江蘇省新沂市的李女士萬萬沒有想到，自己手握抵押人書面擔保承諾和房產(chǎn)證原件，但起訴要求抵押人清償債務的請求卻被法院以“不動產(chǎn)抵押權(quán)自登記時設(shè)立”為由駁回。其間，抵押人更是將房產(chǎn)賣與他人。申請再審被駁回后，李女士向檢察機關(guān)申請監(jiān)督，七年維權(quán)路總算看到了盡頭……
日前，該案因監(jiān)督成效突出，被最高人民檢察院列入“民事檢察跟進監(jiān)督典型案例”。
出借45萬元
房產(chǎn)抵押擔保埋隱患
2010年11月3日，正在上班的李女士忽然被同事陳花（化名）拉到角落，說自己的丈夫做房地產(chǎn)生意急需用錢，想跟李女士借10萬元周轉(zhuǎn)一下。熱心腸的李女士爽快地同意了?？紤]到陳花借錢的數(shù)額不小，擔心還款得不到保障，李女士提出，希望對方能提供財產(chǎn)擔保。
用什么為自己擔保呢？陳花一下子想到了姐姐陳瓊（化名）。陳瓊和丈夫一直在外地生活，但在老家市區(qū)有套閑置的房子。
陳花和陳瓊電話聯(lián)系后不久，陳瓊和丈夫便風風火火趕回老家，并在陳花的借據(jù)下方寫下書面承諾：“本人同意把房產(chǎn)證借給李女士作為借款抵押”，并當場向李女士交付了房產(chǎn)證原件。
此后半年內(nèi)，李女士又在陳花的請求下陸續(xù)借出45萬余元。每次陳花都會在借據(jù)中寫明以姐姐的房產(chǎn)作為抵押，并簽訂還款補充協(xié)議，約定如果陳花一個月內(nèi)不還款，李女士可以把房屋過戶到自己名下，或是直接出賣該房產(chǎn)……不僅如此，陳花還信誓旦旦地承諾，如果自己違約，自愿承擔一切后果，即使將房產(chǎn)查封也絕不反悔。
李女士以為有了借條、房產(chǎn)抵押“雙保險”，能幫同事一把也是好事一樁。可她萬萬沒想到，正是這個“先天不足”的房產(chǎn)抵押，讓她走上了長達七年的維權(quán)之路。
債務逾期未還
抵押房產(chǎn)未作登記引糾紛
轉(zhuǎn)眼間，時間來到了約定還款的日子。讓李女士擔心的事情發(fā)生了——陳花丈夫生意失敗，借她的錢還不上了。陳花先是找借口拖延還款，之后索性躲著避而不見，最終干脆關(guān)機失聯(lián)。2013年2月，李女士將陳花和抵押人陳瓊夫婦告上法庭。在起訴狀中，李女士要求陳花償還45萬元借款本金、3萬元利息及2萬元遲延還款的違約金。考慮到陳花可能已無力償還，李女士同時訴請法院，要求抵押人陳瓊夫婦也對上述債務承擔清償責任。
庭審中，昔日同事對簿公堂。李女士拿出的借條、協(xié)議都充分證明了陳花多次向李女士借款的事實，雙方對借款金額、違約金和利息的計算也確認無誤。李女士要求陳花償還45萬元借款本金的請求得到了法院的支持。
李女士的訴訟代理人據(jù)理力爭，主張未進行抵押登記只是使得作為物權(quán)的抵押權(quán)未設(shè)立，由此產(chǎn)生沒有優(yōu)先受償權(quán)、不得對抗善意第三人的后果，但抵押合同成立并生效，抵押人應承擔抵押合同的擔保責任。
法院聽取雙方意見后，支持了陳瓊夫婦一方的意見，認為李女士的抵押權(quán)尚未設(shè)立，無法主張要求抵押人承擔清償責任。2013年7月，法院一審判決駁回了李女士對陳瓊夫婦的訴訟請求。
債權(quán)人未獲法院支持
申請檢察機關(guān)監(jiān)督
收到法院判決后，身心俱疲的李女士生了一場重病，病情緩解后，驚覺上訴期已過，想通過上訴“翻案”已不可能。
李女士此時又得知了一個令她更加氣憤的消息：在一審法院審理過程中，陳瓊夫婦已通過掛失補辦房產(chǎn)證的方式，將涉案房屋以16萬余元的價格轉(zhuǎn)讓給了陳瓊的胞弟陳兵（化名）。不久后，陳兵又以25萬元將該房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給案外人。這一行為讓李女士堅定了一定要討個說法的決心。李女士向原審法院申請再審，請求撤銷原審判決書關(guān)于駁回自己對陳瓊夫婦的訴訟請求事項，并依法改判。2017年4月17日，李女士的再審申請因超過六個月再審申請期限，被原審法院依法駁回。
至此，李女士能嘗試的種種救濟方式均宣告失敗。
2017年5月，李女士路過一個小區(qū)大門時，門口的普法志愿者和宣傳展板吸引了她的目光。正是這次很偶然的機會，讓李女士得知，自己面臨的這種困境，還可以申請檢察機關(guān)監(jiān)督。李女士的心中重新燃起希望。她立刻來到新沂市檢察院12309檢察服務中心，向檢察官道出這樁讓她心緒難平的糾紛。
提請抗訴
應認定抵押合同有效
“本案中，抵押權(quán)確實未生效，李女士無法就抵押房產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)。但陳瓊夫婦向李女士交付房產(chǎn)證并書面承諾，李女士也表示接受，雙方之間抵押擔保合同已經(jīng)成立并有效。陳瓊夫婦可以預見到自己可能代為履行的債務就是抵押房產(chǎn)價值范圍的部分。李女士基于已經(jīng)生效的抵押擔保合同，可以要求陳瓊夫婦在抵押房產(chǎn)價值范圍內(nèi)對債務依約承擔連帶清償責任……”新沂市檢察院辦案檢察官武紅艷經(jīng)過細致的卷宗審查和詢問后，認為原審判決適用法律確有錯誤。
經(jīng)檢察官聯(lián)席會議和檢委會討論決定，新沂市檢察院于2018年4月12日向原審法院發(fā)出再審檢察建議，指出該案中抵押合同已經(jīng)成立并生效，陳瓊夫婦應當在抵押房產(chǎn)價值范圍內(nèi)承擔違約賠償責任。
原審法院對該檢察建議不予采納，理由是：“從起訴狀和庭審陳述及舉證質(zhì)證意見看，李女士對陳瓊夫婦主張的是抵押擔保責任而非違約賠償責任，法院出于尊重當事人處分權(quán)，不應對陳瓊夫婦應否承擔合同責任進行審理?！?/p>
“李女士作為債權(quán)人已提出訴訟請求，要求債務人陳花和抵押人陳瓊夫婦一并承擔清償責任，該請求權(quán)基礎(chǔ)包括借貸關(guān)系和擔保關(guān)系。原審判決基于當事人訴請，對借款合同及擔保合同成立、履行情況依法審查并不違背處分原則。”新沂市檢察院認為原審法院對再審檢察建議未予采納不當，決定跟進監(jiān)督，提請徐州市檢察院抗訴。
跟進監(jiān)督
再審改判抵押人擔責
徐州市檢察院審查該案后認為，陳瓊夫婦提供抵押擔保的意思表示明確，債權(quán)人李女士亦予以接受，雙方達成合意，該抵押擔保合同對雙方當事人具有約束力。原審期間，陳瓊夫婦未經(jīng)李女士同意，擅自將未辦理抵押登記的房屋向他人出售，并致無法收回，應當承擔違約損害賠償責任。2018年12月，徐州市檢察院向徐州市中級法院提出抗訴。徐州市中級法院審查后作出民事裁定，指定新沂市法院再審此案。
2019年12月，新沂市法院作出再審判決，采納了檢察機關(guān)的抗訴意見，改判陳瓊夫婦以涉案房屋價值為限對陳花不能清償?shù)牟糠殖袚r償責任。
再審改判后，陳瓊夫婦不服，提起上訴。2020年9月7日，徐州市中級法院判決駁回陳瓊夫婦的上訴請求。至此，這起長達七年的糾紛終于塵埃落定。目前，該案正在法院強制執(zhí)行中。
“我們都以為沒有希望了，要不是檢察機關(guān)一直跟進，哪有這樣的結(jié)果！”拿到再審判決書后，李女士和她80歲的父親專程到新沂市檢察院表示感謝。老人緊握辦案檢察官的手，邊說邊流下眼淚。這淚中有心酸，但更多的是激動和高興……
■檢察官說法
鍥而不舍辦好民生“小案”
（江蘇省新沂市檢察院 武紅艷）
基層檢察院民事檢察部門辦理的案件大多發(fā)生在群眾身邊，常見多發(fā)，案件的社會影響往往并不大，但對涉案人及其家庭來說，這些“小案”都是天大的案件。辦理好這一樁樁民生“小案”，是對司法為民最好的詮釋。
本案中李女士的七年維權(quán)路讓人唏噓?！安粍赢a(chǎn)抵押權(quán)自登記時設(shè)立”是法律的明確規(guī)定。然而，仍有很多老百姓樸素地認為只要雙方達成抵押擔保的合意，并交付了不動產(chǎn)權(quán)屬證書即設(shè)立了抵押權(quán)。但事實上雙方之間成立的僅為抵押擔保合同，即使一方向?qū)Ψ浇桓读瞬粍赢a(chǎn)權(quán)屬證書，也只是履行合同的行為，不會直接導致抵押權(quán)的設(shè)立。
原審法院基于抵押權(quán)尚未設(shè)立，駁回了李女士對抵押人的賠償請求，這是未能有效區(qū)分債權(quán)行為和物權(quán)行為。簽訂抵押合同與抵押權(quán)設(shè)立是兩個不同的概念，兩者成立生效的前提和條件也不同。抵押合同自雙方當事人達成一致意思表示時即成立，而不動產(chǎn)抵押權(quán)需要辦理抵押登記方可設(shè)立。抵押合同成立后，雙方就產(chǎn)生了相應的合同義務，在違反合同時應承擔相應的賠償責任。
本案中，原審法院基于錯誤認識，未采納再審檢察建議。檢察機關(guān)依法提請上級檢察院以抗訴方式跟進監(jiān)督。最終法院再審改判抵押人以涉案房屋價值為限承擔賠償責任。通過鍥而不舍的跟進監(jiān)督，這樁延宕七載的糾紛終于峰回路轉(zhuǎn)，依法保護了債權(quán)人的合法權(quán)益。而檢察官也希望以此案為鑒，提醒當事人雙方在達成合意成立房屋抵押合同時，一定要及時辦理抵押登記，以免像李女士那樣陷入漫漫維權(quán)路。
（檢察日報 管瑩 丁鑫 武紅艷）