工資總是跟不上物價，
總是陷入手中無錢的窘境！
找親戚朋友借，金額較大總是有顧忌
這時候，歸回房產(chǎn)抵押貸款就出現(xiàn)了！
房產(chǎn)是當下人們最重要和最有價值的資產(chǎn)，房產(chǎn)抵押貸款也成為時下最熱門的貸款方式之一。但是很多人不是很明白，同樣辦理的房屋抵押貸款，為什么別人就能夠貸那么高的額度，而自己卻很少？下面就帶大家一起了解一下！
什么是房屋抵押貸款？
顧名思義就是指，借款人以本人或者他人名下的房產(chǎn)作為擔保物，向金融機構(gòu)申請用于合法合規(guī)用途的人民幣擔保貸款。這也就說明這種貸款產(chǎn)品需要借款人提供相應的房產(chǎn)。
哪些房屋不能辦理房屋抵押貸款?
小產(chǎn)權房、部分公房、未滿5年的經(jīng)濟適用房、房齡太久、面積過小的二手房、權屬有爭議的房子、違章建筑、文物保護建筑、拆遷范圍內(nèi)的房子、公益用途房屋、未結(jié)清貸款的房子。
什么樣的房屋辦理抵押貸款額度會更高？
不同的房子貸款額度都是不一樣的？其實貸款能不能批，能批多少錢，有兩個主要因素：人與房。什么樣的借款人？抵押的是什么樣的房？一般來說，房屋評估價值受到房屋的使用時間、房屋市值、地段、房產(chǎn)類型以及變現(xiàn)能力等相關因素的影響。
1、變現(xiàn)能力
如果抵押房屋的房齡過大、面積太小，那么即使上市交易，變現(xiàn)能力也不強。
01房齡
房屋自修建完畢后，就進入了折舊期，放貸機構(gòu)對二手房進行評估時，會考慮房屋的折舊率，通常按每年折舊2%計算：
舊房價格=造價-年折舊費*已使用年限
年折舊費=（造價-殘值）/折舊年限
假設某房子造價30萬，已使用10年，按照每年折舊2%來算的話，其舊房價格則為：30萬-（30萬*2%）*10年=24萬
02地段
價格影響幅度：-15%~+15%
? 臨街：-15%
? 環(huán)境幽靜：+15%
? 重點學區(qū)：+15%
以58網(wǎng)柳州步步高旁一房源為例，該房源毗鄰景小十五中，地段較好，那么在評估該房源時，評估價格也會因地段優(yōu)越則有所提升。房子本身造價59萬，其評估價可能為：59萬*（1+10%）=61.95萬
03配套
交通、商鋪、公共設施因素不完善
-5%~+15%
通常，如果某房源位置較偏，周邊商圈很小，公共設施也不夠完善，其本身價值就會降低。假設某房子造價15萬，由于設施不完善等因素，其評估價格可能為：15萬*（1-5%）=14.25萬
04周邊環(huán)境
優(yōu)良小區(qū)內(nèi)部、外部環(huán)境對價格影響
+2~+5%，反之，-3%~-5%。
以該房源為例，該房源臨近柳候公園，環(huán)境優(yōu)美，放貸機構(gòu)在評估該房源價格時也會因外部環(huán)境而做價格評估調(diào)整。其評估價格可能為：43萬*（1+5%）=45.15萬
05供求關系
區(qū)域內(nèi)較搶手，適當提高5%
一般來說，位于重點學校周邊的房子是很搶手的。以該房源為例，該房子毗鄰名校，書香氛圍濃烈，空氣環(huán)境好，評估時也會因為搶手價格略作提高。該房子本身價值94萬，評估價格則為：94萬*（1+5%）=98.7萬
2、房屋類型
在所有可抵押房產(chǎn)中，住宅抵押貸款額度最高，可達抵押房屋價值70%；其次是商業(yè)用房，最高可達60%;最后是工業(yè)廠房，最高可達40%。所以，如果申請房屋抵押貸款，那最好是抵押住宅，本身可貸額度就比較高。
假設某房子評估價值為50萬
如果它是住宅房，那么其抵押貸款額度最高則可達到：50萬*70%=35萬。
如果它是商業(yè)用房，其抵押貸款額度最高則可達到：50萬*60%=30萬。
如果它是工業(yè)廠房，其抵押貸款額度最高則可達到：50萬*40%=20萬。
3、自然狀況類
影響貸款額度的因素主要有自然狀況類(包括年齡、戶籍、家庭結(jié)構(gòu)、學歷、職業(yè)、職務、工作時間、住房狀況等八類項目)、清償能力類(包括家庭年收入、家庭凈收入、家庭金融資產(chǎn)、其他資產(chǎn)四類項目)、保障能力類(包括醫(yī)療保險、養(yǎng)老保險、意外傷害保險和住房公積金)、與銀行關系(貸款申請人信譽是否良好)、有無壞賬、有無刑事犯罪等。
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