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預計新規(guī)則短期內對穩(wěn)地價、穩(wěn)房價將發(fā)揮重要作用,但影響房價因素很多,還要統(tǒng)籌分析原因,對癥下藥,綜合精準施策。


中房報記者 許倩 北京報道


第二輪土拍大幕開啟前夕,土地競拍新規(guī)終于在部分城市落地。


先是8月24日晚,成都市公共資源交易服務中心披露,第二批集中供地合計出讓75宗地塊,出讓方式上全面取消“競配建”,所有地塊均采取“限房價、定品質、競地價”拍賣措施;且絕大多數(shù)地塊溢價率未超過10%。


緊接著,第二日,南京發(fā)布第二批次土地出讓公告,共出讓53宗地塊。同樣,實行“限房價、定品質、競地價”全新出讓模式;最高溢價率由之前的30%下調至15%;并對競買人資格及資金來源提出更高要求。


第三日,即8月26日,杭州重新發(fā)布第二批住宅用地集中出讓公告,將土地競價規(guī)則調整為:一般地塊溢價率上限由20%調整為15%,“競品質”試點地塊的溢價率上限由10%調整為5%。


三大重點城市在二輪供地新規(guī)上保持相當高度一致,這并非偶然。半個多月前,中國房地產(chǎn)報曾報道,自然資源部正在醞釀集中供地規(guī)則調整,希望通過補漏洞,優(yōu)化集中供地政策,將地價控制住。


國家發(fā)改委國土開發(fā)與地區(qū)經(jīng)濟研究所國土規(guī)劃研究室主任、研究員黃征學對中國房地產(chǎn)報記者表示,上半年熱點城市土地市場熱度依然不減,地價溢價率高的問題仍比較突出,這種情況下,部分城市調整供地規(guī)則有其必然性。南京、成都等將“限房價、定品質、競地價”作為競拍規(guī)則,是希望在改善老百姓居住品質同時,穩(wěn)定房地產(chǎn)價格,具有積極意義。


“預計新規(guī)則短期內對穩(wěn)地價、穩(wěn)房價將發(fā)揮重要作用,但影響房價因素很多,還要統(tǒng)籌分析原因,對癥下藥,綜合精準施策。”黃征學說。


15%溢價率!


三日內,成都、南京、杭州相繼成為二輪集中供地新規(guī)調整下的頭啖湯者。


先看杭州。杭州一直是“賣地大戶”,土地出讓金連續(xù)4年超過2000億元。在首輪集中供地中,杭州兩日內賣出了57宗地塊,攬金1178.53億元,平均溢價率約26%。


激烈搶地背后,“雙限”+競自持出讓模式也極大擠壓了開發(fā)商利潤空間。濱江集團董事長戚金興曾直言,在杭州集中供地拿下地塊凈利潤只有1%-2%(含自持部分)。


表面看是開發(fā)商自負盈虧,但實則羊毛出在羊身上,最終還是由購房者買單,縮減成本最直接就體現(xiàn)在房屋質量上。調整土拍規(guī)則,取消自持、競品質成為新需要。


在宣布終止掛牌一個多星期后,8月26日,杭州市重新發(fā)布了第二批住宅用地集中出讓公告,涉及出讓地塊不變,共31宗,面積2873畝,將于10月12日及13日進行統(tǒng)一出讓。


土地競價規(guī)則出現(xiàn)大調整:一是一般地塊溢價率上限由20%調整為15%,“競品質”試點地塊的溢價率上限由10%調整為5%;二是出讓地塊達到上限價格后,轉為在此價格基礎上通過線下公開搖號的方式確定競得人,并由公證處全程錄音、錄像、公證,確保土地市場公正公平。


同時,杭州市設置了更嚴厲的競買準入條件,并規(guī)范購地資金來源、嚴格企業(yè)信用監(jiān)管。明確競買人必須具備一年以上房地產(chǎn)開發(fā)資質;同一集團成員企業(yè)不得同時報名競買(或聯(lián)合競買)同一地塊,除“競品質”地塊外,同一集團成員企業(yè)最多只能參與5宗地塊競買。


類似的規(guī)則也出現(xiàn)在南京二輪集中供地要求中。


8月25日,南京市規(guī)劃自然資源局會同南京市發(fā)改委、南京市城鄉(xiāng)建設委員會、南京市住房保障和房產(chǎn)局四部門聯(lián)合印發(fā)《關于進一步完善住宅用地出讓工作的通知》,發(fā)布了南京土地競拍的全新規(guī)則,將實行“限房價、定品質、競地價”全新出讓模式。


同日,南京發(fā)布第二批次土地出讓公告:合計掛牌53幅地塊,出讓總面積約241.72萬平方米,起始總價約621.55億元。9月26日上午9時30分開始網(wǎng)上競價,53宗地塊中,多數(shù)地塊溢價率不超過15%。在南京首輪集中供地中,平均溢價率為18%,部分地塊因競爭太過激烈溢價率達31.9%。


為防止過度競爭,南京規(guī)定,同一競買人及同一集團成員企業(yè)在同一批次出讓公告中所報地塊數(shù)量不得超過此次公告地塊總量的30%。在本批次出讓公告中,同一競買人及同一集團成員企業(yè)不得同時報名競買(含聯(lián)合競買)同一幅地塊,且報名地塊幅數(shù)不得超過13幅(溧水區(qū)、高淳區(qū)除外)。第二批集中供地中,有16幅地塊不接受聯(lián)合競買、不得合作開發(fā),不得轉讓股權。


南京還要求,為確保工程建設質量和施工安全,保證科學設計和施工周期,在競得土地后6個月內,住宅部分不得申領預售許可證。


相比之下,成都為控制土拍熱度,在此前6月份首批集中供地中,就在出讓方式中加入“定品質”要求。最終成都首輪供地平均溢價率僅7%,最高溢價率僅10%。


根據(jù)成都市第二輪“兩集中”供地信息,將推出75宗地塊,面積約5686畝,于9月15日至17日進行交易。從推出量上看,幾乎是第一批入市的40宗地塊兩倍。


根據(jù)出讓文件中各宗地的“拍賣起叫價”和“土地最高限價”測算,成都第二批集中供應75宗地塊中,絕大多數(shù)地塊溢價率未超過10%。出讓方式上,全面取消“競配建”,均采取“限房價、定品質、競地價”競拍規(guī)則。同時,對競買人資格及資金來源提出更高要求。


“這些城市土拍新規(guī)基本上貫徹了第二批集中供地新要求,即溢價率控制在15%以下,不允許通過競配建變相推高地價,并增加競品質要求,很大程度上彰顯了管理層要從源頭上控制地價,并控制市場預期,來作為控制房價手段?!睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對中國房地產(chǎn)報記者表示。


新規(guī)能否穩(wěn)住地價?


從更大的背景來看,十九大以來,地價調控始終是中央政策關注重點,房地產(chǎn)調控諸多政策均在圍繞“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”目標發(fā)力。


中央財經(jīng)大學副教授、中房智庫研究院執(zhí)行院長柴鐸分析稱,中央對此的總體設計包括三個層次:一是不斷削弱地方政府“賣地謀財求發(fā)展”沖動,包括加強地價監(jiān)測,禁止土地儲備抵押貸款等舉措;二是拓寬土地供應端,包括集體土地入市和土地出讓、轉讓、抵押二級市場改革等舉措;三是優(yōu)化土地出讓競價規(guī)則,包括“熔斷、一次競價、限競價(條件)組合、搖號”等機制,“但成效差異很大,有的處于失效狀態(tài)”。


在柴鐸看來,近期這些政策設計基本上都是對前期政策的修補,也是回應了社會對于新型土地競價規(guī)則的爭議。比如,社會認為限房價競地價會導致新房和二手房市場價格倒掛,引發(fā)新房偷工減料降低質量,于是一些城市就在限房價、競地價中加入“定品質、競品質”。但新競價規(guī)則仍有很多難以執(zhí)行的方面,比如定品質,很難詳細規(guī)定、詳細認證。


“理論上,這些新的競價規(guī)則對于抑制企業(yè)過度競爭、管控地價有一定好處,但在市場火熱背景下,其效力可能會大打折扣?!辈耔I表示。


“很難真正穩(wěn)定住地價?!睆B門大學建筑與土木工程學院、廈門大學經(jīng)濟學院雙聘教授趙燕菁對中國房地產(chǎn)報記者表示。


趙燕菁認為,一手房房價決定地價,如果壓低地價,就會有人在一二級土地市場套利。一手房房價由二手房市場決定。如果一手房價格低于二手房房價,就會有人在一二級市場套利?!岸址績r格則是由市場決定的,在缺少財稅制度的中國,二手房市場近似股票市場,利率低、價格高,利率高、價格低;利率是央行決定的,地方政府使不上勁”。


對于土拍新規(guī),某房企投拓負責人則告訴記者,調低溢價率、要求高品質等規(guī)則調整,一定層面上降低了房企拿地成本,使之前以“競配建”等方式壓縮的利潤空間得到一定釋放。但這一調整是否會提振房企拿地熱情和信心,還要具體看當?shù)胤康禺a(chǎn)市場銷售情況。


但可以確定的是,有了成都、南京、杭州打頭陣,接下來各大城市二輪集中供地將陸續(xù)登場?!坝捎谏习肽晖恋厥袌隼錈岵痪鞒鞘袝鶕?jù)自身房價情況作出調整,這很正常,但是不是都按‘限房價、定品質、競地價’規(guī)則調整,應該不會完全一致?!秉S征學說。