(jià)不下跌，要擠出房地產(chǎn)泡沫，要遏制資產(chǎn)泡沫是不可能的。
但從2016年11月28日起，上海、天津、濟(jì)南、廣州等城市對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控已經(jīng)進(jìn)一步加碼。這些城市房地產(chǎn)調(diào)控突然加碼，如停止短期住房按揭貸款、全面提高住房按揭貸款首付比例、改變住房持有認(rèn)可規(guī)則、對(duì)住房按揭貸款審查全面從緊、按揭貸款利率上升等。
首頁(yè) 上一頁(yè) 1 2 3 4 下一頁(yè) 末頁(yè)比如，11月28日，上海市規(guī)定，自11月29日起，居民家庭購(gòu)買首套住房（即居民家庭名下在本市無(wú)住房且無(wú)商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的）申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的，首付款比例不低于35%。在本市已擁有1套住房的、或在本市無(wú)住房但有住房貸款記錄（包括商業(yè)性或公積金住房貸款記錄的）的居民家庭申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款，購(gòu)買普通自住房的，首付款比例不得低于50%；購(gòu)買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。
而這種首付比例大幅提高、住房按揭貸款通過(guò)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)的方式認(rèn)房又認(rèn)貸，及停止第三套住房貸款等規(guī)則，就是希望通過(guò)信貸杠桿阻止住房投機(jī)炒作再進(jìn)入市場(chǎng)。因?yàn)?，?gòu)買住房杠桿率降低到這樣一個(gè)區(qū)位，完全可以阻止住房投資者再進(jìn)入市場(chǎng)，及如此低的杠桿率，住房投資者也不敢再進(jìn)入市場(chǎng)。
還有，從最近中央政府已經(jīng)對(duì)居民住房的70年產(chǎn)權(quán)續(xù)期的問(wèn)題已經(jīng)正在通過(guò)法律上給予明確。這不僅會(huì)解除當(dāng)前社會(huì)上一些人對(duì)此問(wèn)題爭(zhēng)論及疑惑，也正是為房地產(chǎn)稅征收作做準(zhǔn)備（按經(jīng)濟(jì)上的邏輯房地產(chǎn)稅本來(lái)是與70年產(chǎn)權(quán)無(wú)關(guān)的，但中央政府也在這方面進(jìn)行準(zhǔn)備）。房地產(chǎn)稅的征收，最主要的是能夠公平公正，能夠通過(guò)這種稅收制度來(lái)調(diào)節(jié)社會(huì)收入財(cái)富分配關(guān)系，對(duì)此，在房地產(chǎn)稅沒(méi)有出臺(tái)還是不確定，但至少向市場(chǎng)表明，房地產(chǎn)稅的征收已經(jīng)快了。
在下半年以來(lái)的幾次中央政治局會(huì)議上，都把抑制資產(chǎn)泡沫作為重點(diǎn)，并指出當(dāng)前金融風(fēng)險(xiǎn)存在的嚴(yán)重性。也就是說(shuō)，2016年的930房地產(chǎn)調(diào)控政策之后，中央政府接二連三地要求地方政府出臺(tái)更為嚴(yán)格的房地產(chǎn)調(diào)控政策。可以看到，這些房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)之后，盡管各城市的房?jī)r(jià)仍然會(huì)頂在天花板上不下降，但住房銷售量已經(jīng)出現(xiàn)了急劇下降。如果這種房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)在一年以上至2017年底，那么2017年的住房銷售量至少會(huì)下降50%以上。住房銷售量的下降，流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金當(dāng)然會(huì)減少，那么2016年流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金又會(huì)流向哪里？
首頁(yè) 上一頁(yè) 1 2 3 4 下一頁(yè) 末頁(yè)現(xiàn)在假定2016年的銀行貸款11萬(wàn)億元，70%以居民貸款的方式進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，那么其2016年通過(guò)個(gè)人流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的信貸資金就可達(dá)到近8萬(wàn)億元。如果住房貸款首付比重平均為30%，那么個(gè)人的首付款就可達(dá)到3.5萬(wàn)億左右。如果2017年住房銷售額下降50%，居民的銀行住房貸款可能會(huì)減少4萬(wàn)億，而這些資金只有貸款后才會(huì)產(chǎn)生流動(dòng)性，沒(méi)有貸款是不存在資金流出流進(jìn)的問(wèn)題，更不存在這些資金流向哪里的問(wèn)題，只是總的貸款量減少的問(wèn)題。至于相應(yīng)的1.8萬(wàn)億元左右的首付款，其中有自有資金，也有首付貸（P2P等市場(chǎng)融資），至于如何來(lái)劃分比例，根本沒(méi)有數(shù)據(jù)來(lái)分析。假定這些資金都是居民的自有資金，那么目前市場(chǎng)關(guān)注的就是這1.8萬(wàn)億元左右的資金會(huì)流向哪里？這對(duì)于目前國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)大致有20萬(wàn)億左右的熱錢（估算數(shù)）在市場(chǎng)快速流竄來(lái)說(shuō)，這些資金對(duì)市場(chǎng)有一些意義，但意義不是太大，因?yàn)槠淞刻?。這1.8萬(wàn)億左右的資金會(huì)流向哪里不會(huì)是市場(chǎng)關(guān)注的問(wèn)題，關(guān)注仍然是目前國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)20萬(wàn)億元資金的流向。這些錢流向哪里，哪里資產(chǎn)價(jià)格就會(huì)暴漲？投資者對(duì)此得密切關(guān)注。
<