什么是風(fēng)口？

當(dāng)“一行三會(huì)”聯(lián)手把“金融杠桿”交給一個(gè)行業(yè)的時(shí)候，這個(gè)行業(yè)就成為風(fēng)口！

一年多以前，幾乎所有的人都對三四線城市的樓市充滿了悲觀。然后，后來房價(jià)的走勢令人瞠目結(jié)舌。

三四線樓市是怎樣啟動(dòng)的？很簡單，央行改變了發(fā)鈔的方式，直接通過三四線城市樓市“發(fā)鈔”。方式是由國家開發(fā)銀行等政策性銀行，向央行申請非常低利率的抵押補(bǔ)充貸款（PSL），然后貸款給地方政府，補(bǔ)貼棚戶區(qū)居民。給他們錢，讓他們?nèi)ベI商品房，條件是交出原來的土地。

用發(fā)鈔的方式，啟動(dòng)三四線城市樓市，這在金融史上是極為罕見的。

現(xiàn)如今，威力強(qiáng)大的“金融杠桿”正從“開發(fā)商建房——普通人買房——炒房客炒房”的鏈條上收回，被“加持”到租賃和共有產(chǎn)權(quán)住房領(lǐng)域，即將創(chuàng)造出中國樓市的新奇跡。

今天，我們主要討論的是“租賃住房REITs”。近日，很多媒體都報(bào)道了“中聯(lián)前海開源­—保利地產(chǎn)租賃住房一號資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”獲得上海證券交易所審議通過的消息，這是國內(nèi)首單央企租賃住房REITs。

所謂“REITs”（讀音：瑞磁），中文是“房地產(chǎn)信托投資基金”，是把流動(dòng)性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資，直接轉(zhuǎn)化為資本市場上的證券資產(chǎn)的金融交易過程。

租賃類的“REITs”，就是企業(yè)把租賃業(yè)務(wù)打包，出售給投資者，獲得現(xiàn)金用于再投資。投資者獲得的回報(bào)，來自于企業(yè)租賃的利潤。企業(yè)通過不斷發(fā)行“REITs”，可以不斷擴(kuò)大業(yè)務(wù)。

所以，租賃企業(yè)的“REITs”，其實(shí)就是租賃企業(yè)的杠桿。

由于國家鼓勵(lì)租賃這種業(yè)態(tài)，所以不僅給這類企業(yè)提供稅收優(yōu)惠，還鼓勵(lì)、允許它們發(fā)行“REITs”或者債券。