### 房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)如何評(píng)估一處房產(chǎn)的價(jià)值？
**問(wèn)：房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)在評(píng)估一處房產(chǎn)價(jià)值時(shí)，主要看哪些方面？**
**答：** 房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)在評(píng)估房產(chǎn)價(jià)值時(shí)，主要考慮以下幾個(gè)方面：
1. **折舊（房齡）**：房產(chǎn)因時(shí)間而形成的損耗。例如，磚混結(jié)構(gòu)的房產(chǎn)折舊期限通常是50年，每年折舊率為2%。
2. **土地生熟程度**：指房產(chǎn)周邊基礎(chǔ)設(shè)施的完善程度。評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)包括三通一平、五通一平和七通一平。七通一平視為最佳。
3. **資本化率**：將資本投入到不動(dòng)產(chǎn)所帶來(lái)的收益率，受多種因素影響，如自有資本比例、借貸利息、折舊和通貨膨脹等。
4. **基準(zhǔn)地價(jià)**：城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)不同級(jí)別或不同均質(zhì)區(qū)域的土地使用權(quán)價(jià)格，由政府發(fā)布。
5. **標(biāo)定地價(jià)**：代表不同區(qū)位、不同用途地價(jià)水平的標(biāo)記性地的價(jià)格，可理解為所在小區(qū)的均價(jià)或類(lèi)似房產(chǎn)的掛牌價(jià)和成交價(jià)。
6. **出讓地價(jià)、轉(zhuǎn)讓地價(jià)**：出讓地價(jià)是國(guó)家將土地使用權(quán)出讓給土地使用者時(shí)收取的價(jià)格；轉(zhuǎn)讓地價(jià)是土地使用者再轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)的價(jià)格。
7. **底價(jià)**：出售房地產(chǎn)時(shí)確定的最低價(jià)格，亦稱(chēng)起叫價(jià)格。
8. **補(bǔ)地價(jià)**：在更改土地用途、增加容積率或轉(zhuǎn)讓、抵押劃撥土地使用權(quán)等情況下需要支付的地價(jià)。
**問(wèn)：除了上述因素，還有哪些因素會(huì)影響房產(chǎn)評(píng)估？**
**答：** 除了上述因素，以下因素也會(huì)影響房產(chǎn)評(píng)估：
1. **房齡**：房產(chǎn)一旦建成便開(kāi)始折舊，磚混結(jié)構(gòu)房產(chǎn)的折舊期限通常是50年，每年折舊率為2%。
2. **戶(hù)型**：舊房的戶(hù)型可能不合理，功能落后，如果客廳、衛(wèi)生間和廚房面積較小，可能會(huì)扣減10%。
3. **樓層**：不同樓層的房產(chǎn)價(jià)格不同。例如，一、二層是基準(zhǔn)價(jià)，五、六層扣減3%，七層減5%，而三、四層則加3%，頂層減5%。
4. **其他因素**：房產(chǎn)的朝向、是否有違規(guī)搭建、小區(qū)設(shè)施和學(xué)區(qū)等也會(huì)影響評(píng)估。例如，沒(méi)有朝南的門(mén)窗扣減5%，小區(qū)沒(méi)有獨(dú)立設(shè)施扣減5%，屬于重點(diǎn)中學(xué)區(qū)域的房子加15%，配套齊全加10%等。
**總結(jié)：** 房產(chǎn)抵押貸款的額度大小取決于房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值，而評(píng)估價(jià)值受多種因素影響。因此，想要申請(qǐng)到更大的貸款額度，房產(chǎn)的各方面條件都需要達(dá)到評(píng)估機(jī)構(gòu)的標(biāo)準(zhǔn)。