從2021年11月份開(kāi)始，房貸利率開(kāi)始出現(xiàn)“降息潮”。此前銀行對(duì)房貸管控很?chē)?yán)，從去年7月樓市調(diào)控以來(lái)，對(duì)二手房進(jìn)行限貸和拒貸的同時(shí)，各大銀行也上浮了房貸利率。如建行首套房貸利率：5.9%（LPR+125BP），二套房利率為：6.35%（LPR+170BP），各大銀行大同小異。
所以，央行房貸降息的消息一公布，令很多業(yè)內(nèi)人士感到很震驚，而且，此次降息減20%個(gè)基點(diǎn)至4.4%，也打破了自2019年10月8日轉(zhuǎn)換LPR以來(lái)的新規(guī)。此前規(guī)定首套房貸款利率不低于4.6%，二套房不低于5.2%。這就說(shuō)明，現(xiàn)在買(mǎi)房貸款可以比去年買(mǎi)房省下個(gè)一筆利息。那么，去年高息貸款買(mǎi)房的家庭，面臨怎樣的選擇？
第一，提前還貸
如果去年貸款至最高點(diǎn)，上浮后可達(dá)到6%的利率，相對(duì)于央行剛公布的房貸最低利率4.4%，多付了1.6個(gè)百分點(diǎn)。如果貸款100萬(wàn)元30年期限，每月多付利息近1000元，是個(gè)不小的數(shù)目。已經(jīng)有很多去年買(mǎi)房子的家庭，商量提前還貸的問(wèn)題，即使向親朋好友借錢(qián)，也要還上。畢竟才一年多的時(shí)間，房貸利率差異這么大，很多人難以接受。
第二，置換產(chǎn)權(quán)
如果去年已經(jīng)辦理房貸，是很難變更的，已經(jīng)和銀行簽署合約，不能隨便解除。但是，面對(duì)那么高的貸款利息，誰(shuí)也難以接受。如果想變更貸款利率，可以用其他的房子或者資產(chǎn)抵押貸款，然后，提前還房貸。再把房子過(guò)戶(hù)到父母或者兄弟姐妹的名下，或者互相置換，重新辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移和房貸，按照現(xiàn)行利率執(zhí)行。除去支付部分費(fèi)用，總體計(jì)算一下，如果20-30年的貸款，也能省一筆不小的開(kāi)支。
第三，賣(mài)房重買(mǎi)
如果感覺(jué)到自己的貸款數(shù)額比較大，利率很高?？梢园讶ツ曩I(mǎi)的房子賣(mài)掉，然后重新購(gòu)買(mǎi)。在出售前要計(jì)算重新購(gòu)買(mǎi)的成本和稅費(fèi)，也要先賣(mài)掉去年的房子，然后還掉房貸，解除抵押。有些城市只要還清房貸，就可以按照首套房來(lái)對(duì)待，利率也相對(duì)較低。但是，操作起來(lái)比較復(fù)雜，先賣(mài)后買(mǎi)，不要亂了程序，造成風(fēng)險(xiǎn)。
當(dāng)前降低房貸利率，可以讓高杠桿貸款的家庭減輕負(fù)擔(dān)。但是，未必能刺激樓市上漲，很多家庭買(mǎi)不起房子，除了貸款利率外，還有其他的原因。以下幾點(diǎn)，可以刺激樓市上漲，滿(mǎn)足大多數(shù)人的居住需求：
01，規(guī)范房屋出租，激活空置房
近期很多城市出臺(tái)了居住權(quán)登記工作。這樣不但規(guī)范了出租房市場(chǎng)，同樣，給租房的人提供了法律保障，也激活了空置房，讓多套房子的家庭有了房租收入。以前，租房市場(chǎng)不規(guī)范，很多自建房私搭亂占低價(jià)出租，不但擾亂租房市場(chǎng)，給不法分子可乘之機(jī)，也極易造成安全隱患。居住權(quán)登記以后，會(huì)吸引更多的外地人口來(lái)到城市工作和生活?？罩梅繙p少，城市有活力，而且，會(huì)帶動(dòng)樓市活躍。
02，加大二手房?jī)?yōu)惠力度，支持低收入群體買(mǎi)樓
03，降低房?jī)r(jià)，提高居民收入
當(dāng)前如果想激活樓市，最有效的方法就是適當(dāng)降低房?jī)r(jià)，促進(jìn)就業(yè)，提高居民收入。因?yàn)橄鄬?duì)于百姓的收入，當(dāng)前的房?jī)r(jià)還是太高，一套房子需要20-30年的工資收入，甚至還要長(zhǎng)期的房貸。多數(shù)家庭難以承受。在當(dāng)前的基礎(chǔ)上，降低房?jī)r(jià)，讓更多百姓買(mǎi)得起房才是根本。同時(shí)增加就業(yè)渠道，提高居民收入，讓更多的老百姓安居樂(lè)業(yè)。