優(yōu)先受償權范圍不以他項權證記載債權數額為限，他項權證記載債權僅是主債權，以抵押合同確定優(yōu)先受償權范圍
第一、我們注意到，《全國法院民商事審判工作會議紀要》58.【擔保債權的范圍】以登記作為公示方式的不動產擔保物權的擔保范圍，一般應當以登記的范圍為準。但是，我國目前不動產擔保物權登記，不同地區(qū)的系統(tǒng)設置及登記規(guī)則并不一致，人民法院在審理案件時應當充分注意制度設計上的差別，作出符合實際的判斷：一是多數省區(qū)市的登記系統(tǒng)未設置“擔保范圍”欄目，僅有“被擔保主債權數額（最高債權數額）”的表述，且只能填寫固定數字。而當事人在合同中又往往約定擔保物權的擔保范圍包括主債權及其利息、違約金等附屬債權，致使合同約定的擔保范圍與登記不一致。顯然，這種不一致是由于該地區(qū)登記系統(tǒng)設置及登記規(guī)則造成的該地區(qū)的普遍現(xiàn)象。人民法院以合同約定認定擔保物權的擔保范圍，是符合實際的妥當選擇。二是一些省區(qū)市不動產登記系統(tǒng)設置與登記規(guī)則比較規(guī)范，擔保物權登記范圍與合同約定一致在該地區(qū)是常態(tài)或者普遍現(xiàn)象，人民法院在審理案件時，應當以登記的擔保范圍為準。
江蘇高院評價“根據《物權法》第十二條第一款第三項“登記機關應當履行下列職責，如實及時登記有關事項?！钡囊?guī)定，不動產登記部門僅可如實登記當事人約定的事項，其本身并不能創(chuàng)設權利。”換言之，登記部門應當登記當事人抵押擔保范圍，僅登記了債權金額，該項登記并非擔保范圍的登記，且與抵押合同約定不一致。
第二、本案執(zhí)行復議裁定撤銷徐州中院的執(zhí)行裁定，一并確認抵押權人優(yōu)先受償權金額。該裁定明確指出原執(zhí)行裁定僅以抵押登記的債權金額確定優(yōu)先受償沒有事實根據和法律依據。該案爭議焦點為依據抵押合同約定的擔保范圍所確定的債權數額（執(zhí)行依據金額）與抵押他項權證記載的債權數額不一致，他項權證記載的債權數額能否作為優(yōu)先受償權金額。此類案件在實務中存在較大分歧，也存在不同裁判標準。江蘇高院評價“雖然上海市房地產市場管理部門進行公示登記的《上海市房地產登記簿》中記載抵押權為鄭戴勇享有的債權數額是340萬元，但債權數額340萬元也僅是抵押權本金數額，而不是抵押權的全部范圍。在該合同當事人對于抵押擔保范圍均不存在異議的情況下，徐州中院僅以抵押登記不動產登記簿的債權數額340萬元作為當事人的抵押擔保范圍沒有事實與法律依據?！?/p>
第三、《最高人民法院關于適用〈擔保法〉若干問題的解釋》第六十一條抵押物登記記載的內容與抵押合同約定的內容不一致的，以登記記載的內容為準。為何執(zhí)行復議裁定認為抵押登記債權數額340萬元也僅是抵押權本金數額，而不是抵押權的全部范圍。核心在于他項權證僅記載債權數額是否等于抵押合同的擔保范圍。我們注意到，《房屋登記辦法》第四十四條對符合規(guī)定條件的抵押權設立登記，房屋登記機構應將下列事項記載于房屋登記簿：（一）抵押當事人、債務人的姓名或者名稱；（二）被擔保債權的數額；（三）登記時間。抵押登記博僅記載被擔保債權的數額。住建部根據《房屋登記辦法》、《房屋登記簿管理試行辦法》規(guī)定，印發(fā)《房屋權屬證書、登記證明填寫說明》?！斗课菟棛嘧C》填寫說明僅規(guī)定“債權數額”應填寫的內容，未規(guī)定“擔保范圍”填寫說明。即一般抵押權填寫登記簿記載的被擔保的主債權的數額；屬于最高額抵押權的，填寫房屋登記簿上記載的最高債權額。另外《物權法》第一百八十五條抵押合同一般包括下列條款：（一）被擔保債權的種類和數額；（二）債務人履行債務的期限；（三）抵押財產的名稱、數量、質量、狀況、所在地、所有權歸屬或者使用權歸屬；（四）擔保的范圍。從該規(guī)定第（一）項中“被擔保的債權數額”與第（四）項“擔保的范圍”為兩項不同的合同條款內容分別規(guī)定，被擔保債權的數額或被擔保主債權的數額與擔保范圍并非相同概念，登記機關在他項權利憑證所記載的債權數額，并不等同于擔保范圍。
第四、多數實證案例顯示不以抵押登記他項權證記載的債權金額為擔保責任的最高限額以及確定優(yōu)先受償權金額。最高人民法院（2015）執(zhí)復字第38號執(zhí)行裁定書認為：《最高人民法院關于適用〈擔保法〉若干問題的解釋》第六十一條抵押物登記記載的內容與抵押合同約定的內容不一致的，以登記記載的內容為準。該條文是對抵押登記內容的規(guī)定，而非是對抵押擔保范圍的規(guī)定，執(zhí)行證書根據抵押合同的約定，認定執(zhí)行標的為全部債務，并無不妥。最高人民法院（2016）最高法民申2895號民事裁定書認為：他項權利證書記載權利價值為280萬元，并不能否定當事人之間有關擔保范圍的約定，亦不能直接證明抵押雙方當事人約定了最高抵押限額?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于適用〈擔保法〉若干問題的解釋》第六十一條是針對抵押物登記與約定不一致時作出的規(guī)定，本案并不符合該種情形。主張原判決沒有認定其僅應在280萬元限額內承擔抵押擔保責任，不能成立。（2013）滬一中民六（商）終字第315號認為：一般抵押權設立登記的，權利證書上記載的“債權數額”僅是設定抵押時擔保的主債權本金數額，與抵押擔保范圍是兩個不同的條款。債權人主張按抵押合同約定的擔保范圍內的全部債務行使優(yōu)先受償權的，法院應當予以支持。
一、宏宇公司與蘇洋公司、熱力公司、牛曉東、黃圣方分期付款買賣合同糾紛一案，徐州中院作出民事調解書。在執(zhí)行過程中，對被執(zhí)行人黃圣方案涉房產拍賣，買受人滕振遠以最高價692.6萬元競得。徐州中院裁定房屋歸滕振遠所有，并解除房屋之上的抵押權人鄭戴勇他項權。
徐州中院向鄭戴勇發(fā)出書面《通知書》“本院（2015）徐執(zhí)恢字第00028號案件，執(zhí)行過程中，對黃圣方等人位于上海市河南南路房產進行了評估、拍賣，拍賣價款為692.6萬元，鑒于你對該案房屋享有抵押權，登記公示的抵押權為340萬元，故你有權以該房屋拍賣款在340萬元范圍內優(yōu)先受償。如有異議，應在接到本通知之日起10日內書面向本院提出，逾期本院將依法處理?！?/p>
二、徐州中院認為，人民法院的執(zhí)行依據是生效判決書、調解書等法律文書，抵押債權人優(yōu)先受償的范圍應當嚴格按照生效法律文書確定的優(yōu)先受償范圍來執(zhí)行。上海市奉賢公證處出具（2015）滬奉證執(zhí)行字第026號執(zhí)行證書僅注明了債權范圍及抵押人愿意以房產作抵押的意思表示。執(zhí)行證書并沒有確定優(yōu)先受償的范圍，根據上海市房地產登記簿《房地產抵押狀況信息》（NO201301168652）顯示抵押房產明確記載的債權數額為3400000元。因此，抵押擔保的范圍應以登記機關不動產登記簿的記載內容為準。故鄭戴勇應在3400000元的范圍內優(yōu)先受償。裁定駁回異議人鄭戴勇的異議請求。
江蘇高院認為，鄭戴勇復議主張其享有對案涉房產享有優(yōu)先受償權的范圍應以三方簽訂的《房地產借款抵押合同》約定的內容為準，而不能僅以不動產登記薄上所記載的340萬元數額為限，有事實與法律依據，應予支持。理由是：
綜上所述，復議申請人鄭戴勇認為其享有對案涉房地產享有優(yōu)先受償權的范圍應以《房地產借款抵押合同》約定的內容為準，而不能僅以不動產登記薄上所記載的340萬元數額為限，有事實與法律依據，應予支持。徐州中院（2017）蘇03執(zhí)異10號異議裁定鄭戴勇僅應在340萬元范圍內享有優(yōu)先受償權，事實法律依據不足，應依法予以撤銷。
裁定撤銷江蘇省徐州市中級人民法院（2017）蘇03執(zhí)異10號號執(zhí)行裁定。鄭戴勇有權以上海市河南南路1009弄3號301室房產拍賣款在人民幣5592893元（截至2016年2月22日）范圍內優(yōu)先受償。
標簽：執(zhí)行異議丨執(zhí)行復議丨擔保范圍丨登記債權丨優(yōu)先受償權
案例索引：江蘇省高級人民法院（2017）蘇執(zhí)復187號“徐州宏宇燃料有限公司與徐州蘇洋環(huán)保熱電有限公司、徐州北區(qū)熱力有限公司等分期付款買賣合同糾紛執(zhí)行裁定書”（審判長李晶審判員趙建華審判員蘇峰），載《中國裁判文書網》（20171023）。
法律依據
《民事訴訟法》
第二百二十五條 當事人、利害關系人認為執(zhí)行行為違反法律規(guī)定的，可以向負責執(zhí)行的人民法院提出書面異議。當事人、利害關系人提出書面異議的，人民法院應當自收到書面異議之日起十五日內審查，理由成立的，裁定撤銷或者改正；理由不成立的，裁定駁回。當事人、利害關系人對裁定不服的，可以自裁定送達之日起十日內向上一級人民法院申請復議。
《物權法》
第十六條 不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。不動產登記簿由登記機構管理。
第一百七十三條 擔保物權的擔保范圍包括主債權及其利息、違約金、損害賠償金、保管擔保財產和實現(xiàn)擔保物權的費用。當事人另有約定的，按照約定。
第一百八十五條 設立抵押權，當事人應當采取書面形式訂立抵押合同。
抵押合同一般包括下列條款：
（一）被擔保債權的種類和數額；
（二）債務人履行債務的期限；
（三）抵押財產的名稱、數量、質量、狀況、所在地、所有權歸屬或者使用權歸屬；
（四）擔保的范圍。
第二百零三條 為擔保債務的履行，債務人或者第三人對一定期間內將要連續(xù)發(fā)生的債權提供擔保財產的，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形，抵押權人有權在最高債權額限度內就該擔保財產優(yōu)先受償。
最高額抵押權設立前已經存在的債權，經當事人同意，可以轉入最高額抵押擔保的債權范圍。
《最高人民法院關于適用〈擔保法〉若干問題的解釋》
第六十一條 抵押物登記記載的內容與抵押合同約定的內容不一致的，以登記記載的內容為準。
《房屋登記辦法》
第四十四條 對符合規(guī)定條件的抵押權設立登記，房屋登記機構應當將下列事項記載于房屋登記簿：
（一）抵押當事人、債務人的姓名或者名稱；
（二）被擔保債權的數額；
（三）登記時間。
《江蘇高院民二庭關于當前商事審判若干問題的解答》
6、問：在金融借款糾紛中，銀行與債務人、擔保人在以房地產作為抵押物的抵押合同中約定的擔保范圍包括本金、利息、實現(xiàn)債權的費用等，但是在辦理房地產抵押登記時，登記機關在登記薄上記載的主債權范圍僅為本金部分，或者登記機關發(fā)放的他項權證記載的主債權范圍僅為本金部分，與當事人之間的抵押合同約定不一致，當抵押權人要求就抵押物超出本金部分的價值優(yōu)先受償，或者當后順位的抵押權人要求就超出部分優(yōu)先受償，或者債務人的其他債權人要求就超出部分共同受償時，就會發(fā)生權利受償范圍和順位的沖突，應當如何處理？
答：房地產抵押權屬于物權，房地產抵押登記屬于不動產物權登記?！段餀喾ā返谑鶙l規(guī)定：不動產登記薄是物權歸屬和內容的根據。不動產登記簿由登記機構管理。因此，抵押擔保的范圍應以登記機關不動產登記簿的記載內容為準，除非有證據表明登記簿的記載錯誤。對抵押權人主張就抵押物價值超出登記價值的部分優(yōu)先受償的，不應予以支持。
《江蘇高院關于執(zhí)行疑難問題的解答》
14、抵押合同約定擔保范圍包括本金、利息、實現(xiàn)債權的費用等，但抵押權登記簿上或者他項權證上記載的主債權僅為本金部分，其他相關債權人認為抵押權人僅能就本金部分優(yōu)先受償，從而提出執(zhí)行異議，應當如何處理？
答：抵押合同與抵押權登記簿、他項權證上記載的抵押權的擔保范圍應當一致。如果出現(xiàn)不一致，鑒于權證登記的公示效力，應以登記的內容確定具體數額。
《江蘇高院關于抵押債權優(yōu)先受償范圍的補充解答》
執(zhí)行法院的執(zhí)行依據是生效判決書、調解書、裁定書等，抵押債權人優(yōu)先受償的范圍應當嚴格按照生效的判決、調解書、裁定書確定的優(yōu)先受償范圍來執(zhí)行，無需審查抵押債權人在他項權證上或登記簿上記載的優(yōu)先受償債權數額。
抵押債權人直接向法院申請執(zhí)行或參與分配的，其優(yōu)先受償的債權數額如何確定，傾向于有抵押登記的以抵押登記確定的范圍為準，沒有抵押登記的以抵押合同約定的范圍為準。
《全國法院民商事審判工作會議紀要》
58.【擔保債權的范圍】
以登記作為公示方式的不動產擔保物權的擔保范圍，一般應當以登記的范圍為準。但是，我國目前不動產擔保物權登記，不同地區(qū)的系統(tǒng)設置及登記規(guī)則并不一致，人民法院在審理案件時應當充分注意制度設計上的差別，作出符合實際的判斷：一是多數省區(qū)市的登記系統(tǒng)未設置“擔保范圍”欄目，僅有“被擔保主債權數額（最高債權數額）”的表述，且只能填寫固定數字。而當事人在合同中又往往約定擔保物權的擔保范圍包括主債權及其利息、違約金等附屬債權，致使合同約定的擔保范圍與登記不一致。顯然，這種不一致是由于該地區(qū)登記系統(tǒng)設置及登記規(guī)則造成的該地區(qū)的普遍現(xiàn)象。人民法院以合同約定認定擔保物權的擔保范圍，是符合實際的妥當選擇。二是一些省區(qū)市不動產登記系統(tǒng)設置與登記規(guī)則比較規(guī)范，擔保物權登記范圍與合同約定一致在該地區(qū)是常態(tài)或者普遍現(xiàn)象，人民法院在審理案件時，應當以登記的擔保范圍為準。