隨著前幾年全國房價的不斷上漲,為了控制房子的價格,國家開始出臺限購政策,貸款收緊,因此為了防止拿抵押款炒房,在房產(chǎn)抵押貸款的用途、利率、額度,可謂是設(shè)置了多項門檻,理解這些就方便我們?nèi)ダ斫忏y行或者機構(gòu)的不同類型的抵押貸款的大致區(qū)別。

銀行或者機構(gòu)抵押貸款的分類

按照貸款用途可分為:消費型房屋房產(chǎn)抵押貸款與經(jīng)營性房屋房產(chǎn)抵押貸款區(qū)別。

按照房產(chǎn)情況可分為:全款房抵押貸款與按揭房(分期還月供的房子)抵押貸款。

(1)消費型房屋房產(chǎn)抵押貸款與經(jīng)營性房屋房產(chǎn)抵押貸款區(qū)別。

從兩種產(chǎn)品的名字就能發(fā)現(xiàn),抵押經(jīng)營貸款是用于企業(yè)經(jīng)營,而抵押消費貸是用于個人消費為主。雖然銀行有明確的規(guī)定,??顚S茫怯捎谀壳氨O(jiān)管不健全,所以大部分貸款人在實際貸款中會將經(jīng)營貸款或消費貸款用于其他目的,也會有主貸款人找中介把自己包裝成經(jīng)營性抵押貸款。

由于經(jīng)營貸是針對企業(yè)經(jīng)營而提供的貸款,所以在貸款年限上給的范圍要大于消費貸。一般來講經(jīng)營貸的年限可以做到20-30年,而消費性抵押貸款的最長年限只有10年。我們以同樣的金額和利率來計算,如果貸款年限越長,那么每期還款壓力就會越小。

由于抵押經(jīng)營貸和抵押消費貸的主體不同,一般來說企業(yè)花錢能力是大于個人的,所以銀行或機構(gòu)在考慮貸款金額的時候也有不同的照顧。一般來講抵押經(jīng)營貸的最高貸款金額可以達(dá)到3000萬,而消費型貸款金額一般最高100萬。

受國家政策偏好的影響,大部分的銀行都不做消費型或者限制消費性抵押貸款用途,所以客戶想挑選適合自己的銀行利率、貸款周期、及額度的難度很大,通常不容易找適應(yīng)的產(chǎn)品。

經(jīng)營性抵押貸款本身就是用于運營企業(yè)且額度比較大,直接目的在于盈利,所以正常來說抵押經(jīng)營貸的利率應(yīng)該略高于抵押消費貸,而且9成的銀行都偏向于做經(jīng)營性抵押貸款,具體體現(xiàn)在審核周期、放款額度、利率、背景材料寬松程度等。機構(gòu)也類似。

由于經(jīng)營性抵押貸款相比于消費性抵押貸款在審核周期、放款額度、放款利率、背景材料寬松程度等存在天然的優(yōu)勢,因此大部分貸款人在貸款的時候,會選擇找中介把自己包裝成企業(yè)經(jīng)營性貸款,中介會通過注冊營業(yè)執(zhí)照、包裝流水等把客戶資質(zhì)提升從而轉(zhuǎn)化成經(jīng)營性貸款。

(2)全款房抵押貸款與按揭房抵押貸款的區(qū)別

按揭房也就是首付一部分,然后分期付款還有剩余貸款沒還完的房子。所謂按揭房,其實就是銀行的一種杠桿操作,按揭貸款本質(zhì)是一種抵押貸款,把房主的房子放在銀行做抵押然后房主每個月分期還銀行貸款。所以,按揭房抵押貸款,本質(zhì)是把房子未抵押的剩余價值拿出來抵押,因此俗稱二抵,就是把房子再拿去銀行或者機構(gòu)去抵押。

大部分貸款人在拿按揭房做抵押的時候,會找中介把按揭房墊資還掉轉(zhuǎn)換成全款房去抵押。

一般全款房利率在年化3.85%-5.5%,一般來說按揭房抵押比全款房抵押的利率要高1.5%-3.0%;

2.貸款年限、額度不同

一般按揭房的放款額度=(房子市價*可批比例)-按揭貸款金額 。

二次抵押的貸款期限一般在10年內(nèi),極少數(shù)銀行可申請到20年。全款房最高可申請到30年

其次還貸款額度也不同,全款房可以貸到60-80%,也就是說100萬的房屋可以貸到60-80萬,而按揭房只能貸到50-70%。

3.可操作的銀行及產(chǎn)品不同

大部分銀行都支持全款房抵押貸款,而按揭房只有少數(shù)銀行可以做,大部分銀行不做按揭貸款。

(1)銀行抵押貸款所需材料

分為兩種貸款主體的抵押貸款,一種是個人(房子在個人名下),一種是企業(yè)(房子在公司名下)

夫妻雙方身份證(單身只提供一個就行)、戶口本、結(jié)婚證(或離婚協(xié)議)、房產(chǎn)證、收入證明、最近六個月銀行流水、備用房房產(chǎn)證(如有)以及其他資產(chǎn)證明、貸款用途證明

2.企業(yè)做抵押貸款

營業(yè)執(zhí)照正副本、稅務(wù)登記證正副本、組織機構(gòu)代碼證正副本、開戶許可證、企業(yè)簡介、法人和股東身份證和簡歷、公司章程(包括章程、章程修正案、股東決議書)、驗資報告、財務(wù)報表(前兩年+今年到本月)、銀行流水(半年以上)、完稅證明(近三個月)、上下游購銷合同等。

(2)銀行抵押貸款所需流程

1.貸款前規(guī)劃好額度、利率、還款計劃、貸款審批可行性分析、銀行流水包裝

2.向貸款機構(gòu)/銀行提交房產(chǎn)抵押貸款申請資料

3.銀行對房產(chǎn)價值進(jìn)行評估

4.下戶機構(gòu)(銀行)去調(diào)查房子實際情況(有些需要實際看房)

5.貸款人到銀行面簽,簽訂房產(chǎn)抵押貸款合同及合同公證

6.到房管局及國土局進(jìn)行房產(chǎn)抵押登記

簽訂完借款合同后,銀行會與你約定日期與不動產(chǎn)權(quán)交易中心(房管局)辦理抵押手續(xù),需要你準(zhǔn)備好產(chǎn)權(quán)所有人的身份證原件、產(chǎn)權(quán)證明原件,辦理完后,銀行會收取房管局出具的他項權(quán)利證明,房產(chǎn)證等產(chǎn)權(quán)證明文件會交換給你。

7.取得他項權(quán)證后等待放款

借款合同簽訂并辦理抵押手續(xù)后,雙方即可按合同規(guī)定核實貸款。銀行會根據(jù)你提供借款用途合同上所指定的賬號放款。借款人提款時,由借款人填寫銀行統(tǒng)一制定的提款憑證,然后到銀行辦理提款手續(xù)。銀行貸款從提取之日起開始計算利息。借款人取得借款后,必須嚴(yán)格遵守借款合同,按合同約定的用途、方式使用貸款。