9月29日，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策。符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。

按照新政，對于2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率有望低于4.1%

按照中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的2022年9月20日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%，均保持不變。

按照規(guī)定，新發(fā)放首套個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR（按9月20日5年期以上LPR為4.3%）；二套個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個基點（按9月20日5年期以上LPR計算為4.9%）。

另按照今年5月15日，中國人民銀行、中國銀行保險監(jiān)督管理委員會發(fā)布《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》，對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率減20個基點，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

因此，此前各地首套房貸利率下限為4.1%。

按照此次人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布的最新政策，符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，此次政策在此前房貸利率下限下調(diào)20個基點的基礎(chǔ)上，允許下調(diào)的基點更大，或者說允許在4.1%的利率的基礎(chǔ)上進(jìn)一步下調(diào)。

23城符合新政門檻

按照要求，此次允許下調(diào)新發(fā)放首套住房貸款利率的城市主要針對2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次央行明確了房價過冷的城市可以運用這項工具，即主要針對的是房地產(chǎn)市場疲軟的城市。

根據(jù)易居研究院智庫中心提供的數(shù)據(jù)，國家統(tǒng)計局70個大中城市房價指數(shù)數(shù)據(jù)中，至少有23個城市符合此次央行新政要求。具體包括哈爾濱、蘭州、武漢、大連、天津、石家莊、昆明、貴陽、泉州、溫州、瀘州、岳陽、宜昌、北海、大理、秦皇島、湛江、包頭、安慶、濟寧、常德、襄陽和桂林等。

新政指出，按照“因城施策”原則，符合條件的城市政府可根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢變化及調(diào)控要求，自主決定階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個人住房貸款利率下限，人民銀行、銀保監(jiān)會派出機構(gòu)指導(dǎo)省級市場利率定價自律機制配合實施。

從當(dāng)前各地執(zhí)行的房貸利率情況看，按照貝殼研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)，受8月22日5年期以上LPR下調(diào)的影響，9月百城房貸利率均有所下調(diào)，截至9月19日，已有86城房貸主流利率低至首套4.10%，二套4.90%的下限水平。同時，一線城市房貸利率最高，首套平均為4.6%，二套平均為5.13%，二三線城市平均利率水平接近下限。

央行網(wǎng)站顯示，這一政策措施的出臺，有利于支持城市政府“因城施策”用足用好政策工具箱，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。在當(dāng)?shù)卣叻秶鷥?nèi)，銀行和客戶可協(xié)商確定具體的新發(fā)放首套住房貸款利率水平，有利于減少居民利息支出，更好地支持剛性住房需求。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜指出，2022年以來，全國各地已優(yōu)化樓市政策超800條優(yōu)化，但整體政策效果并不明顯，根據(jù)中指數(shù)據(jù)，9月，重點100城商品住宅成交面積同比降幅仍超20%，“金九”成色不足，購房者置業(yè)情緒低迷，觀望情緒濃厚，房地產(chǎn)成為拖累宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定恢復(fù)的關(guān)鍵因素。

陳文靜表示，當(dāng)前，房地產(chǎn)市場下行趨勢尚未得到明顯改善，此次人民銀行及銀保監(jiān)會通過階段性調(diào)整差別化住房信貸政策，有利于降低購房成本，激發(fā)置業(yè)需求入市，但當(dāng)前房地產(chǎn)市場預(yù)期整體偏弱，四季度，仍需更大力度、更大范圍、更快節(jié)奏地優(yōu)化政策，特別是針對核心二線城市，適度允許基本面較好的城市市場熱度回升，產(chǎn)生示范效應(yīng)，有助于帶動整體市場預(yù)期恢復(fù)。