最近兩個(gè)月以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)有了很多的松動(dòng)，以往的很多限購(gòu)限貸統(tǒng)統(tǒng)被打開(kāi)了，開(kāi)發(fā)商還在打折，所以很多投資者蠢蠢欲動(dòng)了，大家覺(jué)得現(xiàn)在是一個(gè)很不錯(cuò)的購(gòu)房的良機(jī)。
往往也正是在這個(gè)時(shí)候，很多房產(chǎn)中介、資金中介都會(huì)向你推銷(xiāo)一種產(chǎn)品，什么呢？經(jīng)營(yíng)貸轉(zhuǎn)房貸。表面上似乎要告訴你一個(gè)非常好的能夠節(jié)約資金的方式，但是這個(gè)方式大家得慎用，因?yàn)樗炔缓弦?guī)還有很多的陷阱在里頭。
什么叫用經(jīng)營(yíng)貸來(lái)轉(zhuǎn)房貸，顧名思義這是一種貸款的轉(zhuǎn)換方式，今天我國(guó)大多數(shù)城市的房?jī)r(jià)都太高了，所以正常我們普通老百姓買(mǎi)房基本上都是用貸款。
當(dāng)然了，對(duì)于很多投資客和投機(jī)客而言，用貸款加大杠桿可以提高自己的資金使用率，讓自己在短時(shí)間內(nèi)賺到更多的錢(qián)，所以用銀行貸款買(mǎi)房是司空見(jiàn)慣的。
可是正常用銀行貸款買(mǎi)房我們走的是按揭手續(xù)，房子最低要付30%的首付然后最長(zhǎng)可以貸30年，利息最近兩個(gè)月有點(diǎn)降低了，原來(lái)首套房利率高達(dá)5.1% 、5.2%，現(xiàn)在有的城市已經(jīng)降到5%左右了，但是相對(duì)而言還是挺高的。
確實(shí)以往我們就跟大家聊過(guò)，今天我們已經(jīng)進(jìn)入到一個(gè)低利率時(shí)代了，低到什么狀態(tài)，如果是銀行存款的話(huà)年化利率才百分之零點(diǎn)幾，一年期定期存款還不到2%，你買(mǎi)個(gè)3年到5年的定期存款也就3%出頭。
以往到銀行買(mǎi)理財(cái)，買(mǎi)4.5甚至買(mǎi)5都有可能買(mǎi)得上，現(xiàn)在你去看看買(mǎi)4以上基本是沒(méi)有了，更關(guān)鍵的是銀行理財(cái)現(xiàn)在已經(jīng)不能保本保息了。根據(jù)央行的規(guī)定，任何銀行理財(cái)類(lèi)產(chǎn)品它都是利息浮動(dòng)的，它都是風(fēng)險(xiǎn)和利益共擔(dān)的，所以哪怕銀行理財(cái)在前兩個(gè)月也出現(xiàn)了不單收不到高利息，連本金都有折損的例子。
而以往那些風(fēng)險(xiǎn)更高的股票、基金、信托、P2P更是少有人敢參與，所以我們真的已經(jīng)迎來(lái)了一個(gè)低利率時(shí)代，在這樣一個(gè)狀態(tài)下，房貸利率超過(guò)5%也是相當(dāng)高的，所以有些資金中介就跟你推薦說(shuō)要不然你把房貸還了，你搞個(gè)經(jīng)營(yíng)貸，經(jīng)營(yíng)貸能給你省很大一筆錢(qián)。
前兩天我就看到朋友圈有人轉(zhuǎn)發(fā)一則海報(bào)，直接打著重磅消息，還很貼心地給你做了一個(gè)比較，比如說(shuō)同樣是跟銀行借1000萬(wàn)，當(dāng)然今天在北上廣深這樣的大都市你要買(mǎi)一套100平左右的房子恐怕真的得跟銀行借1000萬(wàn)了。
人家說(shuō)按照按揭貸款的方式，前兩年利息還比較高，你的年息可能是5.35%，那么一年你就支付53.5萬(wàn)元利息，可是如果你去用經(jīng)營(yíng)貸借款來(lái)買(mǎi)房的話(huà)，經(jīng)營(yíng)貸現(xiàn)在國(guó)家給很多優(yōu)惠政策要鼓勵(lì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)，所以經(jīng)營(yíng)貸的年化利息大概只有3.65%，一年只需要支付36.5萬(wàn)利息就可以了。
相當(dāng)于每年如果走經(jīng)營(yíng)貸的話(huà)，可以幫你節(jié)省17萬(wàn)的利息，5年就能節(jié)省高達(dá)85萬(wàn)的利息，這還真不是一筆小錢(qián)，在有的小城市，85萬(wàn)做首付買(mǎi)套房都絕對(duì)夠了。所以確實(shí)看到這個(gè)廣告不由得不讓人心動(dòng)，哪怕你所在的城市房?jī)r(jià)沒(méi)有那么離譜，你跟銀行不需要借1000萬(wàn)，但是你借100萬(wàn)的可能性總是有的。
借100萬(wàn)如果按照人家的講法，你把按揭貸款轉(zhuǎn)成經(jīng)營(yíng)貸款了，那么你5年就能節(jié)省下八九萬(wàn)塊錢(qián)，這也不是一筆小錢(qián)，然而我們得提醒大家如果你接到這種廣告了，如果你也心動(dòng)了，你真得好好想想。
首先第一用經(jīng)營(yíng)貸來(lái)替代房貸，這是一個(gè)不合法不合規(guī)的行為，為什么經(jīng)營(yíng)貸的利息低，因?yàn)楸娝苤@兩年來(lái)實(shí)體經(jīng)濟(jì)不好，所以國(guó)家要加大力度對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)輸血。
實(shí)體經(jīng)濟(jì)很重要，它跟你買(mǎi)個(gè)房子不一樣，同樣拿到1000萬(wàn)的貸款，有的人直接就買(mǎi)套房了，然后坐等房子升值，而有的人拿這1000萬(wàn)是去開(kāi)工廠的，是面臨很大風(fēng)險(xiǎn)的。但是如果成了，可以解決大量就業(yè)，給國(guó)家?guī)?lái)大量稅收，所以對(duì)于這兩種不同的最終用款方向，國(guó)家在規(guī)定利率的時(shí)候當(dāng)然不能一視同仁了。
然而有些人就在動(dòng)歪歪腦筋，我就要享受低利率，然后我偏要去買(mǎi)這個(gè)房，這可是各級(jí)銀行現(xiàn)在都要嚴(yán)查的，我們不能讓這本來(lái)應(yīng)當(dāng)流入到實(shí)體經(jīng)濟(jì)中的資金再輪回到房地產(chǎn)市場(chǎng)中，所以你用經(jīng)營(yíng)貸去替代房貸這本身是違規(guī)的。
就像今天有很多人在使用信用卡的時(shí)候他經(jīng)常養(yǎng)卡一樣，他明明知道銀行提供信用卡給你是讓你進(jìn)行日常消費(fèi)的，可是他們偏偏申請(qǐng)了很多張信用卡，然后拆東墻補(bǔ)西墻。甚至自己申請(qǐng)了POS機(jī)自己刷自己的卡套取銀行的資金，這些行為實(shí)際上都是黑色或者灰色的，如果被銀行和相關(guān)部門(mén)查實(shí)的話(huà)，那么不單你資金統(tǒng)統(tǒng)要還，而且有可能你信用將終身背上污點(diǎn)。
另外咱們也清楚，你要做經(jīng)營(yíng)貸，實(shí)際上你得有企業(yè)，得有供銷(xiāo)合同，得跟銀行解釋借這么一大筆資金要干什么，當(dāng)然不能跟銀行說(shuō)我借錢(qián)的目的就是為了買(mǎi)房，我借錢(qián)的目的就是把我的房貸懟死，然后我享受低利率，你這么講銀行是不會(huì)借錢(qián)給你的。
你必須得跟銀行撒一個(gè)大謊，跟銀行講我借這筆錢(qián)是用于我公司經(jīng)營(yíng)的，補(bǔ)充流動(dòng)資金或者跟對(duì)方采買(mǎi)設(shè)備，甚至為了獲得這筆貸款你可能還得編出很多虛假的合同，要知道這可就是騙貸行為。
這和信用卡透支還不一樣，房貸還不上頂天了銀行去起訴你，然后拍賣(mài)你的房屋，可是如果你是經(jīng)營(yíng)貸款還不上了，被銀行查到，你此前的很多合同都是假的，騙貸可是刑事罪，那就不是還不還錢(qián)的問(wèn)題了，而是你要蹲幾年大牢的問(wèn)題了。
而且還有一個(gè)大陷阱，可能很多人并不清楚，很多人沒(méi)有做過(guò)經(jīng)營(yíng)貸之前他可能感覺(jué)經(jīng)營(yíng)貸是不是跟按揭貸款一樣，你看按揭貸款雖然借的是100萬(wàn)、200萬(wàn)甚至1000萬(wàn)，但是我要用長(zhǎng)達(dá)30年的時(shí)間來(lái)還。
根據(jù)現(xiàn)在的利率，如果你跟銀行借了100萬(wàn)用30年還，大概每個(gè)月也就是五六千塊錢(qián)的還款，銀行收那么高的利息是有原因的，因?yàn)樗愫炓环蓍L(zhǎng)達(dá)30年的合同。
很多人都說(shuō)年輕人買(mǎi)房不要太害怕太擔(dān)心，為什么？未來(lái)的通貨膨脹會(huì)很?chē)?yán)重的，今天每個(gè)月還5000你可能很吃力，10年后你還5000就會(huì)感覺(jué)很輕松了。由于有通貨膨脹的因素在，你還款又長(zhǎng)達(dá)30年，所以每個(gè)月百分之五點(diǎn)幾的利息倒也不算很高。
但是很多人不知道經(jīng)營(yíng)貸和按揭貸款不一樣，經(jīng)營(yíng)貸不可能讓你長(zhǎng)達(dá)30年還，每個(gè)月固定就還那么幾千塊錢(qián)就算了，經(jīng)營(yíng)貸的邏輯很簡(jiǎn)單，我把錢(qián)是借給企業(yè)經(jīng)營(yíng)用的，你可能采買(mǎi)一些設(shè)備你可能補(bǔ)充流動(dòng)資金，但總之你是有一定的資金使用規(guī)劃的。
而且大部分經(jīng)營(yíng)貸甭管跟你簽幾年合同，都有一個(gè)基本要求那就是年末歸本，什么意思？好比說(shuō)你跟銀行借了100萬(wàn)的經(jīng)營(yíng)貸，銀行可能規(guī)定頭11個(gè)月每個(gè)月你就還利息就得了，你一算太便宜了，100萬(wàn)一個(gè)月還3000多利息就行，可是到年底的時(shí)候銀行會(huì)說(shuō)你得一次性把這100萬(wàn)本金通通還掉。
不是咱們簽了3年還是5年的借款合同嗎？雖然合同簽了是3年5年，但是銀行有個(gè)基本要求那就是年底的時(shí)候你把本金還完，還完之后我經(jīng)過(guò)一個(gè)簡(jiǎn)單的審批流程，過(guò)個(gè)三五天之內(nèi)把100萬(wàn)再借給你，這個(gè)就叫循環(huán)貸款。
我跟你簽的是3年5年的合同，但是每隔一年我就必須要你把本金還一次，為什么？銀行也是考量自己的資金安全，而另一方面，如果你借這個(gè)錢(qián)真的是用于做生意的，用于企業(yè)流動(dòng)資金流動(dòng)的話(huà)，那這個(gè)錢(qián)應(yīng)當(dāng)是有的，大部分企業(yè)做生意都是按年進(jìn)行規(guī)劃和預(yù)算的，所以按揭貸款它是一個(gè)長(zhǎng)貸，而經(jīng)營(yíng)性貸款它是一個(gè)短貸。
做生意的時(shí)候最忌諱的一個(gè)事就是短貸長(zhǎng)投，什么意思？你跟人家是短期借款，一年就得還一次，結(jié)果你去投向一個(gè)本來(lái)應(yīng)當(dāng)長(zhǎng)達(dá)10年、20年30年的投資行為，這樣你的資金鏈就很有可能斷裂。
很多資金中介為了忽悠你，他會(huì)跟你講沒(méi)事不用擔(dān)心，不就是一年到底還一次嗎，到了年底的時(shí)候你有錢(qián)就還了，反正三五天之后就放給你了，你沒(méi)有這個(gè)錢(qián)沒(méi)事，人家可以幫你運(yùn)作一筆過(guò)橋資金，找個(gè)人跟他借100萬(wàn)，讓他還給銀行，三五天之后銀行把錢(qián)貸出來(lái)你再把這100萬(wàn)還給人家，不就可以了。
有了這筆過(guò)橋資金你就可以高枕無(wú)憂(yōu)了，但問(wèn)題是過(guò)橋資金可是要付利息的，而且利息相當(dāng)?shù)母?，正常咱們算利息都算年化百分之五點(diǎn)幾，月化千分之五點(diǎn)幾四點(diǎn)幾，可是有的地方那個(gè)過(guò)橋資金是按天計(jì)息的，一天的利息有可能就是你以前半個(gè)月一個(gè)月的利息。
而且除此之外，中介幫你運(yùn)作不是白干活的，你也得給中介費(fèi)用，轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)貸的時(shí)候得給筆中介費(fèi)用，人家?guī)湍阏疫^(guò)橋資金的時(shí)候你照樣得給中介費(fèi)用，所以實(shí)際折算下來(lái)經(jīng)營(yíng)貸替代了房貸在資金上倒未必有很大的節(jié)省。
而另一方面你覺(jué)得這個(gè)過(guò)橋資金可以無(wú)限地使用下去嗎？以前有過(guò)很多的案例，到年底歸本了你借了一筆過(guò)橋資金，把銀行這個(gè)錢(qián)還上了，本來(lái)銀行3到5天之內(nèi)就應(yīng)該把這個(gè)款再貸給你，你還給過(guò)橋資金?？墒怯捎诟鞣N各樣的原因，有可能是政策原因，有可能是到年底了銀行銀根收緊，甚至有可能是你的不法行為已經(jīng)被銀行檢測(cè)到了，所以有時(shí)候銀行會(huì)拖一拖。
本來(lái)應(yīng)當(dāng)5天放給你的資金拖一個(gè)月，有的時(shí)候銀行甚至直接告訴你，對(duì)不起我們經(jīng)過(guò)審查，你現(xiàn)在不符合放款條件，我們不能再借錢(qián)給你了。遇到這個(gè)情況怎么辦？
過(guò)橋資金是借的，是按日計(jì)息的，每晚一天就得多給人家一筆利息，銀行真要能在十天半個(gè)月之內(nèi)把這個(gè)錢(qián)放出來(lái)那還好，好歹你就是損失點(diǎn)錢(qián)而已，可一旦銀行如果跟你講，我不能再給你放款了，咱們之間的合同結(jié)束了，那你怎么整？
你欠著人家大把的錢(qián)拿什么來(lái)還呢？當(dāng)然以往出現(xiàn)這種情況的時(shí)候，你的資金中介朋友也是可以繼續(xù)幫你忙的，他們可以幫你運(yùn)作其他的貸款公司也好銀行也好，再來(lái)接你這個(gè)盤(pán)，再把你房子抵押再去借筆錢(qián)，但是對(duì)不起又要收你的中介費(fèi)了。
而且這一次的利息恐怕就會(huì)很高了，再加上過(guò)橋資金每日支付的利息你還真不如當(dāng)時(shí)踏踏實(shí)實(shí)地繼續(xù)按揭購(gòu)房，所以我們真是提醒很多好朋友，當(dāng)你看到這些轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)貸的廣告的時(shí)候，那真是得三思而后行。