這回不是狼來(lái)了。合肥在8月9日下午正式出臺(tái)調(diào)控政策。加上此前傳出的南京、蘇州調(diào)控新政，長(zhǎng)三角樓市調(diào)控這一次以信貸收緊為第一個(gè)信號(hào)?！ ?月9日下午，合肥各銀行放出貸款新細(xì)則：合肥房查有2套房，征信有一筆住房貸款未結(jié)清的，拒絕貸款，較之之前的按6成首付貸款有所收緊。目前，部分銀行業(yè)內(nèi)人士已經(jīng)確認(rèn)這一細(xì)則正在執(zhí)行。 山雨欲來(lái)風(fēng)滿樓。此前，南京、蘇州新政將出的傳聞早已有之。8月8日，蘇州一個(gè)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)群流出一份蘇州調(diào)控文件，這份調(diào)控政策內(nèi)容除了涉及土地購(gòu)買門檻、預(yù)售管理、房?jī)r(jià)管理等，對(duì)于戶籍居民與非戶籍居民信貸明顯收緊，金融監(jiān)管力度也加強(qiáng)。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者咨詢相關(guān)部門獲悉，這不是真實(shí)版本，蘇州市長(zhǎng)周乃翔此前組織過(guò)一次調(diào)控會(huì)議，住建局副局長(zhǎng)費(fèi)元龍也參與了，最新的調(diào)控細(xì)則將由住建局牽頭起草，最近可能會(huì)公布細(xì)則?！ ⊥咦稍冄芯恐行目偙O(jiān)張宏偉分析認(rèn)為，信貸收緊的主要原因在于地價(jià)過(guò)高推動(dòng)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，短期內(nèi)導(dǎo)致調(diào)控效果失效，資產(chǎn)泡沫繼續(xù)放大?！ ⌒刨J收緊依據(jù) 上述蘇州的新政樣本，非戶籍居民申請(qǐng)第二套住房，需提供2年內(nèi)累計(jì)1年納稅記錄或社保證明，首次購(gòu)房首付20%，已有1套及以上，停止貸款。換言之，蘇州或?qū)⒊蔀槭讉€(gè)重啟限購(gòu)的二線城市，雖然針對(duì)的對(duì)象僅為非戶籍居民的二套房。 易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為網(wǎng)傳的蘇州新政，體現(xiàn)了供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的思路，也體現(xiàn)了對(duì)于下半年房?jī)r(jià)管控的決心。此類政策強(qiáng)調(diào)實(shí)施范圍為蘇州市區(qū)，那么這意味著包括昆山、太倉(cāng)等下屬縣級(jí)市不設(shè)限，這可理解為在上海溢出人群流向的幾個(gè)區(qū)域不受影響?！ 榱朔婪赌玫卦选⑹袌?chǎng)情緒不穩(wěn)定等風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)，蘇州網(wǎng)傳新政對(duì)于普通住宅的供應(yīng)希望提高到70%，這也體現(xiàn)了后續(xù)對(duì)于傳統(tǒng)住房市場(chǎng)投資的認(rèn)可。 實(shí)際上從現(xiàn)在上海的周度數(shù)據(jù)看，至少近期出現(xiàn)了三次周度房?jī)r(jià)超過(guò)4萬(wàn)元的水平，這也體現(xiàn)了房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力比較強(qiáng)勁。如何讓房?jī)r(jià)上漲的幅度減少，是管控的重點(diǎn)。這也是后續(xù)各一二線城市出臺(tái)管控政策的出發(fā)點(diǎn)。 長(zhǎng)三角地區(qū)地王頻出歷時(shí)已久，現(xiàn)在已演變成地王導(dǎo)致周邊項(xiàng)目漲價(jià)、捂盤惜售。比如今年5月，保利以54.5億拿下周浦純宅地，可售住宅部分樓板價(jià)5.45萬(wàn)元/平方米，成為區(qū)域單價(jià)地王。這塊地王周邊有2個(gè)新項(xiàng)目，分別是中駿柏景灣和世茂云圖，地王問(wèn)世后，世茂云圖暫時(shí)封盤，退了客戶百萬(wàn)意向金；中駿柏景灣預(yù)計(jì)8月下旬開盤，預(yù)估單價(jià)5.2萬(wàn)元/平方米，而年初該項(xiàng)目報(bào)價(jià)為3.8萬(wàn)元/平方米?！ 〖幢闶菂^(qū)域內(nèi)將有地塊出讓，周邊項(xiàng)目也會(huì)提前捂盤。將于9月7日掛牌出讓的浦東唐鎮(zhèn)D-04-06地塊，周邊的仁恒、浦發(fā)、大名城等項(xiàng)目均處于無(wú)房可售狀態(tài)，現(xiàn)場(chǎng)銷售甚至對(duì)前來(lái)咨詢的買家透露了價(jià)格調(diào)整、等地王拍出再定價(jià)等信息?！ ∧暇?、蘇州、合肥亦出現(xiàn)類似現(xiàn)象。然而，這幾個(gè)城市并非無(wú)所作為，6月22日，合肥發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好我市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》顯示，2016年下半年每月居住用地供應(yīng)面積原則上不少于1000畝，但實(shí)際情況是，7月合肥只供應(yīng)了400畝不到?！ ?月底，南京傳出政府正在出臺(tái)一攬子計(jì)劃，或許對(duì)房貸有影響。當(dāng)時(shí)業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，在房?jī)r(jià)不斷上漲的壓力下，南京或許在8月將進(jìn)一步加大樓市調(diào)控力度，首當(dāng)其沖的就是信貸政策的調(diào)整，房貸利率折扣取消、首付比例上升有比較大概率發(fā)生?！ 〈饲暗?月25日，南京出臺(tái)住宅限價(jià)政策；6月3日，南京又推出土地“限價(jià)”政策，若在拍賣時(shí)超過(guò)最高限價(jià)將終止出讓。不過(guò)，這兩個(gè)調(diào)控措施似乎并未起到什么作用。7月8日，8幅住宅用地有4幅因超過(guò)最高限價(jià)遭遇“熔斷”流拍，還有3幅因無(wú)法認(rèn)定最先舉牌者而終止出讓。可以看出，土地“限價(jià)”政策并未對(duì)南京土地市場(chǎng)起到降溫作用?！ ∫虼?，南京地價(jià)熔斷機(jī)制被叫停、轉(zhuǎn)而出臺(tái)更為有效的信貸措施可能性也極大?！ ￠L(zhǎng)三角城市深陷“漲”循環(huán) 房?jī)r(jià)同比增幅繼續(xù)擴(kuò)大，房?jī)r(jià)泡沫破滅帶出金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的增加，是長(zhǎng)三角調(diào)控先手落于信貸的主要原因之一。 易居研究院數(shù)據(jù)顯示，2016年6月份，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比增幅0.7%，相比5月份0.9%的增幅出現(xiàn)了收窄。70城房?jī)r(jià)在2015年5月份順利完成止跌反彈的過(guò)程，而后保持上漲態(tài)勢(shì)。整體上來(lái)看，2016年1-6月，房?jī)r(jià)增幅處于不斷擴(kuò)大的態(tài)勢(shì)，到6月份增幅為5.7%。隨著三季度房?jī)r(jià)環(huán)比的繼續(xù)上漲，預(yù)計(jì)同比增幅將繼續(xù)擴(kuò)大。 近幾個(gè)月，合肥、蘇州、廈門等幾個(gè)城市房?jī)r(jià)都顯得較“高調(diào)”。一線城市的房?jī)r(jià)偏高，部分投資投機(jī)資金開始撤出一線城市，進(jìn)而進(jìn)入二線城市，這使得此類二線城市的價(jià)格漲幅開始超越一線城市。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者從某第三方大數(shù)據(jù)機(jī)構(gòu)后臺(tái)數(shù)據(jù)獲悉，全國(guó)資金流入規(guī)模最大的為上海與江蘇，其中江蘇尤為明顯，這兩地的投資資金流出規(guī)模同樣少于其資金自留當(dāng)?shù)?。合肥、蘇州、南京等地房?jī)r(jià)近半年來(lái)上漲幅度驚人，搶房、靠關(guān)系才能拿到房號(hào)的現(xiàn)象層出不窮，不排除熱錢帶出的投資效應(yīng)?！ ∧壳鞍ê戏屎蛷B門已出臺(tái)購(gòu)房收緊政策，后續(xù)其他一些房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的二線城市或也會(huì)跟進(jìn)。上述業(yè)內(nèi)人士指出，一旦信貸政策收緊，從源頭上控制資金流入，或會(huì)帶出樓市短時(shí)間的平整周期，但是長(zhǎng)期來(lái)看，這兩年拿下的地王，已經(jīng)開始逐漸入市，豪宅化的趨勢(shì)越來(lái)越明顯，房?jī)r(jià)大幅下跌的可能性渺茫。 上海中原市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示：8月1日-7日上海新建商品住宅（剔除配套動(dòng)遷）成交面積28.22萬(wàn)平方米，面積環(huán)比上周雖然回落了2成，但比7月同期以及去年同期分別增長(zhǎng)22.7%、35.3%。成交均價(jià)40962元/平方米。這同樣是去年的地王效應(yīng)在今年的反映?！ ∩虾Ｖ性袌?chǎng)研究部資深研究經(jīng)理龔敏表示，上海住宅均價(jià)上周已突破4萬(wàn)元/平方米，地王入市不僅化解了此前高價(jià)拿地風(fēng)險(xiǎn)也將使后市房企拿地更具信心，由此房?jī)r(jià)上漲預(yù)期恐怕仍將持續(xù)，市場(chǎng)陷入了一個(gè)“漲”循環(huán)。（21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道）