銀行建議把按揭貸款轉(zhuǎn)成抵押貸款，利率4%，可行嗎？

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在理財(cái)投資的幾個(gè)主要方面里，融資規(guī)劃也是很重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，所以對于銀行貸款有一定的了解。簡略介紹兩者特點(diǎn)：

抵押貸款是商業(yè)性貸款，一般適用于開展商業(yè)活動(dòng)的組織（法人），因短期缺乏流動(dòng)資金而開發(fā)的銀行信貸產(chǎn)品。這種抵押貸款一般期限不長，按月付息，到期就得還本。

按揭貸款是消費(fèi)性貸款，一般是適用于購房消費(fèi)者，由于房子是大宗商品，個(gè)人因財(cái)力有限無法一次性支付房款，依據(jù)國家政策可以享受按揭住房政策。按揭貸款屬于普惠性質(zhì)的長期貸款，每月按期支付本金和利息?！ぁ?/p>

那么，如果銀行抵押貸款4%，把按揭貸款轉(zhuǎn)換成抵押貸款可行嗎？

以我的了解現(xiàn)在的lpr是4.65，所以想獲得4%的抵押貸款利率，可能性不大。

如果真的有業(yè)務(wù)員告訴你抵押貸款可以做到4%，那就要了解清楚。

首先資質(zhì)是什么？只有一些大型的國企，條件非常好的銀行搶著要放貸，才有可能出現(xiàn)較低的貸款利率。

第二，要搞清楚利率怎么計(jì)算。很多銀行或者中介在計(jì)算貸款利率時(shí)，都是以每月還的利息除以本金，但卻沒有告訴你本金本身也需要每個(gè)月償還。

舉個(gè)例子，貸款60萬，分成5年還，每個(gè)月還1萬的本金，同時(shí)每個(gè)月還1875的利息。他們的計(jì)算方式就是每月利息1875，每年利息2.25萬，這個(gè)2.25萬除以貸款總額60萬，就是貸款利率3.75。但實(shí)際上因?yàn)楸窘鸩粩嗟臏p少，實(shí)際的貸款利率應(yīng)該達(dá)到7%。

所以我們要弄清楚貸款利率4%是怎么計(jì)算的。

就算上面的這些問題都不存在，我們也要考慮怎樣把一套按揭貸款的房子轉(zhuǎn)成抵押貸款。

因?yàn)檎谵k理按揭貸款，要想轉(zhuǎn)換成抵押貸款，首先必須把現(xiàn)在的貸款全部還清。這就需要有一大筆錢，如果自己有這筆錢肯定就不需要貸款了，因此這一筆錢一定要向別人借。市場上的過橋資金費(fèi)用是很高的，把這些費(fèi)用考慮進(jìn)來，可能本身就不太劃算。

其次抵押貸款往往是向有經(jīng)營執(zhí)照的公司發(fā)放的。這就不是普通人可以申請的抵押貸款。需要有符合資質(zhì)的公司營業(yè)執(zhí)照，還需要有相應(yīng)的購銷合同。而且抵押貸款則是有規(guī)定限度的。例如，裝修貸款，不是說你想貸多少就可以的，銀行對于每平米的裝修標(biāo)準(zhǔn)有限額，你怎么能貸出那么多？至于其他消費(fèi)類貸款，金額更加小。其次，所有貸款用途必須與申請一致。你第一年可以用裝修等理由申請消費(fèi)貸，難道后面幾年都一直裝修？誰信呢？！所以申請與實(shí)際用途不符，銀行不會(huì)同意。

也有一些銀行在做抵押貸款時(shí)，不能做太長時(shí)間，而大多數(shù)人的按揭貸款都是20年或者30年的，沒有足夠的能力在短期還完貸款。房貸一旦放下來，你只要按期還款，沒有什么可擔(dān)心的。但是換成抵押貸款就不一樣了。因?yàn)榈盅嘿J款期限短，所以到期你必須進(jìn)行周轉(zhuǎn)，即還進(jìn)去再找理由貸出來。但問題是：你能保證你還進(jìn)去之后銀行一定貸出來？所以即使轉(zhuǎn)換成抵押貸款，也存在不斷的續(xù)貸的問題。

綜上所述，不建議您把按揭房貸款轉(zhuǎn)換成房產(chǎn)抵押貸款，可操作性很差。

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