在行業(yè)調(diào)整周期中，以輕資產(chǎn)運(yùn)營的房地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)也在承受壓力，以“敏感”著稱的地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)也會(huì)誤判。在連續(xù)三個(gè)年度交出虧損業(yè)績之后，世聯(lián)行(002285)管理層在日前召開的業(yè)績說明會(huì)上向投資者致歉。

進(jìn)入2024年，世聯(lián)行直言市場走勢(shì)“難以判斷，不敢判斷”，公司保持著非常謹(jǐn)慎的態(tài)度去安排經(jīng)營計(jì)劃。不過，世聯(lián)行也在業(yè)績會(huì)上分享了市場調(diào)整中出現(xiàn)的新機(jī)會(huì)，管理層表示，“我們從來沒有躺平過，如果市場有一些好的跡象，公司有能力可以抓住?！?/p>

向投資者致歉

世聯(lián)行日前發(fā)布的財(cái)報(bào)顯示，2023年度公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入33.73億元，同比下降15%，歸母凈利潤為虧損2.96億元，虧損幅度同比減少4971.21萬元。這是世聯(lián)行連續(xù)第三個(gè)年度出現(xiàn)虧損。

“去年房地產(chǎn)市場的情況確實(shí)超出預(yù)期，特別是去年下半年，情況比想象的都要糟糕得多?！?月12日，世聯(lián)行高管業(yè)績說明會(huì)上復(fù)盤去年經(jīng)營表現(xiàn)時(shí)表示，“去年‘小陽春’行情中，公司的表現(xiàn)還是不錯(cuò)的，在那個(gè)階段，對(duì)于中國房地產(chǎn)的市場和政策上是做了積極樂觀的判斷，但后續(xù)出現(xiàn)了較大的偏差，這使得公司受到了較大的影響，對(duì)此我們深感抱歉。”

在去年3月底發(fā)布的財(cái)報(bào)中，世聯(lián)行曾展望稱“2023年以定向降息、放松限制和支柱定位為標(biāo)志，房地產(chǎn)市場步入了暖風(fēng)盡吹、企穩(wěn)恢復(fù)的季節(jié)”。以此為基礎(chǔ)，世聯(lián)行提出了著力擴(kuò)大“大資管”業(yè)務(wù)、推動(dòng)“大交易”業(yè)務(wù)優(yōu)結(jié)構(gòu)穩(wěn)規(guī)模等相對(duì)積極的策略。

事與愿違，公司在2023年對(duì)大資管業(yè)務(wù)的增量拓展雖然取得一定成效，但轉(zhuǎn)化收入的周期相對(duì)較長，對(duì)當(dāng)期貢獻(xiàn)有限；大交易業(yè)務(wù)的核心，代理銷售業(yè)務(wù)情況則與市場“先揚(yáng)后抑”的表現(xiàn)一致。

世聯(lián)行方面強(qiáng)調(diào)，公司整體經(jīng)營在過去三年出現(xiàn)虧損的主要原因，還是因?yàn)橛?jì)提資產(chǎn)減值損失的影響。財(cái)報(bào)顯示，雖然2023年世聯(lián)行整體虧損，但是經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈流入達(dá)4.48億元，兩者差異較大，報(bào)告期內(nèi)，世聯(lián)行共確認(rèn)的公允價(jià)值變動(dòng)收益、預(yù)期信用減值損失、資產(chǎn)減值損失2.98億元。

作為代理銷售，世聯(lián)行應(yīng)收賬款的客戶包括不少地產(chǎn)商，當(dāng)前部分房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈緊張，導(dǎo)致世聯(lián)行應(yīng)收賬款可能出現(xiàn)回款周期拉長、逾期乃至壞賬的風(fēng)險(xiǎn)。在2023年，世聯(lián)行成立“應(yīng)收賬款專班小組”，統(tǒng)籌大交易業(yè)務(wù)應(yīng)收款項(xiàng)的催收管理及相關(guān)法律、訴訟等事宜，緊密關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)客戶的復(fù)工復(fù)產(chǎn)動(dòng)態(tài)，及時(shí)迅速采取應(yīng)對(duì)措施，捍衛(wèi)公司的應(yīng)收權(quán)益。

以恒大為例，世聯(lián)行在業(yè)績會(huì)上舉例稱，截至2023年末，公司對(duì)恒大的應(yīng)收款項(xiàng)總額合計(jì)12.27億元，其中應(yīng)收賬款11.92億元，已計(jì)提壞賬準(zhǔn)備11.32億元，累計(jì)計(jì)提壞賬準(zhǔn)備比例達(dá)95%。公司已對(duì)恒大應(yīng)收款項(xiàng)提起全面訴訟，已判決案件300多宗，雖然絕大多數(shù)判決案件獲得勝訴，但實(shí)際執(zhí)行起來難度較大。

世聯(lián)行強(qiáng)調(diào)，在2023年，公司大交易業(yè)務(wù)前十大客戶基本上以國企為主，涵蓋中建、保利、華發(fā)、建發(fā)、中鐵以及萬科等等。在后續(xù)履約的過程中，公司都在盡力防范風(fēng)險(xiǎn)，防止“恒大前車”再次發(fā)生。

謹(jǐn)慎安排經(jīng)營計(jì)劃

對(duì)于2024年的市場走勢(shì)，世聯(lián)行高管直言“難以判斷，不敢判斷。”不過公司表示，管理團(tuán)隊(duì)已經(jīng)做好了充分的準(zhǔn)備，保持著非常謹(jǐn)慎的態(tài)度去安排經(jīng)營計(jì)劃。

謹(jǐn)慎的經(jīng)營策略在去年開始已經(jīng)有所落實(shí)，世聯(lián)行方面介紹，公司做了成本方面的優(yōu)化，調(diào)整區(qū)域布局，收縮非核心地區(qū)的業(yè)務(wù)，讓自身資源實(shí)現(xiàn)聚焦，將核心資源集中投向大灣區(qū)，以便讓有限的資源更集中地投放在能夠帶來正向收益的領(lǐng)域。

最直接的措施是高管層的降薪。2023年，世聯(lián)行實(shí)際支付的高管薪酬592.76萬元，比計(jì)劃下降26.78%。2024年為降本增效，公司下調(diào)了高管的總薪酬計(jì)劃，較2023年下降9.67%，同時(shí)提高了高管薪酬結(jié)構(gòu)中浮動(dòng)工資占比。

財(cái)報(bào)顯示，在2023年世聯(lián)行三大費(fèi)用全面下行，其中管理費(fèi)用由2.84億元下降至2.51億元，研發(fā)費(fèi)用從5258萬元下降至3346萬元。降幅最大的財(cái)務(wù)費(fèi)用由5241萬元大幅下降至123萬元，公司通過壓降租賃融資費(fèi)用、借款利息實(shí)現(xiàn)了高達(dá)98%的財(cái)務(wù)費(fèi)用減少。

“節(jié)流”的同時(shí)，世聯(lián)行也觀察到行業(yè)新機(jī)會(huì)的出現(xiàn)。比如，在行業(yè)格局動(dòng)蕩的當(dāng)下，開始出現(xiàn)很多企業(yè)沒辦法自建營銷團(tuán)隊(duì)以及設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，外包的業(yè)務(wù)增量開始浮現(xiàn)機(jī)遇；再比如，開發(fā)商當(dāng)下必須深入洞察客戶需求，市場將逐漸回歸到專業(yè)價(jià)值服務(wù)，公司有機(jī)會(huì)通過提供更全面的服務(wù)來提高收費(fèi)。

“世聯(lián)的管理團(tuán)隊(duì)是一支敬業(yè)、進(jìn)取的團(tuán)隊(duì)，我們從來沒有躺平過，也沒有任何躺平的意思?！惫竟芾韺涌偨Y(jié)稱，“從當(dāng)今市場格局上看，同行數(shù)量明顯減少，公司是服務(wù)市場的機(jī)構(gòu)，對(duì)市場變化的敏感度較高。如果市場有一些好的跡象，公司是有能力可以抓住?！?/p>