臣財貸款網(wǎng)(https://loan.cngold.org/)09月29日訊,房價走勢最細消息:房價持續(xù)上漲動力正在衰減。在國慶節(jié)長假來臨之前,各地紛紛推出新的房地產(chǎn)調(diào)控措施。市場認為,如果地方政府在地產(chǎn)調(diào)控方面仍無動于衷,那在這個長假,可能又會掀起一輪搶購房子的熱潮。
9月26日,南京市發(fā)布《市政府辦公廳關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)督管理的意見》,提出進一步增加商品住房上市供應(yīng)、加大商品住宅土地供應(yīng)、穩(wěn)定商品住房價格以及強化綜合執(zhí)法等措施。9月27日,杭州市宣布,在市區(qū)范圍內(nèi)(含蕭山、余杭、富陽、大江東)暫停實施購房入戶政策;對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭,再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房,最低首付款比例由不低于30%調(diào)整為不低于50%。9月28日,上海市規(guī)劃和國土資源管理局宣布,自10月8日起,全市全面實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。市場仍不清楚這一改革對市場將會帶來什么影響,是否為下一步改革做準備,比如征收房地產(chǎn)稅。此外,濟南、昆山等地在28日推出了調(diào)控政策。
應(yīng)當說,這些措施姍姍來遲。市場本身的勢能已如強弩之末,恐慌性、投機性的購買力差不多消耗殆盡,一些號稱新盤“日光”或者神秘大客戶搶購幾十套房子的消息被證實是偽造的傳言。這意味著一些開發(fā)商、中介等開始制造恐慌情緒以刺激市場。另一個樓市短期見頂?shù)男盘柛忧逦丛絹碓蕉嗟纳鲜泄緬伿鄯慨a(chǎn)。
杭州、南京、蘇州等二線城市的調(diào)控政策比較溫和,不像一線城市那樣嚴厲。一定程度上是因為這些城市的樓市在過去并沒有被大肆炒作。但過去幾個月,由于一線城市房價長期過快上漲的示范效應(yīng),以及流動性擴張帶來的資產(chǎn)價格上升預(yù)期,讓一些投資或投機客將這些城市看作投資洼地,紛紛涌入炒作。可以說,推動二三線城市樓市狂飆的主要力量是投資或投機客,他們的這種“價值發(fā)現(xiàn)”也帶動了當?shù)鼐用竦姆e極入市。但這些城市供需并不緊張,回落空間比較大,因此,當?shù)卦谡{(diào)控上也比較溫和。
在積極購房以及地方政府出手調(diào)控的過程中,人們可能忽視了推動此次樓市狂飆的基本力量。在很多城市的購房熱潮中,投資性客戶往往是主力。也就是說,所謂的本地剛需并不很多,主要是以本地與外地的投資者為主。這意味著,在房價被進一步推高之后,剛需的購買力已經(jīng)非常不足,短期內(nèi)剛需接盤的能力有限。我們可以理解為,人們對未來房價上漲有較強的預(yù)期(源于對信用擴張而非經(jīng)濟增長的預(yù)期),二線城市相對一線價格較低(事實上是一線高估而非二線低估),因此,在資產(chǎn)荒以及投資收益率較低的背景下,大量資金參與所謂的“價值洼地”的地產(chǎn)投機。
但是,房價持續(xù)上漲的動力正在衰減。自2000年至2008年,房改、城市化以及經(jīng)濟高速增長推動了房價高速增長,2009年-2012年則是由信用非理性擴張刺激樓市繼續(xù)暴漲。而現(xiàn)在,城市化進程隨著工業(yè)化結(jié)束開始大幅放緩,經(jīng)濟增長下行壓力越來越大且面臨轉(zhuǎn)型挑戰(zhàn),非理性的信用擴張因整體杠桿率的不斷上升而受到限制,而且人口老齡化進程已經(jīng)開始,所有這些因素加在一起,使得支撐樓市繼續(xù)上漲的動力不足。尤其是此次經(jīng)歷了暴漲的部分二三線城市,本地剛需本來就有限,房價大幅上漲后更將潛在的需求阻擋在外,因此,受信用擴張推高的房價沒有理由會繼續(xù)上漲。
我們認為,一線城市房價的上漲主要是由改善型需求推動,即之前的租房者購買總價較低的小戶型,而原來的業(yè)主再去置換大戶型,通過這樣的鏈條推動了高端物業(yè)的價格上漲。但隨著價格的上漲,具有支付能力的剛需客戶大幅減少,會導(dǎo)致整個市場喪失動力。
由于一線城市土地供應(yīng)受限,不存在樓市供過于求的情況,因此,應(yīng)該抓住這個時機推出房地產(chǎn)稅,并醞釀遺產(chǎn)稅,以擠出投資性房產(chǎn),同時,通過增加供應(yīng)來抑制房價。一線樓市資源稀缺,如果有大比例投資性住房,就會扭曲市場,加速價格上漲。此外,二線城市房價暴漲很大程度源于投資需求推動,征收房產(chǎn)稅會將這些需求踢出市場,從而讓住房真正滿足人們的居住需求。因此,在各地調(diào)控措施穩(wěn)定市場之后,政府部門應(yīng)該采取治本的方式,增加持有成本,打擊投機性需求,讓樓市健康發(fā)展。
<