2019年，房貸利率以LPR為計(jì)算基準(zhǔn)后，截止至2020年3月份，LPR下調(diào)了3次，這對(duì)普通購(gòu)房者有什么影響呢？有關(guān)這個(gè)問(wèn)題，幸福錦囊邀請(qǐng)了房產(chǎn)專家來(lái)幫你分析分析！

回答：

經(jīng)濟(jì)下行，央行又降準(zhǔn)又降息的，但2012年貸款買房子至今，都沒(méi)感覺到房貸利率有下降。這到底是怎么回事？

2012年至2019年10月7日，基準(zhǔn)利率降了8次，從7.05%下降至4.9%；2019年10月8日，房貸利率以LPR為計(jì)算基準(zhǔn)后，截止至2020年3月份，LPR下調(diào)了3次，從4.85%下降到4.75%。

如房子是2012年下半年買的，當(dāng)時(shí)房貸基準(zhǔn)利率為6.55%。以“貸款50萬(wàn)，30年等額本息還款”為例，2012年月供是3200元，2015年月供下降為3100元，而到了2016年后月供則下降到2700元。

可見，基準(zhǔn)利率不斷下調(diào)而導(dǎo)致月供的變化還是蠻大的。

一.第1種情況: 2012年以來(lái)都沒(méi)有感覺到房貸利率下調(diào)?？赡艿脑颍?/p>

1.借貸合同約定的利率調(diào)整方式為“固定不變”。

借貸合同關(guān)于利率調(diào)整的方式有很多種，包括貸款利率固定不變、按年調(diào)整、在央行公布新利率當(dāng)日調(diào)整等等。

如簽署合同時(shí)，雙方約定“在整個(gè)貸款期內(nèi)，利率固定不變”，那無(wú)論央行降息多少次，都與借款人無(wú)關(guān)，房貸不會(huì)下降。

可以找出借貸合同翻看相關(guān)條款，看是否選擇了固定利率方式。以前的借貸合同中，固定利率并不多見，通常按年調(diào)整，即如果央行調(diào)整基準(zhǔn)利率，那么次年的1月1日開始按新利率執(zhí)行。

2.等額本金方式還款，“利率下調(diào)月供下降”誤認(rèn)為是“本金下降月供下降”。

等額本金與等額本息不一樣，等額本息每月的月供是一樣，利息下降后利息比往月少了，很容易察覺。

而等額本金的月供是遞減式變化，因而以等額本金方式還款的朋友對(duì)月供每月都在減少的現(xiàn)象已習(xí)為常，即使利率下調(diào)拉動(dòng)月供下降了，也有可能沒(méi)有絲毫感覺。

二.第2種情況: 以前央行降息后房貸有下降，但近年央行降息卻沒(méi)有感覺到房貸下降了。原因：

從2019年10月8日開始，劃斷式實(shí)施房貸新政，在10月8日之前的存量房貸以基準(zhǔn)利率為計(jì)算基準(zhǔn)，10月8日起新房貸以LPR為計(jì)算基準(zhǔn)。

因而，雖然2019年8月份至3月份央行降了三次息，但這三次降息是LPR下降，不是降基準(zhǔn)利率，存量房貸計(jì)算基準(zhǔn)是基準(zhǔn)利率而不是LPR，LPR下調(diào)與存量房貸毫無(wú)關(guān)系，存量房貸仍是以4.9%為計(jì)算基準(zhǔn)，2012年買房的朋友感覺不到房貸下降屬正常。

如果困惑屬第二種情況，那么去辦理房貸利率計(jì)算基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換，即可實(shí)現(xiàn)房貸與LPR的變化掛鉤了。

從2020年3月1日開始，所有以基準(zhǔn)利率為計(jì)算基準(zhǔn)的商業(yè)類房貸（包括組合貸），均可辦理房貸計(jì)算基準(zhǔn)由“基準(zhǔn)利率”轉(zhuǎn)“LPR&34;LPR+點(diǎn)差“會(huì)更省月供。我個(gè)人建議選后者，即選"LPR+點(diǎn)差”方式計(jì)算利率。

按目前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，未來(lái)GDP的增速會(huì)放緩，在未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)仍需以寬松的貸幣政策和低利率扶持以實(shí)體為主的經(jīng)濟(jì)。LPR不斷走低已成為趨勢(shì)。

如選擇“LPR+點(diǎn)差”方式，那么房貸利率可隨LPR的下調(diào)而下降，例如第一個(gè)定價(jià)期內(nèi)的房貸利率=當(dāng)前LPR4.8%+點(diǎn)差0.5=5.3%，重新定價(jià)期最近一個(gè)月若LPR下調(diào)為4.6%，那房貸利率=4.6%+0.5=5.1%，則省了0.2%的利息。

二.雙方可協(xié)議重新定價(jià)周期，這個(gè)定價(jià)周期確定后不能再改變，也要選考慮好。

所謂重新定價(jià)周期，即雙方協(xié)商一個(gè)重新確定LPR的時(shí)間，這個(gè)時(shí)間最短為一年，最長(zhǎng)為整個(gè)貸款期。那么這個(gè)周期定多長(zhǎng)合適？

建議選擇最短的時(shí)間即一年，道理很簡(jiǎn)單，選擇LPR+點(diǎn)差”方式無(wú)非是寄厚望于利率不斷下調(diào)，選擇一年即重新定價(jià)，享受低利率的機(jī)率會(huì)更高。

如果是選擇固定利率，那么不需要重定價(jià)了，可以不考慮這問(wèn)題。

2012年貸款買的房，基準(zhǔn)利率下調(diào)了借款人卻感覺不到房貸下降，可先找合同翻看一下是否是固定利率，如果不是，那么最大的可能性是自己沒(méi)留意到月供的變化。

如果是LPR下降了借款人感覺不到房貸下降，那屬正?，F(xiàn)象，因?yàn)榇媪糠抠J的利率計(jì)算基準(zhǔn)還沒(méi)轉(zhuǎn)換。

存量房貸“基準(zhǔn)換LPR”工作截止到8月底，重簽合同后，2021年1月1日才開始按新方式計(jì)利率，考慮周全再去辦理也不遲哦。