房?jī)r(jià)上漲為何不能持續(xù)

房?jī)r(jià)的瘋狂上漲不具有可持續(xù)性。

一、有效需求等于有效供給才能市場(chǎng)出清，并最終達(dá)到瓦爾拉斯均衡。這是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本原理，也是新古典綜合派的理論要義所在。但目前，在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上，一方面，真正的有效需求亦即有支付能力的真實(shí)需求非常微弱，占據(jù)人口90%以上的城市工薪階層對(duì)高房?jī)r(jià)望而卻步，廣大的農(nóng)民工更無(wú)能力成為高房?jī)r(jià)的接受者；另一方面，有效供給卻持續(xù)增加，至今仍未見(jiàn)歇息之跡象，這也是中央下定決心不懼困難堅(jiān)決推動(dòng)“去庫(kù)存”的根本原因。

有效需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于有效供給，這是經(jīng)濟(jì)學(xué)上一種極不穩(wěn)定的狀態(tài)，并意味著長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)必然下調(diào)，且最終目標(biāo)必然是趨于有效需求基本等于有限供給的均衡點(diǎn)。當(dāng)然，雖然調(diào)整方向是不可逆的，但調(diào)整過(guò)程或調(diào)整時(shí)間，難以給予精確預(yù)測(cè)。然不可置疑的是，調(diào)整過(guò)程和時(shí)間越長(zhǎng)，代價(jià)就越高，市場(chǎng)主體就越痛苦。

二、當(dāng)前的高房?jī)r(jià)，不是有效真實(shí)需求和有效真實(shí)供給相等而成的均衡值，而是購(gòu)買(mǎi)者基于房?jī)r(jià)將無(wú)限制永續(xù)上漲預(yù)期產(chǎn)生的投資沖動(dòng)的結(jié)果，這從北京地區(qū)絕大部分新購(gòu)房者并非在北京地區(qū)工作生活的人而是來(lái)自全國(guó)各地的“有錢(qián)人”這一現(xiàn)實(shí)可以看出。

購(gòu)買(mǎi)者并非使用者，也就是說(shuō)，房屋的價(jià)格，早就脫離了使用價(jià)值更脫離了價(jià)值，違背了市場(chǎng)一般規(guī)律。進(jìn)而言之，當(dāng)前的中國(guó)房?jī)r(jià)，純粹是投資乃至投機(jī)的產(chǎn)物，與房屋的物質(zhì)屬性早就不再相關(guān)，其價(jià)格漲跌早就完全取決于市場(chǎng)預(yù)期（expectation），已經(jīng)成為一種和股票毫無(wú)二致的“虛擬資本”，亦和歷史上的密西西比泡沫、郁金香泡沫在邏輯上完全相通。既然是虛擬資本，它的運(yùn)作規(guī)律將不同于實(shí)物的商品市場(chǎng)，而是一種變相的資本市場(chǎng)。

這種泡沫市場(chǎng)是極不穩(wěn)定的，一旦出現(xiàn)些微風(fēng)吹草動(dòng)，“羊群效應(yīng)”和“動(dòng)物精神”就會(huì)充分發(fā)酵，導(dǎo)致市場(chǎng)預(yù)期逆轉(zhuǎn)，并最終帶來(lái)房?jī)r(jià)的懸崖式下跌。

三、高房?jī)r(jià)不符合國(guó)家的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)，更不符合經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的內(nèi)在要求。

房?jī)r(jià)高企誘導(dǎo)社會(huì)資金大幅進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，資本追逐利潤(rùn)的特性決定了社會(huì)資本將加速脫離實(shí)體經(jīng)濟(jì)，一個(gè)沒(méi)有實(shí)體經(jīng)濟(jì)的經(jīng)濟(jì)體，必然缺乏長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力。如果買(mǎi)房即可致富，并且是快速致富巨額致富的唯一途徑，那么，沉下心來(lái)搞實(shí)業(yè)的人將越來(lái)越少，更重要的是“坐冷板凳”搞科研潛心研究科技創(chuàng)新的人將越來(lái)越少，高風(fēng)險(xiǎn)高收益的“大眾創(chuàng)業(yè)、萬(wàn)眾創(chuàng)新”遠(yuǎn)不如低風(fēng)險(xiǎn)高收益的房地產(chǎn)投資具有吸引力。長(zhǎng)此以往，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略性調(diào)整無(wú)從談起，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新動(dòng)力無(wú)法誕生。

鑒此，“長(zhǎng)痛不如短痛”，房?jī)r(jià)盡快調(diào)整到位，讓資本盡快進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，讓新經(jīng)濟(jì)的新動(dòng)能得以啟動(dòng)，而不是屢次坐失發(fā)展機(jī)遇，已經(jīng)非常迫切，將成為政府政策的優(yōu)先目標(biāo)取向（priority）。

四、地方政府本世紀(jì)初以來(lái)普遍奉行從高房?jī)r(jià)中獲取財(cái)務(wù)資源進(jìn)而用于推動(dòng)城市化和工業(yè)化的發(fā)展模式，已經(jīng)走到盡頭。

一方面，在很多城市，包括廣大三四線(xiàn)城市，房?jī)r(jià)相對(duì)于城市居民的平均可支配收入水平，已經(jīng)高不可攀，令很多對(duì)房屋具有剛性需求者即使“勒緊褲帶”也無(wú)法繼續(xù)支付；另一方面，下一步中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，亟需民間消費(fèi)和民間資本的積極參與，進(jìn)而催生凱恩斯主義的“乘數(shù)效應(yīng)”，這種趨勢(shì)和需求已經(jīng)顯得異常迫切，然而，如果地方政府繼續(xù)借助房?jī)r(jià)上漲而將民間資金變相轉(zhuǎn)嫁給城市財(cái)政之用，則民間資本的投資及消費(fèi)空間將進(jìn)一步被壓榨，進(jìn)而從根本上削弱宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)能。因此，部分地方政府推高房?jī)r(jià)的內(nèi)在沖動(dòng)將逐步衰減，雖然很多是不得已而為之。

新模式將是地方政府將籌資的目標(biāo)人群從經(jīng)濟(jì)收入低下的未購(gòu)房者轉(zhuǎn)向經(jīng)濟(jì)收入較高的已購(gòu)房者，從購(gòu)房環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)向房屋的持有環(huán)節(jié)，也就是降低一次性購(gòu)買(mǎi)成本、增加長(zhǎng)期持有成本，從而獲取透明可持續(xù)的房產(chǎn)稅收來(lái)源。同時(shí)，在新的預(yù)算體制下，地方政府城市基礎(chǔ)設(shè)施等公共產(chǎn)品（public goods）的建設(shè)資金亦可以且必須通過(guò)發(fā)債和政府與社會(huì)資本合作（PPP）機(jī)制予以解決。房產(chǎn)稅的推出和政府資金對(duì)賣(mài)地收入依賴(lài)度的降低，均降推動(dòng)房?jī)r(jià)下調(diào)。

五、匯率貶值不能維持房?jī)r(jià)長(zhǎng)期高企。

匯率貶值的必然結(jié)果是輸入性通貨膨脹。貶值的程度有多深，輸入性通貨膨脹的幅度就有多大。這是國(guó)際金融學(xué)的一條最基本的原理。歷史上，長(zhǎng)期以來(lái)，高通貨膨脹（hyperinflation）一直是所有政府的夢(mèng)魘，更是導(dǎo)致阿根廷、俄羅斯等很多新興市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家陷入衰退泥潭的罪魁禍?zhǔn)?。其危害遠(yuǎn)甚于資產(chǎn)泡沫的一次性破滅。

上世紀(jì)90年代中期，中國(guó)的中央銀行一直在為抑制通貨膨脹而努力，歷時(shí)數(shù)年艱辛才在1996年將通脹率從21%的峰值壓降到可接受區(qū)間。這個(gè)教訓(xùn)并未走遠(yuǎn)，顯然仍然非常清晰。況且，在當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈L型的形勢(shì)下，一旦通脹高企，提高利率不可避免，這必然會(huì)使早就降速增長(zhǎng)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)雪上加霜；若如是，房?jī)r(jià)亦終將不報(bào)，高利率和低增長(zhǎng)，必將成為壓潰房?jī)r(jià)的最后一根稻草。

六、房?jī)r(jià)理性回歸并不意味真實(shí)社會(huì)財(cái)富的縮水。

房?jī)r(jià)下調(diào)會(huì)造成一些高位購(gòu)房者承受較大經(jīng)濟(jì)損失，這是毋庸諱言的事實(shí)，但這并不意味著某些人所講的“社會(huì)財(cái)富灰飛煙滅”。因?yàn)榉孔尤栽?，以前的高房值只是一種虛幻的存在，是一種因炒作而導(dǎo)致的虛高，一種貨幣超發(fā)下的“貨幣幻覺(jué)”，真實(shí)的社會(huì)財(cái)富并沒(méi)有隨著房?jī)r(jià)泡沫的破滅而減少。連現(xiàn)代貨幣學(xué)派都同意，貨幣是中性的，從長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)并不能帶來(lái)實(shí)質(zhì)產(chǎn)出的增長(zhǎng)。一個(gè)國(guó)家的國(guó)民必須牢記，任何資產(chǎn)的交易以及由之產(chǎn)生的價(jià)格都不能脫離市場(chǎng)主體的實(shí)質(zhì)需求而存在，否則，任何泡沫狀態(tài)下的社會(huì)財(cái)富之名義價(jià)值都是虛幻的。如同天空中的流星，輝煌卻難免短暫。

七、由購(gòu)房者自主承擔(dān)購(gòu)房損失不僅符合市場(chǎng)規(guī)則，而且有利于進(jìn)一步培育市場(chǎng)。房?jī)r(jià)下調(diào)后，高位接盤(pán)者承受損失，“買(mǎi)者自負(fù)”，是公平的，符合市場(chǎng)化原則，否則就是一種預(yù)算軟約束（Soft Budget Constraint）行為。中國(guó)正在走向更加成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，國(guó)民投資者的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)教育是此進(jìn)程中不可或缺的一環(huán)。期待房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)不跌，在性質(zhì)上就和理財(cái)產(chǎn)品的“剛性?xún)陡丁币粯?，是中?guó)部分投資者“無(wú)知者無(wú)畏”風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)缺乏的重要表現(xiàn)，無(wú)聲中推高了中國(guó)金融市場(chǎng)中的無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率，扭曲了中國(guó)金融市場(chǎng)中的價(jià)格機(jī)制和競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，不利于整個(gè)中國(guó)金融業(yè)市場(chǎng)化的進(jìn)程。

八、從空間上來(lái)看，當(dāng)前中國(guó)任何一個(gè)城市的重要性都無(wú)法為其高昂房?jī)r(jià)提供背書(shū)。北京固然是全國(guó)最大的政治經(jīng)濟(jì)文化中心，但誰(shuí)都無(wú)法貶低紐約作為當(dāng)前全球最大經(jīng)濟(jì)金融中心的地位。實(shí)際上，目前北京的房?jī)r(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于紐約的房?jī)r(jià)，而就人均可支配收入而言，北京遠(yuǎn)不及紐約。

九、從時(shí)間上來(lái)看，歷史上就從來(lái)沒(méi)有只漲不跌的市場(chǎng)。

對(duì)于經(jīng)濟(jì)周期的存在，從“看不見(jiàn)的手”創(chuàng)立者亞當(dāng)·斯密，到宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)大師凱恩斯，再到奧地利學(xué)派旗手哈耶克、貨幣學(xué)派領(lǐng)袖弗里德曼，一直到今天仍對(duì)華府決策發(fā)揮重要影響力的耶倫等新凱恩斯主義者，都持堅(jiān)信不移的態(tài)度，不同的只是他們對(duì)經(jīng)濟(jì)周期原因的揭示。從密西西比、郁金香的泡沫，再到20世紀(jì)90年代日本經(jīng)濟(jì)神話(huà)的破滅，歷次因過(guò)度繁榮導(dǎo)致的國(guó)際或區(qū)域金融危機(jī)的全球經(jīng)濟(jì)均深刻表明，處于泡沫崩潰前夜的市場(chǎng)縱有諸多不同，但有一點(diǎn)是必然共同的——也就是堅(jiān)信資產(chǎn)價(jià)格永遠(yuǎn)都會(huì)上漲，徹底的狂歡導(dǎo)致徹底的塌陷，或者說(shuō)，無(wú)狂歡、不崩潰，這是市場(chǎng)演進(jìn)無(wú)可逃避的“歷史周期律”。從今年以來(lái)國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)急劇上漲的程度來(lái)看，已經(jīng)出現(xiàn)一些“狂歡”的跡象。

十、開(kāi)放經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)實(shí)加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的不可控性。

雖然資本項(xiàng)目完全開(kāi)放仍有待時(shí)日，但中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于日益市場(chǎng)化、國(guó)際化的開(kāi)放經(jīng)濟(jì)體系中的事實(shí)早已不可辯駁，房?jī)r(jià)波動(dòng)決定因素的復(fù)雜性、多元性、隱蔽性和不確定性已經(jīng)今非昔比。

國(guó)際金融市場(chǎng)變動(dòng)（如美聯(lián)儲(chǔ)加息）會(huì)給中國(guó)房?jī)r(jià)產(chǎn)生重大影響，而中國(guó)房?jī)r(jià)的巨幅波動(dòng)也同樣會(huì)深刻影響到亞太區(qū)域和全球經(jīng)濟(jì)，這和以前的封閉經(jīng)濟(jì)狀態(tài)不可同日而語(yǔ)，并因而使得房市風(fēng)險(xiǎn)更多地受到“無(wú)形之手”的影響，而“有形之手”的影響力正在衰減。2015年股災(zāi)的風(fēng)險(xiǎn)屬于前車(chē)之鑒。

既然市場(chǎng)的力量越來(lái)越強(qiáng)大，房?jī)r(jià)瘋漲的時(shí)候無(wú)人控制得住，那么，當(dāng)下跌真正帶來(lái)的時(shí)候，又有誰(shuí)的手能夠真的托??？是否也存在自由落體的可能？值得我們深思。