《民法典擔(dān)保解釋》出臺前，實(shí)務(wù)中，對于抵押預(yù)告登記權(quán)利人能否享有優(yōu)先受償權(quán)一直是有爭議的。一種觀點(diǎn)認(rèn)為：抵押預(yù)告登記并非現(xiàn)實(shí)的抵押權(quán)，而是將來發(fā)生抵押變動的請求權(quán)，不能產(chǎn)生優(yōu)先受償?shù)男Я?。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為：辦理抵押預(yù)告登記后，在一定情形下抵押預(yù)告登記的權(quán)利人享有優(yōu)先受償權(quán)。時至今日，我們?nèi)钥梢钥吹酱罅砍钟猩鲜鰞煞N不同觀點(diǎn)的文章和判決書。
《民法典擔(dān)保解釋》在司法裁判層面統(tǒng)一了實(shí)踐中爭議多年的抵押預(yù)告登記的效力問題，明確滿足一定條件下，抵押預(yù)告登記權(quán)利人可享有優(yōu)先受償權(quán)。
抵押預(yù)告登記權(quán)利人可享有優(yōu)先受償權(quán)的條件
根據(jù)《民法典擔(dān)保解釋》第五十二條的規(guī)定，滿足以下條件賦予抵押預(yù)告登記權(quán)利人以優(yōu)先受償權(quán)，并認(rèn)定抵押權(quán)于抵押預(yù)告登記之日起設(shè)立。
1、已經(jīng)辦理建筑物所有權(quán)首次登記
從現(xiàn)行有效的法律法規(guī)規(guī)定和《民法典擔(dān)保解釋》頒布后的裁判文書來看，建筑物所有權(quán)首次登記，是俗稱的“大產(chǎn)證”登記，亦即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建建筑物竣工驗(yàn)收后，辦理建筑物所有權(quán)的第一次登記。即使抵押預(yù)告登記的抵押物是是預(yù)售商品房，也以“大產(chǎn)證”登記為權(quán)利人對抵押物享有優(yōu)先受償權(quán)的條件，而非指抵押人自房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處取得建筑物所有權(quán)而辦理的首次所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記（即俗稱的“小產(chǎn)證”）為條件。
2、預(yù)告登記的財產(chǎn)與建筑物所有權(quán)首次登記的財產(chǎn)一致
預(yù)告登記的財產(chǎn)與建筑物所有權(quán)首次登記的財產(chǎn)通常是一致的，如果遇到不動產(chǎn)登記簿記載的事項確有錯誤的情況，抵押預(yù)告登記權(quán)利人可作為利害關(guān)系人申請更正登記（《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七十九條），若抵押人不同意更正的，抵押預(yù)告登記權(quán)利人可作為利害關(guān)系人申請異議登記，并于異議登記之日起15日內(nèi)提起訴訟。
3、不存在預(yù)告登記失效情形
抵押預(yù)告登記權(quán)利人對優(yōu)先受償權(quán)的認(rèn)識誤區(qū)
1、誤區(qū)一：認(rèn)為“小產(chǎn)證”登記日為“能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日”。
實(shí)務(wù)中，建筑所有權(quán)首次登記（大產(chǎn)證）辦理后，需辦理“預(yù)售商品房”所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記（小產(chǎn)證）后，方可辦理“預(yù)售商品房”的抵押登記。因此，有些抵押預(yù)告登記權(quán)利人認(rèn)為“小產(chǎn)證”登記日為“能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日”。
從現(xiàn)有的裁判文書來看，各地法院基本以“大產(chǎn)證”的登記日為“能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日”，只是對小產(chǎn)證未辦理能否成為阻卻抵押登記失效的原因觀點(diǎn)不一。
有的法院認(rèn)為，只要自“大產(chǎn)證”登記日起90日內(nèi)未辦理抵押登記，抵押預(yù)告登記即失效，比如，湖北省武漢市中級人民法院在(2021)鄂01民終424號判決中認(rèn)定涉案房屋于2013年3月13日即完成了初始登記，抵押預(yù)告登記權(quán)利人未在自此時起的三個月內(nèi)通過訴訟等方式要求抵押人配合其辦理正式抵押登記，反而遲至2020年才起訴，因此法院認(rèn)定涉案房屋的預(yù)告抵押登記現(xiàn)已失效。
而有的法院認(rèn)為，抵押人怠于辦理“小產(chǎn)證”是90日內(nèi)未辦理抵押登記的原因，抵押預(yù)告登記仍然有效。比如，比如，遼寧省大連市中級人民法院在(2021)遼02民終5503號案件判決書中認(rèn)定，抵押預(yù)告登記權(quán)利人至訴訟期間仍未辦理抵押登記，原因在于抵押人怠于辦理房產(chǎn)權(quán)屬登記，尚未領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證（小產(chǎn)證），法院判決抵押預(yù)告登記權(quán)利人對抵押房屋享有優(yōu)先受償權(quán)。
有鑒于此，抵押預(yù)告登記權(quán)利人應(yīng)在知道或應(yīng)當(dāng)知道“大產(chǎn)證”之日起90日內(nèi)辦理抵押登記或通過訴請方式確認(rèn)對抵押物享有優(yōu)先受償權(quán)，以免發(fā)生損失。
2、誤區(qū)二：認(rèn)為只要在90日內(nèi)提出要求，抵押預(yù)告登記就不會失效。
抵押預(yù)告登記權(quán)利人僅在90日內(nèi)向抵押人發(fā)送要求配合辦理抵押登記的通知，而未提起訴訟，并不具有中斷90天連續(xù)計算的結(jié)果，90天經(jīng)過后，抵押預(yù)告登記仍會失效。
3、誤區(qū)三：提起代位權(quán)訴訟或抵押合同糾紛訴訟
有些抵押預(yù)告登記權(quán)利人認(rèn)為，必須先獲得抵押登記，才能享有優(yōu)先受償權(quán)。因此，在抵押人不配合的情況下，往往通過提起代位權(quán)訴訟（請求開發(fā)商協(xié)助辦理小產(chǎn)證）或抵押合同糾紛訴訟（要求抵押人配合辦理抵押登記）來維權(quán)。
不可否認(rèn)，在《民法典擔(dān)保解釋》出臺前，這兩種方式，在獲得法院支持的情況下，對抵押預(yù)告登記權(quán)利人獲得抵押登記，進(jìn)而對抵押物享有優(yōu)先受償權(quán)確實(shí)有作用。但這兩個方法均是先獲得抵押登記再行使抵押權(quán)的思路，必然導(dǎo)致一個糾紛多次審理的情況。最重要的是因?yàn)樵V訟周期很長，有可能導(dǎo)致抵押預(yù)告登記因經(jīng)過90天而失效，進(jìn)而影響抵押預(yù)告登記權(quán)利人的優(yōu)先受償權(quán)。
有鑒于此，抵押預(yù)告登記權(quán)利人應(yīng)根據(jù)情況斟酌采用以上兩種方式。
4、誤區(qū)四：認(rèn)為在后查封對辦理抵押登記不產(chǎn)生影響。
辦理抵押預(yù)告登記后，未經(jīng)抵押預(yù)告登記權(quán)利人同意，不得處分抵押物，但案外人仍可查封抵押物。在抵押預(yù)告登記生效的情況下，順序在后的查封，不影響抵押預(yù)告登記權(quán)利人的優(yōu)先受償權(quán)；在抵押預(yù)告登記順利轉(zhuǎn)抵押登記的情況下，抵押預(yù)告登記時間就是抵押登記時間，查封仍在抵押之后，也不影響抵押預(yù)告登記權(quán)利人的優(yōu)先受償權(quán)。
但是，在抵押預(yù)告登記失效的情況下，在其后的查封，因其失效就變成了順序在前的查封，根據(jù)《最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》（法發(fā)5號）第二十二條第一款規(guī)定，國土資源、房地產(chǎn)管理部門對被人民法院依法查封、預(yù)查封的土地使用權(quán)、房屋，在查封、預(yù)查封期間不得辦理抵押、轉(zhuǎn)讓等權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。在抵押預(yù)告登記已經(jīng)失效的情況下，雖然基于雙方之間抵押合同關(guān)系的約束，抵押人仍有義務(wù)配合抵押預(yù)告登記權(quán)利人辦理抵押登記，但因抵押物已被其他法院在另案中進(jìn)行查封，抵押物已無法辦理抵押登記，抵押預(yù)告登記權(quán)利人的抵押權(quán)登記請求權(quán)已不具備繼續(xù)履行的條件，對另案查封而言，無法享有優(yōu)先受償權(quán)。
抵押預(yù)告登記人享有優(yōu)先受償權(quán)的可行路徑
經(jīng)過前文分析，我們可以看出，對于抵押預(yù)告登記權(quán)利人而言，在與抵押人或案外人就能否對抵押物享有優(yōu)先受償權(quán)發(fā)生爭議時，最好的的方式，就是在大產(chǎn)證登記日起的90日內(nèi)提起確權(quán)訴訟，請求確認(rèn)其對抵押物享有優(yōu)先受償權(quán)。該訴請獲得法院支持后，即使未辦理轉(zhuǎn)抵押登記，仍可享有優(yōu)先受償權(quán)，且因在“大產(chǎn)證”登記之日起90內(nèi)起訴，不會面臨因時間經(jīng)過90日而導(dǎo)致抵押預(yù)告登記失效，進(jìn)而導(dǎo)致辦理抵押登記因存在障礙而無法辦理。
實(shí)務(wù)中，如在主合同或抵押合同中將“大產(chǎn)證”登記日后少于90日內(nèi)未辦理小產(chǎn)證作為合同提前到期的條件。則一旦抵押人不配合辦理“小產(chǎn)證”，即可依據(jù)合同條款將主合同項下返還錢款的訴請和請求確認(rèn)對抵押物享有優(yōu)先受償權(quán)的訴請一案審理。避免訴累。且合同提前到期的違約金條款，對抵押人積極配合辦理“小產(chǎn)證”也有促進(jìn)作用。