這周，不少貸款中介的朋友圈中，紛紛發(fā)出了這樣的“重要通知”：房子又可以二抵了。
上游新聞記者走訪商業(yè)銀行、融資擔保公司發(fā)現(xiàn)，重慶市個人住房抵押貸款近來出現(xiàn)回暖趨勢，放款時間、利率水平等方面均有所放松。與此同時，沉寂許久的房產二次抵押貸款（以下稱：“二抵貸”），在年末悄然復出市場。
中小企業(yè)主找到“新錢路”
進入11月，做食品加工企業(yè)的徐老板又開始操心貨款的事。因為住房尚處按揭階段，他只能動用有限的信用貸額度周轉資金。
這周一，朋友圈一則“銀行超級二抵，最長可貸10年”的信息，引起了他的注意。
“房產和營業(yè)執(zhí)照我都有，只是房子辦的按揭。以前，沒清貸款的房子是不能用來抵押獲得貸款的。但這次，銀行方面答復說，可以來辦了?！毙炖习逭f。
把尚未還清按揭貸款的房子，再?次拿去抵押，則是所謂的“二抵貸”。
據(jù)了解，在早些年購入的房產，如今，不少已經總價翻倍，實際資產價值大增，因此“二抵貸”就產生很大的空間。
這條“新錢路”，足以讓徐老板應對接下來的備貨旺季。他盤算了下，家中這套4年前以1萬出頭購買的170平?米住房，當時總價不過180萬元。?付了70萬元， 按揭110萬元，按揭余額還有90多萬元。
現(xiàn)在，這套房?二手房均價已經漲到近2萬/平?米，170平?米的房源均價可達到340萬元。若按評估價打7折，再減去剩余按揭款，辦理“二抵貸”，還可以從銀行貸出140萬。
房產按揭滿1年可二次抵押
從2017年開始，重慶頻出“組合拳”穩(wěn)控房地產市場，防范房抵押貸款、個人經營性貸款等個人貸款資金違規(guī)進入房地產市場。
在監(jiān)管趨嚴的大環(huán)境下，多家銀行紛紛暫?！岸仲J”業(yè)務。
“今年以來，最初只有一家銀行可以做‘二抵貸’，最近增加到了四、五家?！笔袃纫患覔９救耸糠Q，在他們合作銀行中，既有國有大行，也有股份行，“且利息較之前更低、放款更快。”
對于上述說法，記者以貸款者的身份咨詢了銀行。信貸人員表示，申請人必須是企業(yè)主或個體戶，即需要持有營業(yè)執(zhí)照；其次，對住房或商鋪的按揭年限也有要求，至少按揭滿1年，則可以進行“二抵貸”操作。
據(jù)稱，可貸額度是房屋的評估價乘以折扣，再減去剩余未還清的按揭款金額。折扣系數(shù)為高層、洋房7折，別墅、商業(yè)5折。
每家借款的方式又稍有差異。比如一家股份行兩江新區(qū)支行的信貸人員表示，現(xiàn)在可以申請“二抵貸”了，但按揭貸款和二次抵押需要在同一家銀行，跨行暫時還不可以辦理。
另一位總行級信貸經理透露，他們能做跨行，用戶按揭還款滿12個月，就可以通過“二抵貸”借款。不過，并不直接對個人客戶，屬于對公業(yè)務，這就是說，貸款者必須引入擔保公司來申請辦理。
中介花樣百出“漲”額度
記者調查發(fā)現(xiàn)，隨著“二抵貸”的復出，游走在“問題客戶”和商業(yè)銀行的貸款中介也重新活躍起來。由于傭金與貸款金額掛鉤，為了促成借貸，有中介“設計”出多重手法借機提高額度。
一名中介表示，如果房屋本身的估值達不到預期的借款需求，可以采?“沖貸”的辦法。
簡單來說，就是先給借款人提供一筆“過橋資金”，將房產從A銀行贖回。這樣一來，按揭房的“身份”就變成全款房。
然后，將這套全款房向B銀行按“一抵”來申請，年化利率較“二抵”更低，約在4.3%左右（最終利率還看個人征信而定）。最后，等B銀行貸款下來，再還上這筆“過橋資金”。
“萬一銀行貸款遲遲不下來，這筆資金會一直產生利息吧？”
面對記者疑問，該中介又推介起第二套方案。如果?次抵押后仍有?十萬元缺口，所需額度可以分成了了兩筆進行實施:
第?筆是用300萬元房產估值,初步算出可貸款的150 萬元額度;另?筆則是根據(jù)“信?貸”向銀?申請額度。?信貸就是正常的銀?利息，貸款50萬元，分三年年還清。
除此之外，貸款中介表示還可以提高用戶房屋評估的實際額度。據(jù)另?位貸款中介?士介紹，在評估環(huán)節(jié)會幫用戶盡量跟評估方“溝通”，盡量在每平米的單價上抬?，從?提?額度總值。
名下沒公司照樣可辦理
記者從監(jiān)管部門了解到，“二抵貸”業(yè)務本身是合規(guī)的，是銀行推出的經營性貸款，意在解決中小微企業(yè)融資需求。問題是在于“二抵貸”的資?如果流向樓市，屬于變相加杠桿，這是違規(guī)行為，也是監(jiān)管明令禁?的。
在兩路口新干線大廈的一家貸款公司，貸款中介稱，要滿足“二抵貸”條件，借款人可以自行注冊一個殼公司，如果自己無法注冊，他們也可以提供注冊公司、申請手續(xù)、審核到放款的一條龍服務?！鞍凑召J款金額的兩個點，收取服務費。”
對于資金的去向，他稱也有法子應付，“大額資金是不能直接打到貸款人的個人賬戶，而是先打到第三?賬戶過渡，再通過購買材料或其他開支的理由，逐漸轉出來。”
“你還可以通過手機銀行，分幾次轉給親戚朋友，再把轉出去的錢轉回到在其他銀行開設的賬戶，這樣銀行就追蹤不到了?！痹撝薪椤爸д小闭f。
對此，一名業(yè)內人士透露，借款金額達到數(shù)百萬的客戶，目的可能并非周轉資金。除非是手頭上有收益很高的投資項目。但現(xiàn)階段而言，由于銀行之間信息不對稱，很難對客戶使用資金的行為進行有效監(jiān)管。
【專家聲音】
警惕資金變相流向房地產
采訪中，多名業(yè)內人士表示，看上去只要房產不跌價，就不會有太大風險。事實上，借款人產生多重負債，借貸杠桿短期內被迅速放大，一旦出現(xiàn)較大的波動，則岌岌可危。
農業(yè)銀行一名信貸經理說，目前央行大數(shù)據(jù)監(jiān)控越來越嚴，“之前有人輕信了中介，將資金拿去投資，結果被發(fā)現(xiàn)了，要求馬上收回貸款。但此時，貸款人還背上其他債務，財務狀況非常糟糕?！?/p>
“房地產是個高風險的行業(yè)。房地產抵押貸款的風險，主要出在對貸款者資產價值和信用程度的審核?！敝洕鷮W家、上游新聞專家顧問易憲容分析，房價上漲時，銀行出于收益的考慮，對貸款者的資格審查不嚴，但在房價下跌時，很多購房人并不具備還款能力的真實情況就會暴露。 而一旦出現(xiàn)房價下跌，抵押的房產如果無法正常變現(xiàn)，就會直接導致金融機構產生風險。
易居房地產研究院總監(jiān)嚴躍進也建議，銀行后續(xù)還需要加強對于資金的管控，禁止“二抵貸”資金流向房地產。
“現(xiàn)有的一些銀行，去審查資金的動機或者動力不強，它不太關心錢流到哪里?，F(xiàn)在銀行應該轉變觀念，要對貸款的資金流向納入監(jiān)管。比如，資金在三個月或者六個月之內不允許流入樓市，如果發(fā)現(xiàn)，將相應貸款者或者購房者劃入黑名單?！?/p>
上游新聞·重慶商報記者 郭欣欣