深圳房價跌24%預計成交量將進一步下降

值得注意的是，這已是繼“3·25”政策之后深圳年內(nèi)進行的第二次調(diào)控。

2016年3月25日，深圳市頒布了“社保1改3、二套房首付最低4成”的調(diào)控政策，這使得今年二季度深圳樓市成交量幾乎腰斬。但房價仍一路狂奔。

根據(jù)深圳市規(guī)土委數(shù)據(jù)，深圳9月新房成交均價為61600元/平方米，比去年同期漲幅超過7成。從全國范圍來看，數(shù)據(jù)顯示，今年深圳房價同比上漲為全國第二，環(huán)比漲幅為前六。

因此，在深圳房價降溫上，從“供給側”和“需求側”兩端同時發(fā)力的“深八條”被寄予厚望。

深圳市規(guī)土委主任王幼鵬10月11日在通報房地產(chǎn)調(diào)控政策情況時表示：“深八條”出臺以來，房地產(chǎn)市場保持了平穩(wěn)運行，預計接下來深圳樓市成交量在9月份基礎上進一步下降，價格也將有望下調(diào)。

王幼鵬還指出，國慶期間規(guī)土委對40個在售房地產(chǎn)項目、66家房地產(chǎn)中介機構進行了現(xiàn)場檢查，查處了3個在售項目和11家中介機構。其中包括了涉嫌違規(guī)改建、社會反響較大的“6平米鴿子籠”項目僑城尚寓。

經(jīng)濟觀察報查閱了10月以來深圳市規(guī)土委每日更新的房地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示：10月1日至11日，深圳新建商品住宅共成交1466套，均價為46968元/平方米，與9月61600元/平方米的均價相比下跌了23.75%。

“史上最嚴”調(diào)控

截至10月12日，中國22座城市出臺房地產(chǎn)限購、限貸政策，其中深圳的調(diào)控政策被認為是最嚴的。

在非本地戶籍購房資格上，社保繳納年限由3年改為5年，此條要求已與北京同步。貸款比例也在所有城市中提出了最高要求：深戶單身人士限購1套、首付至少3成，無房但有貸款紀錄者首付5成，二套房首付不低于7成。

對于“深八條”的出臺，深圳市不動產(chǎn)估價學會候任會長楊麗艷用“及時、果斷、嚴厲”予以評價。她表示，從內(nèi)容上看，“深八條”調(diào)控措施系統(tǒng)全面，針對性強，在深圳房價持續(xù)高漲的情勢下，此時出臺調(diào)控措施是必要和及時的。

除了在“需求側”的限購和限貸之外，“深八條”還在“供給側”調(diào)控方面為樓市降溫創(chuàng)造了條件。

首先，恢復此前的“90/70”政策，同時在土地供應端進行調(diào)整，對招拍掛出讓的商品住房用地采取當溢價超過一定比例時，從競價轉(zhuǎn)為競配人才住房和保障性住房的面積。同時，企業(yè)和個人競買商品住房用地保證金不得低于出讓底價的50%。

楊麗艷指出，優(yōu)化土地出讓模式的相關規(guī)定，意味著未來深圳房地產(chǎn)開發(fā)將繼續(xù)向保障房、安居房、人才房等方面大力傾斜，商品住房搭配福利保障房的模式將成為剛性主流，純粹商業(yè)開發(fā)將不復存在。

同時，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金門檻和開發(fā)門檻的嚴厲要求，意味著針對地產(chǎn)開發(fā)主體的優(yōu)勝劣汰機制啟動，有利于市場回歸理性和穩(wěn)定。

可以看出，這是一場全方位、系統(tǒng)性的樓市調(diào)控，深圳樓市降溫預期已經(jīng)形成，投機性因素中短期內(nèi)將被迫離場。

根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，深圳投資購房比例從2014年10月的10%飆漲至2016年3月的30%，但在今年3月后明顯回落至20%左右?！吧畎?條”政策之外，深圳還在二手房市場祭出了另一把調(diào)控的“殺手锏”。10月8日上午，深圳市房地產(chǎn)評估發(fā)展中心發(fā)布通知稱，將于11月8日起對房產(chǎn)評估價格 進行調(diào)整。

雖然通知并未聲明調(diào)整的方向和具體比例，但多位業(yè)內(nèi)人士認為，評估價上調(diào)的可能性非常大，目的是增加二手房交易環(huán)節(jié)稅費，延遲房產(chǎn)交易頻率，以進一步抑制投資需求。

據(jù)了解，調(diào)整房產(chǎn)評估價格是深圳在全國樓市調(diào)控中摸索出的創(chuàng)新方式，上調(diào)評估價是調(diào)分母的一種調(diào)控方式，不需要調(diào)整稅率，影響的是交易成本。

在最近三年里，深圳房產(chǎn)評估價的調(diào)整時間分別是2013年10月、2014年9月、2015年10月和2016年4月，而此次11月8日評估價例行更新距離上一次才半年左右。

一般來說，交易期限未滿兩年的二套房需要繳納的稅費有營業(yè)稅5.6%、契稅3%、個稅1%，共計9.6%。以今年4月1日調(diào)整為例，若原評估價300萬元、面積90平方米的房產(chǎn)評估價上調(diào)50%，應繳的稅費為43.2萬元，比調(diào)整之前上漲了14.4萬元。

“市場終于要冷了”

今年5月和6月，深圳新建商品住宅成交均價創(chuàng)下歷史新高，分別突破了5萬元/平方米和6萬元/平方米，在6月13日至19日這周均價創(chuàng)下7萬元/平方米的紀錄——自“3？25”新政以來，深圳樓市調(diào)控陷入了調(diào)量不調(diào)價的尷尬。

然而10月1日至11日，深圳新房成交均價下滑到了46968元/平方米。

價格下跌的同時，成交量卻顯著上升。據(jù)深圳中原研究中心監(jiān)測，10月3日至10月9日，深圳一手住宅成交789套，成交面積7.4萬平方米，環(huán)比分別上升52.3%和48.5%。

深圳中原研究中心經(jīng)理王飛認為，這是因為政策出臺后市場出現(xiàn)了小規(guī)模集中成交現(xiàn)象。由于前期供應增加，10月首周備案成交量明顯上升，突破了700套，預計新房備案成交量短期內(nèi)仍會回升。

10月9日，位于南山蛇口片區(qū)的山語海項目低價入市。作為新政后第一個新盤，山語海的開盤價定在了4.4萬元/平方米，共推出500余套均價在5.8萬元/平方米的房源。

這個價格比預期低1-1.3萬元左右，讓不少人驚呼“市場終于要冷了”。

綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁表示，山語海的定價主要原因還是項目周邊環(huán)境不理想，然而在新政后第一個開盤、并且降價，說明對新政的反應較為迅速。

盡管如此，深圳大多開發(fā)商并未透露出降價的意愿。中駿四季陽光的營銷負責人表示，目前沒有任何降價的考慮，也不會因新政影響銷售。

今年在深圳布局了400億高端貨值的萬科一直倍受市場關注。10月10日，萬科董秘朱旭在投資者電話會議中談到，這次的調(diào)控政策非常精確地對投資性需求進行控制，影響最大的是投資客和過分使用杠桿的投資者。

朱旭表示：“調(diào)控政策出來之后，萬科的項目還未披露價格，還要再等等看，可能會受影響。”

二手房方面，根據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，新政后，有7成二手業(yè)主下調(diào)了房源價格。其中下調(diào)幅度在-5%~-1%區(qū)間段的房源占比增加了8個百分點，達到43%；下調(diào)幅度在-10%~-5%區(qū)間段的房源占比增加了近5個百分點，達到20%。

福田新洲片區(qū)的一位中介人員表示：“10月3日前一直有人過來看房，但是4日新政出臺后，很多購房者都開始觀望了。本來已經(jīng)談好價格的客戶已經(jīng)準備簽合同了，但在新政出臺后臨時變卦，不買了?！?/p>

王飛認為，本次政策調(diào)控力度大，以致市場反應較快、較劇烈，雖然截至目前二手房價格變動不大，但預計隨著11月8日調(diào)整房產(chǎn)評估價格，未來交易費用可能增加，經(jīng)理人與購房者對后市的看空情緒也將會持續(xù)加大。

去化周期升至一年

過去十年，深圳樓市經(jīng)歷了三個漲跌周期。據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，這三個周期內(nèi)上漲的時間段分別是2006年-2007年、2009-2011年、2014年-2016年。

2007年的深圳同樣經(jīng)歷了一次史無前例的房價上漲，歷時18個月，平均房價從2005年的7000元/平方米上漲到接近16000元/平方米，僅2007年上半年，房價就上漲了50%。

受房地產(chǎn)周期性波動的影響，2009年初，房價卻跌至接近10000元/平方米。

2014年至今，深圳房價已連續(xù)上漲20個月，至今累計漲幅為108%。廣發(fā)證券根 據(jù)成交量和庫存去化周期，對本輪調(diào)控的14個重點城市房價下降時間點的預測顯示，深圳房價的下降節(jié)點最早在今年11月。“深八條”后深圳市場怎么走？宋丁 認為，深圳房價幾度上漲幾度受調(diào)控，但是每次調(diào)控帶來的跌幅有限，核心城市的長期供需關系依舊緊張，所以價格支撐力是有的，下跌空間也有限。

盡管“深八條”措辭嚴厲、政策力度空前，但值得注意的是，盡管政策對非深戶購房資格要求嚴格，但與北京、上海相比，深圳戶口取得的難度仍較小。

為了提高戶籍人口比例、優(yōu)化戶籍結構，深圳9月1日開始執(zhí)行戶籍新政。新規(guī)將深圳戶籍遷入劃分為人才引進遷戶、納稅遷戶、政策性遷戶和居住社保 遷戶4個類別，前兩種類別由積分制變成核準制，只要達到落戶條件，可直接申請落戶。后兩種依據(jù)審批制，開辟新的積分制入戶通道。

另一方面，受到“3·25”政策的影響，深圳樓市的去化周期已明顯拉長。

根據(jù)數(shù)據(jù)，深圳1-8月庫存量保持在400萬平方米左右，除了2、3月，其他6個月去化速度減慢。5月庫存量最高，達到了426.98萬平方米。

若以今年1-3月的去化速度來看，消化目前庫存需要8.2個月，若以8月的去化速度計算則需要18個月；若按照目前每個月成交3000套的水平，大概需要10-12個月消化期。

萬科一般使用批售比來作為衡量庫存的數(shù)據(jù)之一。所謂批售比，即銷售面積除以批售面積，大于1則表示在加快去化，小于1則說明供大于求。

朱旭透露，在北京、上海、深圳、廣州、天津、沈陽、杭州、南京、成都、武漢等14個萬科重點關注的城市中，深圳的批售比是最低的，9月份達到0.68，最近5個月以來有4個月小于1。

按照萬科的項目測算，深圳的庫存去化周期是所有城市中最長的，需要16個月。但這在于深圳項目主要是高端貨值，“越貴的房子賣的越慢，毛利率越高。”朱旭說。