臣財(cái)貸款網(wǎng)(https://loan.cngold.org/)8月15日訊，今年上半年，全國50個(gè)主要城市冒出200余宗“地王”，在上一個(gè)“地王”年的2013年，也不過拍出60宗“地王”。近期，相關(guān)部門陸續(xù)出臺(tái)“降溫”政策，直指房地產(chǎn)企業(yè)融資、拿地以及個(gè)人住房信貸。
“有那么多的房地產(chǎn)公司，你們?yōu)槭裁床患娌?、重組？為什么不淘汰一些？拿地的成本高了，勞動(dòng)成本高了，建筑成本高了，要虧損了，為什么還要拿地？”8月11日，國民經(jīng)濟(jì)研究所所長樊綱在某論壇上向房地產(chǎn)商“開炮”：如果大家都抱怨地價(jià)抬高，可以不去搶拍土地！
今年以來，房?jī)r(jià)“暴漲”與“地王”頻現(xiàn)一次又一次地挑戰(zhàn)人們的神經(jīng)。面對(duì)“高燒”不退的情景，多地多部門陸續(xù)出臺(tái)一系列降溫政策，直指房地產(chǎn)企業(yè)融資、拿地以及個(gè)人住房信貸。
8月9日，新華社發(fā)布信息稱，興業(yè)銀行、工商銀行等部分銀行已將房企的開發(fā)貸周期由2年期的中期貸款改為一年內(nèi)，甚至半年期的短期貸款。
對(duì)此，記者向多位銀行信貸部人士求證，他們給出的答復(fù)是，“開發(fā)貸等并未有明顯的變化，但整體風(fēng)向確實(shí)是在收緊，在具體的項(xiàng)目上會(huì)有不同的把控。”但他們同時(shí)坦言，現(xiàn)在銀行資產(chǎn)荒，好的投資“標(biāo)的”并不多，標(biāo)桿房企還是銀行不錯(cuò)的房貸標(biāo)的。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)記者表示，縮短房企開發(fā)貸周期的舉措主要就是針對(duì)“地王”，是為了規(guī)避樓市投資的金融風(fēng)險(xiǎn)。
天量信貸助推地王“地王潮”洶涌。7月29日，上海市楊浦區(qū)新江灣城一處地塊，經(jīng)過廝殺，融信地產(chǎn)最終以31.55億元的總價(jià)將該地塊收入囊中。
測(cè)算顯示，該地塊成交樓板價(jià)52840元/平方米，溢價(jià)率51%。據(jù)稱，“剔除公共設(shè)施、保障房和自持部分，可售部分實(shí)際樓板價(jià)92506元/平方米，未來的保本價(jià)將在12.7萬元/平方米左右，成為上海名副其實(shí)的新晉單價(jià)"地王"。”
此前，在上海浦東周浦、松江泗涇均出現(xiàn)了“地王”。就連被認(rèn)為噪音很大、位置較偏僻的浦東機(jī)場(chǎng)附近，也出現(xiàn)了“地王”――7月27日，祝橋鎮(zhèn)中心鎮(zhèn)區(qū)核心區(qū)G-10地塊進(jìn)行競(jìng)拍活動(dòng)，起拍價(jià)不足23億元，最終被金地集團(tuán)以88億元“斬獲”。
不止如此。二線城市中，南京、蘇州、武漢等城市，均出現(xiàn)了“地王”現(xiàn)象?！?016年第二季度全國主要城市地價(jià)監(jiān)測(cè)報(bào)告》顯示，第二季度各地上報(bào)異常交易地塊75宗（其中一線城市18宗，二線城市20宗，三四線城市上報(bào)了37宗），比上季度增加了30宗，漲幅為67%；比上年同期增加了37宗，漲幅為97%。
所謂“異常地塊”，是指招拍掛出讓中溢價(jià)率超過50%、成交總價(jià)或單價(jià)創(chuàng)新高的房地產(chǎn)用地。
在分析人士看來，地王現(xiàn)象之所以頻出，銀行“功不可沒”。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，目前，房地產(chǎn)信貸依然天量，本輪市場(chǎng)爆發(fā)的主要導(dǎo)火線與原因都是在于信貸的釋放量。
盡管現(xiàn)在房企融資渠道多元化，但融資成本較低的銀行信貸仍是房企融資最主要的渠道之一。“從商業(yè)銀行角度來看，信貸規(guī)模發(fā)放之所以大，是因?yàn)榉抠J資產(chǎn)依然相對(duì)安全。而且房?jī)r(jià)越漲，房貸資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)越小。”嚴(yán)躍進(jìn)指出，目前對(duì)于一些優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項(xiàng)目的信貸政策還是較為寬松的，這與商業(yè)銀行希望獲取此類優(yōu)質(zhì)客戶的信息和資源有關(guān)系。不過，對(duì)于中小房企的信貸折扣力度會(huì)減少。
房企融資渠道收緊
過度火熱之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)“降杠桿”的信號(hào)明顯。5月9日，人民日?qǐng)?bào)刊登《開局首季問大勢(shì)――權(quán)威人士談當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)》，權(quán)威人士指出：“房子是給人住的，這個(gè)定位不能偏離，要通過人的城鎮(zhèn)化"去庫存"，而不應(yīng)通過加杠桿"去庫存"，逐步完善中央管宏觀、地方為主體的差別化調(diào)控政策。”
摩根士丹利華鑫證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家章俊此前預(yù)計(jì)，一二線樓市的房地產(chǎn)開發(fā)貸將很快降溫。一方面，第一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)快速增長，本就屬于政策的短期調(diào)整。另一方面，商業(yè)銀行近幾年的房地產(chǎn)信貸政策趨于謹(jǐn)慎，會(huì)根據(jù)調(diào)控基調(diào)及時(shí)調(diào)整。
從近期官方的表態(tài)來看，國土部等部門分別傳出針對(duì)土地市場(chǎng)的政策收緊信號(hào)，南京、合肥等地也陸續(xù)出臺(tái)了“控地王”相關(guān)收緊政策，比如南京土拍熔斷政策仍將繼續(xù)，土地出讓首付升至60%，合肥土地出讓首付升至50%。
另據(jù)報(bào)道，已經(jīng)有部分銀行開始通過“降杠桿”的方式控制投資樓市的風(fēng)險(xiǎn)，比如，風(fēng)控較嚴(yán)的興業(yè)銀行已經(jīng)開始大幅收縮開發(fā)貸款、個(gè)人按揭貸款的額度，利率上也可能上調(diào)；其他部分銀行也開始“有條件”上調(diào)首付比例；部分基金開始上調(diào)利率。
此外，證監(jiān)會(huì)也在收緊上市房企的再融資，不允許通過再融資拿地。據(jù)新華社報(bào)道，最近證監(jiān)會(huì)還特別和證券公司高管強(qiáng)調(diào)了此事。
Wind資訊數(shù)據(jù)顯示，今年以來，上市房企通過股份定向增發(fā)募集的資金總額接近740億元，共21家A股上市房企完成定向增發(fā)。去年全年房地產(chǎn)行業(yè)共38家企業(yè)完成了股票定向增發(fā)，募資總額約為1687億元。
中小房企日子難過
不過，浙江某商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)管控負(fù)責(zé)人對(duì)《國際金融報(bào)》表示，為了規(guī)避樓市投資的金融風(fēng)險(xiǎn)，目前一些開發(fā)貸較多的銀行確實(shí)在收緊針對(duì)房企的信貸，但這種收緊主要還是針對(duì)中小房企，以及一些樓市風(fēng)險(xiǎn)較大的區(qū)域房地產(chǎn)項(xiàng)目。而排名靠前的大型房企，尤其是一些國企央企，或者說是一線城市的地產(chǎn)項(xiàng)目，依然是目前銀行在“資產(chǎn)荒”下的優(yōu)質(zhì)放貸標(biāo)的。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，隨著信貸等房企融資渠道的收緊，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道收窄，融資成本會(huì)增高，有利于打壓房?jī)r(jià)、穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。同時(shí)，打擊資產(chǎn)泡沫，包括房?jī)r(jià)泡沫和信貸泡沫。停止再融資用于拿地，對(duì)于不少A股上市房企影響較大。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉建議，在信貸收緊的背景下，房企的短期貸款資金會(huì)較為緊張，此時(shí)可以通過改變土地出讓金的支付方式，降低激進(jìn)的房企拿地杠桿。
“比如，改變土地出讓金的支付方式，由之前的分期支付改為高比例支付或全款支付，縮短開發(fā)企業(yè)支付時(shí)間，降低激進(jìn)的房企拿地杠桿，全款支付的時(shí)間可以限定在1至3個(gè)月內(nèi)，這樣，短期資金存在周轉(zhuǎn)問題的房企拿地會(huì)更加謹(jǐn)慎。”張宏偉說。
張大偉稱，目前來看，房地產(chǎn)依然是支持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的主力，房地產(chǎn)信貸依然偏寬松，但如果一旦房地產(chǎn)信貸供應(yīng)量減少，市場(chǎng)很可能出現(xiàn)快速下調(diào)。
經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，土地市場(chǎng)在經(jīng)歷上半年的瘋狂之后，下半年降溫是大概率，特別是上半年“地王”頻出的情況不會(huì)再出現(xiàn)。
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