2020年以來，經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市的現(xiàn)象有所抬頭。在上海、廣州、深圳等地，“過橋融資、全款買房、套取經(jīng)營貸、還掉過橋融資”，一些銀行、資金中介、房產(chǎn)中介提供的服務(wù)可謂“面面俱到”。作為扶持中小企業(yè)發(fā)展的金融產(chǎn)品，經(jīng)營貸已存在多年，為何這兩年出現(xiàn)異化，甚至成為樓市過熱的推手？
貸款利率下行后，誘發(fā)經(jīng)營貸違規(guī)行為
“去年以來，我已經(jīng)收到3家銀行發(fā)來的可辦理房產(chǎn)抵押貸的信息。年化利率約3.8%，不僅遠(yuǎn)低于二套房貸款利率，甚至低于首套房貸款利率，而且能拿到房屋總價七成的貸款額度。我原來只有四五成自有資金，不夠支付二套房首付款，但用經(jīng)營貸只要付三成首付，相當(dāng)于降低了首付款?！币晃簧虾５钠髽I(yè)經(jīng)營者說，“這種情況下，如果我要買二套房，肯定會用經(jīng)營貸，不會用房貸?！?/p>
利率下行后，經(jīng)營貸不僅降低了融資成本，還被違規(guī)者用來變相破解了限貸政策中的貸款比例限制，削弱了樓市調(diào)控的效力。
不少中介向炒房者鼓吹用經(jīng)營貸買房的“理念”，并提供買賣企業(yè)的中介服務(wù)。在滬深等地，購房者只需花幾千元就能通過中介購買一家成立一年以上的公司，只要購房者名列公司前三大股東，且名下有房產(chǎn)，就能以房產(chǎn)為抵押物，向銀行申請經(jīng)營貸。
在深圳炒房的魏女士，2020年4月，在中介的慫恿下，找小額貸款公司墊資463萬元，買下了位于深圳熱點片區(qū)的一套總價728萬元的房子。她特地通過中介花7000多元買了一家公司，“目的就是為了搞經(jīng)營貸，這里面還包含給這家公司做賬一年的費用”。但當(dāng)月，經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市被媒體曝光，隨后銀行收緊放貸政策，要求房產(chǎn)過戶滿6個月后才能申請辦理經(jīng)營貸。小額貸款公司年化24%的高額利息榨干了魏女士，致其資金鏈斷裂。最終這套房子于2020年12月被法院拍賣。
經(jīng)營貸流入樓市，加大了炒房資金“杠桿”。這種“火上澆油”的行為，助長了一些地方樓市的投機氣氛。
查出的問題不少
2021年以來，一場針對違規(guī)挪用經(jīng)營貸炒房的“圍剿”在多個熱點城市展開。北京、杭州等城市明確表態(tài)嚴(yán)防經(jīng)營貸流入樓市，上海、廣州、深圳等城市加大挪用經(jīng)營貸查處力度。
中國人民銀行廣州分行和廣東銀保監(jiān)局公布的數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)排查，截至3月16日，發(fā)現(xiàn)廣東轄內(nèi)（不含深圳）銀行機構(gòu)涉嫌違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的問題貸款金額2.77億元、920戶。
深圳銀保監(jiān)局、中國人民銀行深圳市中心支行3月18日通報經(jīng)營貸專項核查結(jié)果：已提前收回21筆、5180萬元涉嫌違規(guī)貸款，處罰違規(guī)機構(gòu)4家，處罰問責(zé)違規(guī)責(zé)任人14人次，處罰金額合計575萬元。
上海銀保監(jiān)局表示，上海地區(qū)135家商業(yè)銀行已經(jīng)完成個人住房信貸管理專項自查工作，存在貸款資金用途違規(guī)，部分個人消費貸、經(jīng)營貸資金流入房地產(chǎn)市場。
在已發(fā)現(xiàn)的違規(guī)行為中，有相當(dāng)部分的貸款出現(xiàn)了房地產(chǎn)中介機構(gòu)、小額貸款公司等“包裝”助推的身影，涉嫌違規(guī)的操作方式包括通過中介機構(gòu)過橋墊資套取經(jīng)營貸置換個人住房按揭貸款、經(jīng)過轉(zhuǎn)手多次后挪用個人經(jīng)營性貸款用于購房首付款等。
監(jiān)管仍需發(fā)力
銀行對經(jīng)營性貸款借款人主體資質(zhì)審核不嚴(yán)，未穿透式核查貸款資金流向，李宇嘉說，這也縱容了資金中介、房產(chǎn)中介的違規(guī)行為，讓炒房者輕易獲得了低成本的資金。
實際上，除了經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市外，在貸款環(huán)節(jié)還存在諸多“傳統(tǒng)套路”，比如通過做高房屋評估價提高貸款額度（高評高貸）、虛開銀行流水證明、虛開收入證明、修復(fù)不良征信記錄等與貸款相關(guān)的各個環(huán)節(jié)，花幾千元就能通過中介搞定。