購房時全款買還是貸款買?貸款多少合適?第一個問題比較好回答,當(dāng)然是貸款買!能用銀行的錢來買當(dāng)然很好,自己的錢可以留著做其他投資。當(dāng)然,如果你是土豪,這么點錢根本是九牛一毛,那就另當(dāng)別論了。

公積金貸款現(xiàn)在的利率是3.5%,商業(yè)貸款也在5.4%,商業(yè)貸款的利率根據(jù)城市不同各地還會有小幅度的折扣。個人建議,買房就按照最低要求付的首付款來貸。

如果貸款,貸多長時間合適,要提前還款嗎?

舉個例子:地點當(dāng)然是在無錫,首付30%,公積金和商業(yè)貸款混合貸款,公積金:3.5%,商業(yè)貸款:5.4%,公積金貸款30萬,商業(yè)貸款70萬,總共貸款100萬。

很多朋友看到30年,等額本息的總利息約是90萬,等額本金利息約72.65萬。天哪,坑爹??!銀行收了我們這么多利息!

但是我們換位思考,投資的利息只要大于5.4%,假如現(xiàn)在主流P2P平臺10%,那么如果不還銀行的錢,而是投資收益大于10%,那我們的資金又多創(chuàng)造了4.6%的收益,比我們現(xiàn)在的一年期定期存款高,你說合算不合算?

建議按最長的時間貸款,能貸30年,就貸30年,如果每年都可以找到高于5.4%的投資,不用著急還銀行貸款。至于提前還款,就看你想不想繼續(xù)用銀行的錢投資?自由選擇權(quán)在你手上。

關(guān)于等額本息or等額本金:

首先我們站在銀行按揭還款的角度分析等額本金和等額本息。

等額本金還款方式和等額本息還款方式比,同樣的年限,利息支出會高很多,所以,很多人如果選擇了等額本息還款方式就感覺自己吃了很大的虧。但是真的是這樣嗎?

其實,無論是等額本息或者是等額本金的還款方式,其利息的計算都是用你借用銀行的本金余額,乘以對應(yīng)的月利率(約定的年化利率/12個月),計算出當(dāng)月應(yīng)該償還銀行的利息。也就是說,兩種不同的還款方式,利率水平其實是一樣的,之所以計算出的利息不同,其實是因為你不同月份借用的本金不同所造成的。借的本金多,要還的利息就多,借的本金少,要還的利息就少。

舉個例子來說:

如果借款100萬,20年還清,年利率5.4%,則月利率為0.45%。

1、假設(shè)等額本金,則月還款本金為:100萬/240個月,即每月為4167元;

(1)第一個月還款利息為:100萬*0.45%=4500元,則第一個月的實際還款額為4167+4500=8667元。

(2)第二個月剩余本金為100萬-4167=995833元,則第二個月要還的利息為:

995833*0.45%=4481.25元,則第二個月的實際還款額為4167+4481.25=8648.25元

以此類推,等額本金下20年共還款約154.225萬元,共支付利息54.225萬元。

2、假設(shè)等額本息,借款100萬元,20年還清,年利率5.4%,月利率0.45%,則每月還款額(含本、息)為6822.52元。

(1)第一個月計算出的利息同樣為4500元,第一個月只歸還了本金6822.52-4500=2322.52元;

(2)第二個月計息的基礎(chǔ)是上個月的本金余額,即100萬-2322.52=997677.48元,則第二個月應(yīng)還的利息是4489.55元,即第二個月歸還的本金為2332.97元。

以此類推等額本息,20年共還款約163.74萬元,共支付利息約63.74萬元。

通過上面的計算,是不是可以看出:兩種不同的還款方式,都是公平的。不存在吃虧占便宜、不存在哪個更合算的問題。

等額本金與等額本息相比,因為之前月份每個月都比等額本息的還款金額大,所以其實就類似于每個月都有部分提前還款,通過這種每個月的提前還款減少了本金余額,占用利息自然就少了。其實如果不選擇等額本金的方式,而是在你有錢的時候?qū)iT做一大筆的提前還款,效果也是差不多的。你最終利息高,是因為你每個月占用銀行的本金多造成的,并不是銀行設(shè)計要多賺利息。

所以,如果你前期資金并不算太緊張,可以選擇等額本金方式,降低全部的利息支出;如果你前期資金緊張,你可以選擇等額本息方式,這樣雖然前期利息支出多,但是資金壓力會小,然后等什么時候有充足資金了,適當(dāng)做些提前還款,同樣能夠達(dá)到降低利息支出的效果。

總結(jié)來說:

等額本金所還利息少,但是初期還款壓力大;等額本息月還款金額相同,但是利息稍多。借用銀行的錢,我們把結(jié)余下來的錢用來投資,投資收益只要比銀行的利息高,其實就是賺的。

建議選擇等額本息的還款方式,理由一,買房前期已經(jīng)拿出了大額的現(xiàn)金,還款初期還款壓力較大,等額本金前期還款數(shù)值多。隨著生活水平提高,可支配現(xiàn)金會越來越充沛,這個時候無論提前還款還是投資都會比較從容。