房子蓋到今天，房?jī)r(jià)也是一路上漲，工資收入往往跟不上房?jī)r(jià)上漲，撇除日常生活開銷，我們要花不少時(shí)間才能湊齊30%的首付款，剩下的70%房款需要按揭貸款。當(dāng)然，這樣具備還貸資格還算不錯(cuò)的，畢竟已經(jīng)有了自己的住房。根據(jù)央行一份數(shù)據(jù)顯示，截止到2018年末，全國(guó)房貸按揭余額近25萬億，主要集中在普通住戶家庭。
一般說來，我們買完房，按照開發(fā)商和房產(chǎn)中介的指引，一步步完成房貸操作，即便是你要貸款的按揭銀行，也都是由開發(fā)商和房產(chǎn)中介指定的合作銀行，所以，作為購(gòu)房者是很少會(huì)去過問房貸的事，主要原因是自己不熟悉其操作流程，加之時(shí)間緊迫，購(gòu)房者無選擇余地。
事實(shí)上，由于房貸時(shí)間長(zhǎng)、貸款金額大，這里面大有文章可做。當(dāng)然，銀行是不會(huì)主動(dòng)告訴你的，我們?cè)谂c資深專業(yè)人士發(fā)現(xiàn)，依照房貸還款方式、還款節(jié)點(diǎn)、房貸利率等角度處理操作，如果我們購(gòu)房者掌握好“還房貸”技巧，省下一部車的錢也不是難事。下面來看看4大“還房貸”方法，你可挑選出適合你的一款出來。
轉(zhuǎn)按揭，本身是購(gòu)房者買完房后，無法繼續(xù)按照原來的額度按月還貸，需要你把已經(jīng)按揭的房產(chǎn)通過轉(zhuǎn)賣的方式重新變更還貸期限。但由于這種還貸操作方式的存在，也可以用在我們正常還房貸過程中。具體操作時(shí)，你找一家利率折扣更低的銀行，通過這家銀行幫助你找一家擔(dān)保公司，將你所欠上家銀行的房貸結(jié)清，最后在新找的銀行重新辦理住房按揭貸款。
例子：買房時(shí)，你在A銀行貸款利率較基準(zhǔn)上浮20%，隨著房貸利率逐步下行，此時(shí)B銀行的房貸利率已經(jīng)恢復(fù)到基準(zhǔn)。你可以通過轉(zhuǎn)按揭的方式變更還貸銀行，當(dāng)然，由于我們自身與原來的銀行還貸合同終止，會(huì)發(fā)生相關(guān)的費(fèi)用，主要費(fèi)用包括擔(dān)保、抵押登記、評(píng)估等費(fèi)用，這個(gè)費(fèi)用也不會(huì)太多，購(gòu)房者能夠承受。如果你的運(yùn)氣好，遇到你看中的銀行正在搞優(yōu)惠活動(dòng)，比如銀行為吸引客戶，往往會(huì)幫你去掉轉(zhuǎn)按揭最大的一筆費(fèi)用—擔(dān)保費(fèi)，其他費(fèi)用合計(jì)千元不到。你可以算筆賬，兩家銀行利率相差20%，省下的房貸利息夠一般家庭的年收入，即使10%也夠買輛家用車。
雙周供，這個(gè)詞大家此前可能聽得不多，主要是銀行很少有這方面宣傳。簡(jiǎn)單的說，兩周還一次房貸，這與我們此前一個(gè)月還一次房貸在時(shí)間上有差別。雙周供原理主要在于還款頻率更高，還款周期變短，從而使還款總額相應(yīng)減少。從統(tǒng)計(jì)的還款期內(nèi)來看，雙周供利息遠(yuǎn)低于月供利息，如果家庭收入穩(wěn)定，這種還款方式是很適合的。
例子：花50萬買一套房產(chǎn)，房貸30年，利率6.12%，選擇雙周供每次還款1500元，選擇月供每次還款3000元左右。由于雙周供還款次數(shù)大幅增加，本金減少快，還款周期也由此前30年減少為24.7年，提前5.3年還完房貸。這樣算下來，在還款期內(nèi)，雙周供比月供少還利息11.5萬元，差不多節(jié)省1/5的利息，足夠買一輛經(jīng)濟(jì)型車。
當(dāng)利率處于上升期時(shí)，購(gòu)房者采取固定利率按揭房貸比較劃算。當(dāng)利率處于下降期時(shí)，浮動(dòng)利率又最劃算。當(dāng)然，固定利率和浮動(dòng)利率房貸也對(duì)應(yīng)了不同的購(gòu)房群體，前者比較適合收入穩(wěn)定家庭，后者適合有一定積蓄的家庭。
等額本息和等額本金還貸特點(diǎn)是：前者每次還款額度均衡，后者前期每次還款額度較高。對(duì)于大多家庭來說，我們選擇的還貸方式是“等額本息”，主要還是考慮到家庭收支情況，還貸壓力相對(duì)較小，而選擇“等額本金”的家庭往往收入水平要求較高。但從經(jīng)濟(jì)的角度講，等額本金還款方式相比等額本息節(jié)省利息不少。
一般來說，當(dāng)采用等額本息還款已還總周期的二分之一、采用等額本金還款超總周期三分之一時(shí)間，選擇提前還貸的經(jīng)濟(jì)意義就弱化了，因?yàn)樵谶@個(gè)時(shí)間之前，你已經(jīng)還了大部分的利息，剩下的時(shí)間大多在還本金。在提前還房貸的具體操作過程中，我們掌握一個(gè)原則，“應(yīng)選擇縮短還款周期，非減少每次還款額度”。原因就是不同的還款周期，對(duì)應(yīng)的利率梯度是不一樣的，貸款周期越短，越有可能進(jìn)入低利率檔次，我們購(gòu)房者房貸利息支出相應(yīng)減少。
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