原《物權(quán)法》規(guī)定：抵押期間，抵押權(quán)人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償消滅抵押權(quán)的除外。抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應(yīng)當將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押權(quán)人所有，不足部分由債務(wù)人清償。
《民法典》第四百零六條規(guī)定“抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)。當事人另有約定的，按照其約定。抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應(yīng)當及時通知抵押權(quán)人。抵押權(quán)人能夠證明抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的，可以請求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償?！?/p>
新法與舊法相比，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，無須經(jīng)抵押權(quán)人同意，但抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓后，抵押權(quán)不受影響。抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，應(yīng)及時通知抵押權(quán)人。如抵押財產(chǎn)可能損害抵押權(quán)的，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人提前清償債務(wù)或提存。新法的這一規(guī)定，強調(diào)的是抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)不受抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的影響。因為《民法典》第三百八十六條明確規(guī)定“擔保物權(quán)人在債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)擔保物權(quán)的情形，依法享有就擔保財產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，但是法律另有規(guī)定的除外?！?/p>
第三百九十四條規(guī)定“為擔保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)的占有，將該財產(chǎn)抵押給債權(quán)人的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就該財產(chǎn)優(yōu)先受償?！睘榱朔乐沟盅簷?quán)人濫用抵押權(quán)，也為了防止抵押權(quán)人和抵押人合謀將抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓損害第三方利益的情況發(fā)生，《民法典》第四百零一條規(guī)定“抵押權(quán)人在債務(wù)履行期限屆滿前，與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時抵押財產(chǎn)歸債權(quán)人所有的，只能依法就抵押財產(chǎn)優(yōu)先受償?！?/p>
在社會實踐中，如果發(fā)生了抵押權(quán)人同意抵押人出售抵押財產(chǎn)的情況，抵押權(quán)人是否對抵押財產(chǎn)還享有優(yōu)先受償權(quán)呢？這也是一個必須正視的問題。因為，抵押財產(chǎn)在抵押狀態(tài)下，其財產(chǎn)的處分權(quán)利是受到限制的。雖然《民法典》頒布后，抵押人處分抵押財產(chǎn)無須征得抵押權(quán)人同意，因抵押財產(chǎn)處于抵押登記狀態(tài)，即使抵押人將抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)也不受任何影響。抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓后因抵押登記致使買受人無法獲得有效產(chǎn)權(quán)的糾紛發(fā)生后，由抵押人和買受人解決其權(quán)利糾紛和債務(wù)清償事宜，與抵押權(quán)人無關(guān)。
這一規(guī)定實際上提醒了購買人在買受房屋時，要調(diào)查交易的房產(chǎn)是否有抵押登記情況。現(xiàn)實中，經(jīng)常會發(fā)生抵押人出售抵押財產(chǎn)時獲得了抵押權(quán)人的同意，如果抵押權(quán)人同意抵押人出售抵押財產(chǎn)，還想要享有優(yōu)先受償權(quán)，很難得到法律的保護。因為，抵押人征得抵押權(quán)人同意出售抵押財產(chǎn)的時候，買受人基于抵押權(quán)人的同意行為，對買受抵押房產(chǎn)可以實現(xiàn)物權(quán)產(chǎn)生了合理的信賴，買受人如果因為抵押權(quán)人同意出售而買受抵押房屋不能辦理過戶登記，不是其自身原因造成，其有權(quán)要求抵押權(quán)人消除抵押登記。
因借貸關(guān)系發(fā)生的抵押登記，如抵押權(quán)人同意抵押人出售抵押財產(chǎn)，買受人支付了交易價款，抵押人是否將收取的交易價款向抵押權(quán)人清償債務(wù)的風(fēng)險，由抵押權(quán)人承擔。因為，抵押權(quán)人可以通過抵押財產(chǎn)交易合同的權(quán)利加入或設(shè)定共管賬戶等方式避免抵押人違約不還錢的風(fēng)險。
《民法典》第四百一十條規(guī)定“債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該抵押財產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。協(xié)議損害其他債權(quán)人利益的，其他債權(quán)人可以請求人民法院撤銷該協(xié)議。抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實現(xiàn)方式達成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產(chǎn)。抵押財產(chǎn)折價或者變賣的，應(yīng)當參照市場價格?！睘橐粭l款為抵押權(quán)人的利益保護做了充分規(guī)定，因此，抵押權(quán)人在同意抵押人出售抵押財產(chǎn)時，必須自己考慮可能發(fā)生的風(fēng)險及防范。
如，2020年3月，王某向李某借款150萬元，雙方約定借期一年。王某將自己的一處門市房用于借款擔保，并在房地產(chǎn)交易中心辦理了抵押登記。2021年1月，借款即將期滿時，王某將抵押房產(chǎn)擬出售給劉某，約定交易價款190萬元，先交款50萬元。雙方同意先辦理產(chǎn)權(quán)過戶，由劉某將買受房產(chǎn)辦理抵押貸款后，將余款付清。
王某向李某表示：“劉某的首付款直接向李某清償部分債務(wù)，余款和利息待劉某付清余款后由自己一次性給付李某。請李某協(xié)助解除該房產(chǎn)在房地產(chǎn)交易中心辦理的抵押登記，以保證房屋產(chǎn)權(quán)過戶給劉某?！崩钅呈盏絼⒛辰o付的50萬元交易款后，與王某一起到不動產(chǎn)登記中心辦理了解除抵押登記手續(xù)。
劉某根據(jù)雙方簽訂的房屋買賣合同和已經(jīng)解除抵押登記的情況，將買受的房產(chǎn)交納了交易稅費后，又和王某一起到不動產(chǎn)登記中心將該房產(chǎn)過戶到自己名下，并向銀行辦理了房屋抵押貸款。2021年3月劉某的貸款到賬后，他將所欠的140萬元購房款一次性匯款到王某的銀行卡中。李某在與王某的借款期滿后，發(fā)現(xiàn)王某并未按照約定向自己清償債務(wù)，便去找王某交涉。但王某已經(jīng)離開了住所地，一時無法尋找。于是李某起訴王某和劉某，以案涉房產(chǎn)是借款擔保物并設(shè)立抵押登記為由，要求法院判決王某和劉某的房產(chǎn)交易無效，由自己享有對抵押房產(chǎn)的優(yōu)先受償權(quán)。
法院經(jīng)審理后認為：案涉房屋確實是王某向李某借款時設(shè)定登記的抵押財產(chǎn)。在抵押期間，李某為了幫助王某活化資金并收回自己的債權(quán)，向不動產(chǎn)登記機關(guān)出具了《抵押權(quán)人同意抵押房屋出售的證明》，劉某基于對債權(quán)人李某的信任購買了涉案房屋，并向王某支付了全部購房款。王某在取得購房款后并未向李某還款，而涉案房屋登記的抵押權(quán)已經(jīng)消除，王某已經(jīng)實際占有了案涉房屋。因此，李某因同意解除抵押財產(chǎn)登記導(dǎo)致抵押財產(chǎn)出售后未能清償債務(wù)的風(fēng)險應(yīng)該由自己承擔，李某起訴要求對案涉房產(chǎn)享有的優(yōu)先受償權(quán)不成立。李某主張對王某的抵押財產(chǎn)享有的優(yōu)先受償權(quán)，已經(jīng)變更為李某與王某之間的普通債權(quán)，法院依法駁回了李某的訴訟請求。